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（2013）徐民四(民)初字第1840号 原告袁x，男，…… 委托代理人袁G，…… 委托代理人夏X，上海XX律师事务所律师。 被告袁S，男，…… 委托代理人魏XX，上海汇X律师事务所律师。 被告刘XX，男，…… 原告袁x诉被告袁S、刘XX确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告袁x的委托代理人袁G、夏X，被告袁S及其委托代理人魏XX、被告刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁x诉称，上海市XX路18弄1号二层南间（以下简称系争房屋）自50年代起即原告承租的公房，2003年原告夫妇搬至另购的一套XX南路房屋，委托被告袁S将该公房出租，所获租金约定由袁S交给原告夫妇。起初每月按1,000元金额交，持续一年后租金金额递减，原告夫妇考虑到亲情未作计较。2010年起，袁S便不愿交付租金，原告夫妇要求其交出公房租赁凭证及户口簿，遭到袁S拒绝。原告找到物业公司后方知袁S在2007年通过不当手段将公房承租人变为自己。原告夫妇为此向法院起诉，该违法行为已得以纠正，公房承租人恢复为原告。原告夫妇欲搬回该房屋时发现被告刘XX在该公房居住，并以其与袁S签订租赁合同为由拒绝迁出。袁S在未获承租人和其他同住人同意的情况下，与刘XX恶意串通，以远低于市场租金的价格签订租赁合同，以达到将原告夫妇赶地出门的目的，严重侵害原告及其他同住人的权益。原告现起诉要求：1、确认两被告于2010年6月27日签订的关于系争房屋的房屋续租合同无效，被告刘XX立即搬离该房屋；2、被告刘XX按照每月2,000元的标准补足系争房屋的剩余使用费，自2010年6月27日起至判决生效之日止；3、被告袁S对诉请2承担连带责任。 被告袁S辩称，2003年原告夫妻自行离开系争房屋，不是袁S赶走他们，当时家庭内部对于租金是协商好的。租赁情况也是多年延续下来，不存在两被告串通的情况。租赁合同已履行完毕，不存在有效无效的问题。不同意原告诉请。 被告刘XX辩称，其2007年5月回沪，没地方居住，就借到系争房屋居住。当时房屋不装修不能居住，故房租说好1,000元，合同签了三年。刘XX自行进行装修，更换卫生间的窗、瓷砖、马桶等，并添置电视机等家电，用了17,000多元。2010年续签合同时，考虑到刘XX的实际情况，和袁S约定合同签长一点，租金增加200元，最多每月1,300元。当初与袁S签订合同时，户口簿、承租卡都是袁S的名字，现在承租人变更，租赁合同还是有效的，不能说无效就无效。刘XX与袁S原先不认识，不存在串通。系争房屋如果不装修，市场价最多也就1,500元左右。不同意诉请。 经审理查明，原告袁x与被告袁S系父子关系。上海市徐汇区XX路18弄1号二层南间使用面积23.20平方米原系原告承租的公有房屋，公房管理单位为上海XX置业有限公司（以下简称XX置业）。2002年3月，原告及妻子夏X秀共同出资购买上海市浦东新区XX南路17弄30号101室房屋一套（以下简称XX南路房屋），2004年左右，原告夫妻与长子袁G一起居住至XX南路房屋。2004年2月11日被告袁S户籍迁入系争房屋，系争房屋由被告袁S代为出租给他人。 2007年6月25日，被告袁S与被告刘XX分别作为出租人、租借人签订房屋租赁合同（以下简称07年合同），袁S向刘XX出租系争房屋，期限自2007年6月27日至2010年6月26日，每月租金1,000元，每3个月支付一次。被告刘XX承租系争房屋后，对该房进行了一些内部装修，之后并添置一些家具、家电。 2007年11月5日，原告及被告袁S一起去XX置业办理承租权变更手续，经XX置业审核同意后，系争房屋承租户名改为被告袁S，XX置业向袁S换发租用公房凭证。 2010年6月27日，两被告签订房屋续租合同（以下简称10年合同），约定由刘XX继续租赁系争房屋，租期从2010年6月27日至2020年6月26日。租金自2010年6月27日起为每月1,100元整，以后每两年提高一次，每月另加100元，最高到1,300元，即从2014年6月27日起至租赁期满，按每月1,300元计。 2011年5月，原告起诉袁S、XX置业，要求确认其为系争房屋承租人，XX置业变更承租人的行为无效。本院于2012年10月31日作出一审判决：XX置业变更系争房屋原租赁户名袁x为袁S的行为无效，恢复租赁户名为袁x。同年12月19日，该判决经二审法院判决维持。2013年1月29日，XX置业向袁x重新颁发租用公房凭证。 上述事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的租用公房凭证、07年合同、（2012）徐民四（民）重字第X号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第X号民事判决书，被告袁S提供的租用公房凭证、10年合同、租金账单、热水器发票，被告刘XX提供的照片等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。 审理中，袁x、袁S均确认2010年之后，袁S未将收取的房租交付给袁x。对于07年合同，袁x表示认可。10年合同，袁x表示不知情，袁S、刘XX均认为袁x是知情的。被告刘XX称，2012年初，袁S告诉他家里人为房屋在诉讼，才知道承租人变更的事。 审理中，被告刘XX表示，2007年6月承租系争房屋后，花费大约17,000元进行装修及添置家具、家电；房租一直付给袁S，已付至2013年12月底；如法院判决10年合同无效，对其投入的装修不要求补偿。 本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。无处分权人以自己名义处分他人财产订立的合同，未获权利人追认或无处分权人订立合同后未获得处分权的，该合同不发生法律效力。系争房屋性质为公有房屋，公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》（以下简称条例）及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。条例规定，公有房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更。07年合同，袁S系作为承租人袁x的代理人，该合同经袁x追认而有效。而10年合同签订时，被告袁S系作为承租人，现生效判决确定XX置业变更房屋原租赁户名袁x为袁S的行为无效，恢复租赁户名为袁x，故袁S签订合同时的承租人身份被撤销，10年合同因袁S无权处分而又得不到袁x追认而归于无效。原告要求确认10年合同无效，本院予以支持，刘XX应当迁出系争房屋。 房屋租金的确定，受房屋状况、地段、环境、市场等众多因素影响，本案10年合同租金数额由袁S和刘XX根据当时的房屋实际情况协商确定，没有证据证明系两人恶意串通达成，故原告要求被告刘XX按每月2,000元的标准补足剩余使用费、被告袁S承担连带责任，缺乏依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条的规定，判决如下： 一、被告袁S与刘XX于2010年6月27日签订的关于本市XX路18弄1号的房屋续租合同无效； 二、被告刘XX于本判决生效之日起三十日内搬离本市XX路18弄1号二层南间； 三、驳回原告袁x的其余诉讼请求。 案件受理费1,600元，由原告袁x负担1,520元，两被告负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 磊 审 判 员 袁 欣 人民陪审员 王大路 二〇一三年十月三十一日 书 记 员 徐 琛 |
