|
（2013）徐民四(民)初字第636号 原告（反诉被告）张XX，女，1975年1月12日生，汉族，户籍地X省X市X区X花园7幢907室。 委托代理人单XX，X律师事务所律师。 被告（反诉原告）薛XX，男，1974年4月3日生，汉族，户籍地X市X路440弄5号。 委托代理人樊XX，X市X律师事务所上海分所律师。 被告X房地产经纪有限公司，住所地X市X区X镇X新村33号。 法定代表人邵X，总经理。 委托代理人郭X，公司员工。 委托代理人朱X，公司员工。 原告张XX与被告薛XX、X房地产经纪有限公司（以下简称X公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告薛XX提起反诉，本院予以合并审理。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年3月16日前，原告与被告X公司签订居间协议，由被告X公司作为居间人促成原告与被告薛XX的买卖协议，佣金58,800元。2012年3月16日，原告与被告薛XX在被告X公司的中介下签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告薛XX将其所有的X市X南路X弄6号2104室房屋出售给原告，房屋总价588万元，原告付定金30万元，2012年4月16日前支付首期房款170万元等。在合同订立过程中，被告X公司承诺有关产权过户的事宜由其操作，并确保原告条件能符合上海市政府规定的购房要求。合同成立后原告按约定支付了定金30万元及中介费58,800元。但后来原告发现被告X公司对在订立合同过程中承诺的确保产权过户一事表达不断模糊，甚至有推卸之意。为此，原告在2012年4月16日需付首期房款170万元之前要求被告X公司出具书面承诺，但被告X公司仅口头承诺却不出具书面承诺。 原告因担心不能过户，于2012年4月16日晚分别发短信给两被告，要求解除合同并退还定金和佣金。次日，原告又发送快递通知两被告，但两被告一直不予答复。原告认为被告X公司作为专业中介公司，明知原告不符合《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》的购房过户要求，为谋取佣金恶意促成购房合同，获取佣金后又推卸责任，置原告重大损失于不顾，具有过错和恶意。被告薛XX身为上海市民在明知原告不具备购房条件情况下，为出售其房屋而配合被告X公司欺骗原告，也具有严重过错和恶意。原告曾向法院提起诉讼，但法院仅对佣金进行了处理，未对30万元定金处理。故再次诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告薛XX签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告薛XX返还原告定金30万元；3、被告X公司对第2项诉请承担连带责任。 被告薛XX辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订的买卖合同是真实有效，在买卖合同首部的《特别告知（二）》中，已明确载明了本市的限购政策及购房资格条件。原、被告都是完全民事行为能力人，应当知道合同中特别告知条款的相关内容。对于被告薛XX而言，没有任何审核原告方是否具有购房资格的义务，原告应对其是否具备购房资格自行承担相应的审核义务并承担相应后果。原告一直强调其签订合同时是知道限购规定的，只是在中介承诺下可以取得购房资格。被告薛XX认为这是原告和中介方在恶意串通。被告薛XX作为房屋的合法权利人，只负责房屋是否有出售资格，已经尽到相应义务。原告在签订合同时明知自己不符合限购要求，在签订合同时三方在补充条款中进行了约定，原告对合同履行的结果是有明确的预期估计的，现在只是不能履行的结果之一，实际履行过程中原告没有继续履行下去就退出了，是原告违约，过错责任应该由原告承担。买卖合同实际上已经解除了。原告构成违约，定金应当由被告薛XX没收，不予返还。故要求驳回原告诉讼请求。 被告X公司辩称，第1、2项诉讼请求由法院依法判决，不同意第3项诉讼请求。30万元定金纠纷的主体是原告和被告薛XX，被告X公司作为中介方只是撮合双方促成买卖合同成立，买卖合同的主体也不是被告二，没有法律规定应该由中介方承担定金返还责任，因此被告X公司不应成为本案的诉讼主体参加诉讼。此外，原告在前次诉讼中已经就30万元定金事宜向被告X公司提出主张，但被法院予以驳回，不应再次就此向被告X公司提出主张。被告X公司在签订居间合同时已经审核了双方的购房资格，原告说其在上海有工作，具有购房的资格，并当即支付了30万元定金。原告签订买卖合同时上海的限购政策颁布已经一年有余，原告作为具有完全民事行为能力的人，理应知道购房的限购条件。被告X公司也已经充分解释了上海的限购政策，买卖合同中也进行了风险告知，如果不具有购房资格，要产生相应的购房损失，原告对此都是知道的。买卖合同没有继续履行是因为原告首付款付不出来，原告没有按时履行支付首付款的义务。故要求驳回原告诉讼请求。 被告薛XX同时反诉称，原告签订买卖合同后，除已支付的30万元定金外未再按照合同约定支付任何购房款，已构成严重违约，被告薛XX为此已向原告发函解除合同。原告应当按照合同约定承担违约金责任及赔偿责任，故反诉要求判令：1、原告向被告薛XX支付逾期付款赔偿金179,340元（以总房价为本金，按照每日万分之五，自2012年4月16日计算至2012年6月16日）；2、原告向被告薛XX支付房屋总价20%的违约金即1,176,000元；3、原告赔偿被告薛XX贷款服务费损失40,000元。 对于被告薛XX的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。本案是原、被告三方都存在不同程度的失误和过错，合同目的不能实现，应该是可以解除的合同，有过错一方应当退还已收取的定金，即使没有过错也应当退还已收取的定金。被告薛XX本身存在过错，要求原告按照约定承担违约责任没有依据。第1项反诉请求计算方式有误，即使计算也应该只能计算十天，不能计算两个月。第2项反诉请求违约金的计算方式是正确的，但合同目的无法实现，只存在返还，不存在承担违约责任的问题。第3项反诉请求没有任何证据证明。故要求驳回被告薛XX的反诉请求。 经审理查明，X市X南路X弄6号2104室房屋（以下简称系争房屋）原登记在被告薛XX名下。2012年3月2日，原告与被告X公司签订《房地产买卖居间协议》，被告薛XX于3月3日在该居间协议上签字，协议约定原告及被告薛XX共同委托被告X公司就系争房屋买卖事宜提供居间服务。同年3月11日，原告支付被告薛XX定金30万元。 2012年3月16日，原告（乙方、买受方）与被告薛XX（甲方、出售方）就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以588万元的价格转让系争房屋给乙方；乙方应于2012年4月16日前支付部分首期房价款170万元；其余房款以贷款方式支付；乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日需向甲方支付总价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同；如乙方逾期超过十个工作日或乙方单方面解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权解除合同；甲方因此单方解除合同的，应当通知乙方，乙方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。 在买卖合同的“补充条款（二）”中载明：在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应损失。 在买卖合同前页的“特别告知（二）”中载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》（沪府办发[2011]6号）第七条：“暂定在本市已有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对在本市已拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。” 2012年4月17日，原告向两被告发出《解除合同通知书》，以买卖合同不符合上海市的限售规定为由，要求解除买卖合同，并要求被告薛XX返还30万元定金、被告X公司返还佣金58,800元。 2012年5月24日，被告薛XX向原告发出《合同解除函》及律师函，以原告未能按约支付购房款170万元已构成违约为由，要求解除买卖合同，并要求原告承担违约责任。 2012年8月，原告向本院起诉被告X公司，要求被告X公司退还佣金58,800元，并赔偿原告已支付给被告薛XX的30万元定金。本院经审理后，于2012年10月10日作出（2012）徐民四（民）初字第3011号民事判决，判令被告X公司返还原告佣金30,000元，驳回原告其余诉讼请求。原告不服，提起上诉。后因原告未缴纳上诉费用，该案按原告自动撤回上诉处理。嗣后，原告再次提起本案诉讼。 审理中，原告称其在签订买卖合同时，已经知道其不符合限购规定，属于限购对象。对于本案中违约金与定金并存的情况，被告薛XX表示选择主张违约金。被告薛XX同时表示，对于其主张的第3项反诉请求，目前并无相关单据予以证明。被告薛XX另称，其已于2012年12月初将系争房屋另行出售他人。 以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的居间协议、定金收据、买卖合同、往来信函、民事判决书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告与被告薛XX就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。但原告在履行合同过程中，未能按约支付购房款并擅自要求提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当按照约定承担相应的违约责任。原告虽称其未能按约支付房款并终止合同系因担心房屋无法过户而为，但原告在签订买卖合同时对其自身条件是否符合有关限售政策的规定应当具有明确的判断，在此情况下原告仍然选择签署买卖合同，则其就负有按约履行的义务。原告在签署买卖合同后却又拒绝按约履行，其行为显属不当，应当承担相应的违约责任。原告另称其签署买卖合同的行为系因受到被告的欺骗而为，但原告对其主张未能提供确实而充分的证据予以证明，本院难以采信。原告的主张缺乏事实依据且有悖于合同及法律规定，故本院对原告的诉讼请求不予支持。 根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。审理中，被告薛XX明确表示选择主张违约金，故其收取的定金应当予以返还。对于被告薛XX主张的违约金，因被告薛XX对其损失情况未能提供任何证据予以证明，现其按照合同约定主张的违约金金额应属明显过高且有失公平，故本院将结合本案具体情况酌情予以调整。对于被告薛XX反诉主张的赔偿金，根据合同约定计算的期间应为10天。现被告薛XX主张的期间已超出合同约定范围，对于超出部分本院不予支持。对于被告薛XX主张的贷款服务费损失40,000元，因被告薛XX未能就此提供任何证据予以证明，本院对此不予支持。审理中双方均称买卖合同已经解除，本院对此予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）薛XX签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除； 二、原告（反诉被告）张XX于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）薛XX赔偿金人民币29,400元； 三、原告（反诉被告）张XX于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）薛XX违约金人民币300,000元； 四、被告（反诉原告）薛XX于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张XX定金人民币300,000元； 五、驳回原告（反诉被告）张XX的诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）薛XX的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币5,880元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费减半收取计人民币7,329元，由原告（反诉被告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 磊 人民陪审员 严国华 人民陪审员 郑誉华 二〇一三年十月三十日 书 记 员 顾雅萍 |
