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（2013）沪一中民二(民)终字第2857号 上诉人（原审原告）上海某某房地产经纪有限公司。 被上诉人（原审被告）上海某某企业发展有限公司。 上诉人上海某某房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审认定，上海市某某路2368－****号一层房屋的产权人为上海某某企业发展有限公司（以下简称**公司）。2011年12月9日，**公司（出租方、签约甲方）与上海某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司，承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的上海市某某路****－****号商铺出租给乙方使用，甲方已向乙方出示该房屋的房地产权所有证，甲方出租给乙方使用的房屋实测建筑面积为190.08平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为房产中介使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方于2011年12月10日向乙方交付房屋，甲乙双方签字办理交接手续，自交付之日起，即计入租赁期，租赁期共一年180天，自2011年12月10日起至2013年6月9日止；租赁合同届满，甲方有权收回房屋，乙方应在七日内如期返还；租赁合同届满，甲方如继续出租该房屋的，乙方在同等条件下，经过甲方同意有优先承租权，乙方如要续租，必须在租赁期间届满前提前两个月向甲方提出书面的续租申请，经甲方同意后重新签订合同，租赁条件到时另议；租赁合同届满，乙方要求续租的要求未获甲方同意，乙方应按合同约定按时腾空房屋返还给甲方，否则视为乙方违约，乙方需在支付实际使用费的同时支付违约金，违约金为乙方租赁同期一倍的租金；甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积的租金为人民币4.50元，每年以365天计算，每月租金为26,018元，该房屋租金一年内不变；租金递增方式为从第二年开始每年在前一年的基础上递增5%－8%，以前一年的考核评分为标准，最高分递增5%，最低分递增8%；乙方按先付后租的原则，以两个月为一期，每期开始之前提前十日支付当期租金，自应付租金日起，每逾期一天，乙方需按日租金的5%支付滞纳金，连续逾期三十日，甲方有权终止租赁合同，并责令乙方七日内清退；乙方支付租金的方式为付二押二；甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应另向甲方支付两个月的租金作为房屋押金，计52,036元，甲方收取租房押金后应向乙方开具收款凭证；租赁合同到期，乙方不再续租，全部清退后，甲乙双方对租房押金作最后清算，余款在十日内退还乙方；乙方在租赁期限内，应按时支付其公用事业的全部费用及涉及乙方日常经营的一切费用；乙方若违约或逾期支付各类费用，甲方有权将租房押金先行垫付，乙方须及时补足租房押金；如租赁房屋期限届满或提前终止时，乙方应自行撤清该房屋内可移动的物品、腾空房屋，将该房屋及设施按可正常使用状态返还甲方，凡乙方在租赁期间自行申请的各种权益，由乙方申请撤销，乙方无法撤销的各种权益和乙方自行装修但无法拆除的固定部分，均视为乙方自动放弃无偿归甲方所有，甲乙双方交接验收时，如发现损坏或短缺情况，乙方须承担损失赔偿；租赁合同期满，乙方应在七日内拆除其自行安装的设备、招牌，以及租赁期内乙方在该房屋内所增设的装置和活动隔墙等，恢复拆除时对该房屋造成的任何损失，均由乙方负责修复，或虽经修复但仍可能给房屋造成永久性瑕疵时，乙方应赔偿甲方的损失；租赁合同终止后，乙方未在约定内的七日内交还该房屋，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期使用费，逾期使用费的支付标准为租赁物业同期双倍租金乘以逾期天数等。合同还对其他内容作了约定。某某公司在该合同上盖章并由代理人邱某某签字确认，**公司在合同上盖章并由代理人吴某某签字确认。合同签订后，**公司将系争房屋交由某某公司使用，某某公司按约支付押金52,036元。合同履行过程中，某某公司以转账的方式向**公司支付租金。2013年4月10日，**公司向某某公司发出《通知》，表示系争商铺租期至2013年6月9日已到期，届时将收回。2013年4月11日，某某公司向**公司递交《续租申请函》，表示某某公司与**公司于2011年12月9日签订了租赁上海市某某路****号、****号商铺的《租赁合同》，合同约定的租赁期限自2011年12月10日起至2013年6月10日止，租赁期间某某公司遵约守法，双方合作良好，现租赁期限将至，根据合同约定某某公司向**公司致函表示须继续租赁系争商铺，租期到期前，希望**公司商洽签订《租赁合同》事宜。**公司收到函件后，于2013年4月16日向某某公司回函，表示该租赁合同至2013年6月9日到期，到时将收回房屋，希望某某公司按时交还房屋。2013年6月6日，某某公司向**公司的账户内打入54,637.80元，欲支付自2013年6月10日至2013年8月9日的租金。2013年6月14日，某某公司的代理人邱某某致电**公司的工作人员吴某某，表示要求续租房屋。电话中吴某某表示合同已到期，并已提前通知某某公司搬离，同时提及每平方米9元、一年一签的租赁条件，并表示某某公司同意该条件的话可找其签约。通话结束后，某某公司向**公司发函表示因租金上调幅度过大，故需要考虑，会于五日内答复是否续签合同。2013年6月19日，**公司向某某公司发函表示，租赁协议已到期，**公司已经提前通知某某公司到期后搬离房屋，对于某某公司擅自打入**公司账户内的租金，要求某某公司提供账号以便退回，并要求某某公司于2013年6月25日前搬离。2013年6月24日，因**公司存在停电、停水的行为，某某公司再次发函给**公司，表示其承租系争房屋已多年，拥有优先续租权，其也同意**公司于2013年6月14日提出的续租条件，要求签订租赁合同。**公司停水停电的行为已经影响了某某公司的经营，造成某某公司损失，希望**公司对某某公司的经营予以配合。次日，系争房屋恢复供水、供电。 原审审理中，某某公司请求法院判令**公司以每平方米9元和租期为一年的条件与其续签《租赁合同》。**公司则不同意某某公司的诉讼请求。 原审认为，某某公司和**公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现争议焦点为双方是否于2013年6月14日的电话协商中对于续租事宜达成新的合意，以及**公司是否应按约定的租赁条件与某某公司签订租赁合同。法院认为，租期届满之后的合同续约，系对于租期、租金、支付方式、违约责任等问题的重新约定，应在双方协商一致达成合意的情况下订立。双方于2013年6月14日的电话中，仅提及租金及租期，并未涉及合同的其他内容。即使如某某公司所述，**公司提出每平方米9元、租期为一年的租赁条件系要约，按照《中华人民共和国合同法》第二十三条第二款第一项之规定，要约没有确定承诺期限的，要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但某某公司当日于通话中并未作出承诺，对于某某公司认为双方对租赁条件已达成一致的意见，法院不予采信。双方签订的租赁合同约定，合同期满后某某公司应提前两个月向**公司提出书面申请，双方再协商续约问题，而**公司已发函并当庭明确表示不再与某某公司续约，对于某某公司的诉讼请求，法院不予支持。 原审法院审理后于二○一三年八月二十三日作出判决：驳回上海某某房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取40元，由上海某某房地产经纪有限公司负担。 判决后，某某公司不服，上诉于本院称：双方就系争商铺所签订的《租赁合同》文本是被上诉人提供的，合同对双方权利义务的约定非常明确，已形成惯例，故双方在协商续租时，仅需对租金和租期协商一致即可，对合同其他内容无须更改。合同到期后，上诉人与被上诉人的工作人员在电话中已对租金及租期事宜达成了一致意见，故双方已就续租形成合意，被上诉人理应按双方协商的内容与上诉人续签租赁合同。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的诉讼请求。 被上诉人**公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，上诉人与被上诉人于2011年12月9日签订的《租赁合同》所约定的租赁期限已于2013年6月9日届满，被上诉人已按约提前两个月书面通知上诉人合同到期后其将收回商铺。上诉人接函后虽提出续租申请，但由于租期届满后的合同续约是双方当事人在充分协商一致后对于租期、租金、支付方式、违约责任等问题所作的重新约定，但本案双方当事人最终未能协商签订新的房屋租赁合同，故原租赁合同已到期终止。至于上诉人所称的其与被上诉人于2013年6月14日的电话协商一节，因上述通话中仅涉及到租金及租期问题，并未涉及合同其他内容，上诉人在当日通话中也未即时作出承诺，故对上诉人所称其与被上诉人已就续租问题形成合意，本院不予采信。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海某某房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月三十日 书 记 员 周 勰 |
