|
（2013）徐民四(民)初字第207号 原告许XX，男，1984年10月10日生，汉族，住X市X区X村107号202室。 被告李X，男，1961年10月11日生，汉族，户籍地X市X区X南路5弄10号506室。 第三人胡XX，女，1954年6月12日生，汉族，户籍地X市X路110号。 原告许XX诉被告李X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，胡XX申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告在2011年10月1日与被告签订房屋租赁合同，由被告将X市X区X六村18号405室房屋出租给原告，合同约定的租赁时间为3年，自2011年10月8日至2014年10月7日，付款方式为付三押一，起租日期为2011年10月8日。2012年2月25日，房东以此房需要给自己亲戚住为由，在未经原告同意情况下收回房屋。此后原告多次与被告联系，希望被告承担违约责任并退回租金，但遭被告拒绝。故要求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告退还原告押金2,100元；3、被告退还原告租金4,200元；4、被告赔偿原告违约金2,100元。审理中，原告变更其第3项诉讼请求为：要求被告退还2012年3月13日至同年4月7日的租金1,750元。 被告辩称，同意解除合同，其他诉讼请求不同意。涉讼房屋的产权人是第三人，第三人由于身体原因交由被告代为出租。原告支付的租金都是直接打到第三人账户中的。原告承租房屋并非自己居住，实际是交给他人居住，原告称是他的朋友居住。被告及第三人从未要求提前收回房屋，实际是原告在2012年2月底时主动打电话给第三人，称他的朋友因工作变动不再需要租赁涉讼房屋了，要求提前退租，并要求退还租金和押金。第三人表示不同意，原告就威胁要把房屋内的电器搬走。后来在原告的一再要求下，双方讲好由第三人退还原告700元，原告还没有结清的水电费也不要他支付了，双方就此终止合同，原告同时要求第三人将700元转入一个户名为丁XX的建设银行账户。之后，第三人就根据原告的要求在2012年3月13日将700元转入了丁XX的账户。当天下午，第三人的丈夫与原告见面，原告在确认了700元的转账凭证之后，才将涉讼房屋的钥匙交还给第三人丈夫，双方就此终止了合同。但没想到原告现在又出尔反尔起诉被告，所以不同意原告的诉讼请求。原告提出提前退租，是原告违约，押金应由被告作为违约金没收，不予退还。原告要求退还租金的金额是对的，但原告如果要求被告退还租金，那么原告没有结清的水电费应由原告承担，而且被告已经退还的700元也应扣除。被告没有违约，不应支付违约金。 第三人述称，同意被告意见。 经审理查明，2011年10月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：由甲方将X市X区X六村18号405室房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方；租期三年，自2011年10月8日起至2014年10月7日止；每月租金2,100元，每三个月支付一次，即6,300元；每次租金于每次房租到期日前7天支付；租金可直接汇入第三人工商银行账户；乙方在签订合同时交付甲方2,100元作为保证金；任何一方未按合同约定履行造成违约行为的，赔偿对方违约金2,100元；乙方擅自提前解约致使合同无法履行的，视乙方为违约，乙方需按合同约定的违约金赔偿甲方，并结清各种费用；该房屋内由乙方使用的水、电、煤气、通讯等费用均由乙方承担。 合同签订后，双方按约履行。原告共支付被告保证金2,100元及截至2012年4月7日的租金12,600元。原告承租涉讼房屋后，实际交由他人使用。 2012年2月底，原告致电第三人，要求提前退租，并要求退还租金和押金。第三人对此表示不同意。此后经双方进一步协商，由第三人退还原告700元后双方就此终止合同。 2012年3月13日，第三人根据原告的要求，将700元转入案外人丁XX的账户（审理中，原告称丁XX系其母亲）。当天下午，第三人的丈夫与原告见面，原告在确认了700元的转账凭证之后，将涉讼房屋的钥匙交还给第三人丈夫。 另查明，第三人系涉讼房屋产权人。涉讼房屋处2012年1月水费28元及2012年1月13日至同年3月12日的电费141.20元尚未结清。 以上事实，除当事人庭审陈述外，另有双方提供的租赁合同、收条、水电费发票、存款凭条等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原、被告就涉讼房屋租赁事宜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。原告在履行合同过程中，擅自提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。原告虽称系被告违约，但原告对其主张未能提供证据予以证明，本院对此不予采信。 双方纠纷系因原告提前退租的违约行为造成，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有悖于合同约定及法律规定，本院不予支持。根据双方合同约定，原告擅自提前解约致使合同无法履行的，原告应按合同约定赔偿被告违约金2,100元，并结清各种费用。依据双方上述约定及查明的事实，同时为避免双方讼累，本院对被告主张没收保证金以冲抵原告应付违约金的意见予以采纳，故对原告要求被告返还保证金的诉讼请求不予支持。双方均同意终止履行合同，本院对此予以确认。 根据查明的事实，原告于2012年3月13日将涉讼房屋钥匙返还第三人，之后未再使用涉讼房屋，此后的租金被告应当返还原告，故本院对原告要求被告返还租金1,750元的诉讼请求予以支持。但是，对于原告使用房屋期间发生而尚未结清的水、电费169.20元，根据双方约定应由原告承担，同样为避免双方讼累，在本案中一并予以处理，应在被告返还原告的租金中予以扣除。对于双方在协商过程中第三人按照原告要求转入丁XX账户中的700元，同样应在返还的租金中予以扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告许XX与被告李X签订的《房地产租赁合同》予以解除； 二、被告李X于本判决生效之日起十日内返还原告许XX租金人民币880.80元； 三、驳回原告许XX的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费人民币130元，由原告负担116元，由被告负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 磊 人民陪审员 严国华 人民陪审员 郑誉华 二〇一三年十一月四日 书 记 员 顾雅萍 |
