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（2013）徐民四(民)初字第1896号 原告（反诉被告）彭X峰，女，1984年10月5日生，汉族，户籍地湖北省宜昌市夷陵区XX镇XX村X组，现住上海市徐汇区XX村70号1304室。 委托代理人张X喜，上海XX律师事务所律师。 委托代理人陈X，上海XX律师事务所律师。 被告（反诉原告）高X，女，1973年12月25日生，汉族，户籍地上海市徐汇区XX村70号1507室，现住上海市松江区XX路1518弄517号。 委托代理人袁X，上海XX律师事务所律师。 原告（反诉被告）彭X峰与被告（反诉原告）高X房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及其委托代理人张X喜、被告及其委托代理人袁X到庭参加诉讼。经原、被告一致同意，本案延长适用简易程序审理一个月。本案现已审理终结。 原告彭X峰诉称，原告于2012年4月26日入住被告位于上海市徐汇区XX村70号1507室房屋，并在2012年6月4日与被告签订房屋租赁合同。合同约定租期为12个月，自2012年4月26日起至2013年4月25日止，月租金2,400元，原告并于2012年6月5日前将12个月租金及水、电、煤气费用共计30,680元以银行汇款方式支付给被告。合同还约定，租赁期满后，原告迁空、清点、交换房屋后，被告应立即将押金无息返还原告。租赁期内，房屋及附属设施如非原告过失而损坏时，被告有修缮的责任并承担相关费用。然而在租赁期内，该房屋发生了水管渗水现象，引起了地板变形，被告以维修为由要求原告于2013年1月1日前搬离该房屋，并承诺退还4个月租金及1个月押金。原告按约于2013年1月1日前搬离了该房屋，并于2013年1月1日以2,800元/月的租金另行租赁房屋，为此支付了中介费980元。然而被告却违背承诺，拒绝退还租金及押金，双方到居委调解无果，原告只得诉至法院，请求判令：1、被告返还原告四个月房租9,600元；2、被告返还原告房屋押金2,400元；3、被告赔偿原告租房差价1,600元；4、被告赔偿原告租赁房屋中介费980元。 被告高X辩称，不同意原告诉请。原告对于房屋漏水处置不当，造成租赁房屋无法继续使用，给被告造成经济损失。且对房屋装修及相邻房屋装修造成损害。原告行为违反租赁合同中承租人义务，故对于原告搬离房屋产生的后果及预付租金及押金，被告不同意返还。原告主张的租房差价损失及中介费，不是必然发生的，且其计算方法被告也不认可，原告也没有提供相应费用凭证，被告亦不予认可。 反诉原告高X诉称，2012年12月15日，被告接到原告电话，得知房屋存在漏水问题，被告次日到达现场，发现房屋内主卧、客厅等实木地板已严重变形、变黑（卧室地板4个平方黑掉了），阳台洗衣机位置旁的地面严重积水，等等。相邻1506室房屋的部分地板也变形、邻近墙体霉变，同时楼下1407室房屋也存在装修损坏的情况。原告在租赁期间，因使用不当造成租赁房屋的墙面涂画严重、部分装潢设施和家用电器损坏。楼下1407室住户在2012年10月底（或11月初）就向原告反映过房屋漏水问题，原告没有重视，更没有通知被告或物业公司检查维修。被告为此要求原告赔偿相关损失。原告自行搬离租赁的房屋，并扣押房屋钥匙、门卡等，拒不配合办理房屋交还手续。因为不便维修，被告只能关闭水管等临时性措施保持房屋现状，相应损失也无法得到原告确认，双方到居委会调解也未果。故请求判令：1、反诉被告向反诉原告赔偿因房屋管理不当造成的实木地板损失10,500元；2、反诉被告赔偿反诉原告其他各项损失15,130元。 反诉被告彭X峰辩称，不同意被告反诉请求。被告偷换概念，不是漏水，是渗水。至于实木地板变形变黑问题，地板变形原因有很多，日晒也可能造成，渗水点在地板下面，原告无法通过变形就知道渗水；变黑更与漏水无关，不是漏水的表面特征。原告是在楼下1407室住户找上来才知道渗水问题，被告所述1407室住户早在2012年10月底或11月初时，就向原告反映过房屋漏水问题，这个与事实不符，2012年12月初1407室住户找到原告，原告即去找物业维修。另外，被告称原告不配合交接也不是事实，房屋钥匙已经交给被告了，被告也陈述找人进行了维修，如果没有钥匙，怎么维修？只是原告这里还有钥匙，没有退还是因为被告没有返还多余租金等。 经审理查明，原告向被告承租上海市徐汇区XX村70号1507室房屋（建筑面积66.67平方米，以下简称系争房屋），双方于2012年6月4日签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期限自2012年4月26日起至2013年4月25日止，月租金2,400元，押金2,400元，在租赁期满后，原告迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经被告确认后应立即将押金无息退还给原告。原告在租赁期内，实际使用的水、电、天然气、电话、清洁、治安、有线电视费用应由原告承担，并如期按单据复印件交于被告。租赁期内房屋及附属设施如非原告的过失或错误使用而受到损坏时，被告有修缮的责任并承担相关的费用。未经被告同意，原告不能改变所租赁房屋的结构、装修、并爱护使用租赁的房屋，原告不得将承租的房屋转租分租，如因原告的过失或过错使房屋及设施受到损坏，原告应负责赔偿或修复。合同第十条“其他约定事宜”明确，6月5日前支付12个月租金（28,800元）及以前代垫水电费1,880元，合计30,680元汇入被告卡内。签约当日，原告即将前述款项汇入被告账户内。 合同履行期间，因系争房屋发生渗水，导致地板变形受损，2012年12月16日，被告以需要清理维修为由，以短信方式通知原告，要求原告于一周内尽快搬离，以避免损失进一步扩大。为此，原告于2012年年底搬离了系争房屋。双方因赔偿问题协商未果，2013年3月，在XX村居委会的主持下，召集原、被告进行了调解，并于同年4月9日出具《调解经过》，上载明，在租借期间，因房屋水管渗水现象，引起了地板变形，随后因需要维修，房东（被告）叫房客（原告）在房屋租借期间未满的情况下于2013年1月1日提前搬出出租屋（即系争房屋），而产生了房东扣留房客未到期已付出的租金和押金。物业检查结果是，因水管老化渗水，建议房东废去老管、改用明管。居委另请来装潢人员，对系争房屋有损的墙面、地板等需要维修的给予了估价，并报房东、房客，后房客未接受估价和修缮的建议。因调解未果，原告遂诉至本院。 审理中，原告为证明诉请主张，向本院递交《租赁合同》、付款凭证一组证据，《租赁合同》载明，原告向案外人陈璞租赁上海市徐汇区XX村70号1304室房屋（建筑面积79平方米），租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金2,800元，押金2,800元。原告另出示的中介费收据显示付款时间为2012年12月25日，金额为980元。 审理中，被告陈述系争房屋购买装修于2005年，因阳台安放洗衣机，故从卧室地板下排管道。同时，为证明反诉主张，另向本院递交《装修工程施工合同》、《工程预算书》及金额为39,138元的发票一张。施工合同显示签署时间为2013年9月23日，系被告与案外人上海XX道具设计制作有限公司签订，工程名称为，XX村50号1507室室内装修，工期起止时间是2013年10月8日至2013年11月7日，工程总价49,138元。《工程预算书》列明了施工项目，具体包括：1实木地板（徐家）13,182元、地板地垄856元、地板辅料268元、踢脚线（徐家配套）989元、铜质压条（门口）107元、香樟241元、清水油漆1,525元、水安装4,013元、电安装5,190元，1507室地面小计26,371元；墙面乳胶漆9,946元、卫生间墙面瓷砖修理535元、茶几玻璃安装54元、厨房整套清洗214元、隔壁1506室维修地板1,029元、墙面1,043元、楼下1407室维修墙面9,946元，小计22,767元；合计49,138元。被告另出示的一份系争房屋维修清单，记载维修金额为39,471.23元。 另，因原告拖欠支付公用事业费，被告代其支付了2013年1月煤气费175元、电费253.59元。原告表示愿意支付承租期间的水、电、煤气费用。 审理中，1407室住户钟X出庭作证称，2012年10月底，发现1407室卧室角落的天花板开始滴水，并有涂料脱落及房子多处大面积出现滴水情况，包括卧室、卫生间、厨房及门口走廊处，遂电话向物业报修，未发现漏水位置；后又多次要求物业检修，物业排查表示可能是1507室住户（即原告承租房屋）管道坏了漏水，并称无法联系上1507室住户；后1407室住户先后找1507室住户四次，但是1507室住户均拒绝证人提出的进门查看的要求，并称没有出现漏水情况。之后，物业关闭了1507室住户的水阀，1407室住户家中的滴水情况才得到控制。被告另提交了一份《报修记录》对证人证言予以佐证，上记载，1407室钟X（应为仲X）住户曾于2012年11月20日14:50向物业公司报修，报修项目为自来水管漏水。经质证，原告认为证人陈述的漏水时间分别有10月中旬和10月底，被告提交的《报修记录》显示报修时间却是11月20日，前后矛盾，故不予认可。实际上，1407室住户是2012年12月初方告知原告存在漏水情况的，原告也向物业报修了。本院认为，1407室住户与被告间并无利害关系，对于房屋使用情况以及出现的问题具有陈述效力，现原告没有相反证据推翻其证言，本院对其证言予以采信。 以上事实，除原、被告陈述一致外，另有租赁合同、调解笔录、付款凭证等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。双方合同明确租期一年，原告已全额付清租金，由于系争房屋发生漏水，原告在被告的要求下提前搬离，被告理应将原告已经支付的剩余租期的租金以及押金返还原告。原告承租的系争房屋建筑面积为66.67平方米，而原告出具的租赁协议（如有）显示建筑面积为79平方米，相差十余平方米，产生租金差价亦属正常；再者，租期届满后，原告另行租赁房屋必然会产生中介费用，该笔费用系原告的必须支出，原告要求被告承担租金差价以及中介费之诉请，缺乏法律依据，本院均不予支持。 被告作为出租人，不仅应使交付的租赁物适于约定的使用、收益，而且于租赁关系存续期间也应保持租赁物的状态适合于约定的使用和收益。被告装修时将管道从卧室地板下排至阳台，不利于日常养护和维修，存在隐患，显属不当；被告自述系争房屋购买、装修于2005年左右，至漏水事件发生时已逾六年，期间被告对系争房屋疏于管理和检查，导致管道老化漏水，被告应承担管理不善的主要责任；对于房屋实际使用人原告而言，应当妥善使用承租房屋，发现问题理应及时通知业主。在1407室住户2012年10月底已经发现天花板滴水（11月20日报修）的情况下，原告仍辩称其于同年12月初得知系争房屋漏水后即向物业公司报修（且无证据佐证）的意见，显然难以成立，本院不予采信；原告对自己所承租的房屋疏于保养（未及时通报渗水情况、墙面乱涂画等），负有一定过错，亦应承担相应的过错责任。被告反诉原告要求赔偿地板修复损失及墙面维修费用一节，本院将依据双方的过错程度予以酌情判处。至于被告反诉要求原告赔偿装潢设施和家用电器损坏一节，缺乏依据，不予支持。被告提供的《装修工程施工合同》、《工程预算书》，项目名称为“室内装修”，而非维修；与被告另出示的《维修项目清单》预算费用不相一致，且诸多内容不属于维修范畴，本院难以采信。至于1407室和1506室发生的装修损坏情况（如有）属于自然损坏或是系争房屋漏水造成，被告对之间的因果关系未有证据证明，亦未提供先行赔付的相关凭证，故本案不予认定。对于被告反诉主张的水电费，原告自愿承担，于法不悖，本院予以准许。至于被告的其余反诉请求，缺乏相应依据，不予支持。 当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称，虽然短信通知原告搬离，原告亦将一把钥匙交还被告，但不能以此认定原告实际搬离系争房屋的事实。对此，本院认为，XX村居委会《调解经过》明确载明，原告在租期未满的情况下已于2013年1月1日提前搬离系争房屋；另外，如果原告没有搬离系争房屋，却将钥匙交还与被告，显然有违一般常识，故本院采信原告意见，认定原告的搬离时间为2012年底。综上，被告的上述辩称意见显属无理，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告高X于本判决生效之日起十日内返还原告彭X峰房屋租金9,120元； 二、被告高X于本判决生效之日起十日内返还原告彭X峰房屋押金2,400元； 三、驳回原告彭X峰的其余诉讼请求； 四、反诉被告彭X峰于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告高X3,000元； 五、反诉被告彭X峰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告高X电费、煤气费合计428.59元； 六、驳回反诉原告高X的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计82元，由原告彭X峰负担17元、被告高X负担65元；反诉案件受理费220元，由反诉原告高X负担169.40元、反诉被告彭X峰负担50.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 徐 汶 二〇一三年十一月六日 书 记 员 卜雯婷 |
