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（2013）徐民四(民)初字第2235号 原告钟X霞，女，1973年5月8日生，汉族，户籍地湖北省武汉市江岸区XX路20-38号4楼8号，现住上海市松江区XX路1588弄沿海丽水馨庭992号。 委托代理人张X强，上海市XX律师事务所律师。 委托代理人田X鹏，上海市XX律师事务所律师。 被告徐X英，女，1948年6月27日生，汉族，住上海市松江区新桥镇XX路188弄90号。 被告薛X珍，女，1960年10月25日生，汉族，住上海市徐汇区XX路255弄23号702室。 被告上海XXXX百货商行，住所地上海市奉贤区邬桥镇XX村X组。 法定代表人徐X英，总经理。 三被告共同的委托代理人任X生，上海市XX律师事务所律师。 三被告共同的委托代理人郭X，上海市XX律师事务所律师。 原告钟X霞与被告徐X英、薛X珍、上海XXXX百货商行（以下简称XX商行）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月17日向本院起诉，本院受理后，适用简易程序，于2013年9月17日公开开庭进行审理，原告钟X霞的委托代理人张X强、田X鹏，被告徐X英、薛X珍、XX商行共同的委托代理人任X生、郭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年3月27日，原告与被告徐X英签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市XX路859弄1号604-605室房屋出租给被告徐X英，租期自2010年4月28日起至2013年4月27日止；前二年每月租金为17820元，第三年为每月19800元。合同履行期间，被告徐X英未经原告同意擅自对房屋的原装修结构进行了更改。为此，双方于2010年7月29日另行签订了一份“协议书”，约定原租赁合同期满后，被告徐X英须继续承租至少二年；若徐X英未续租的，须在租赁期限届满前将房屋恢复原状，逾期恢复的则应支付逾期的租金损失；同时应按照每平方米500元的标准赔偿原告的修复损失。2013年4月19日，被告徐X英明确告知原告不再续租，并于同月27日交还了房屋。现原告起诉要求被告徐X英支付原告租金损失（从2013年4月27日起计算至房屋装修实际恢复时止，每天按日租金660元的二倍计算），支付原告房屋装修损失110000元，归还空调一台及大门钥匙一把。 被告XX商行是被告徐X英投资开设的个人独资企业，现被告徐X英没有偿债能力，故要求被告XX商行共同承担违约责任。被告薛X珍是租赁合同中的连带责任保证人，依法应对两被告的违约责任承担连带责任。 三被告辩称，房屋租赁合同系被告XX商行与原告所订立，与被告徐X英无关；徐X英只是作为XX商行的投资人在协议上签字，系职务行为，其本人并非租赁合同的相对方，故原告将徐X英作为被告，主体资格不适格；租赁合同履行过程中，XX商行仅对房屋进行了简单的装修，并未改变房屋的结构。租赁期届满后，双方在处理善后事宜时已经达成了口头协议，被告XX商行放弃在原告处的租房押金35,640元和保证金50,000元，原告则不再追究被告XX商行变更房屋装修的违约责任。也鉴于此，在房屋交接的收条上，除列明的交接物品外，XX商行添加了“其他无异议”字样以示双方之间的房屋租赁合同已彻底清结，原告方也签字认可，其后也从未对此提出过任何异议。因此，现原告要求按照“协议书”的约定追究被告的违约责任，没有事实依据，法院应予驳回。 经审理查明，2010年3月27日，原告与被告XX商行、被告薛X珍订立《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市XX路859弄1号604-605室房屋出租给被告XX商行使用，租赁期限自2010年4月28日至2013年4月27日止；前二年租金每月为17820元，第三年为19800元；担保人薛X珍对于被告XX商行向原告所承担的付款义务承担连带责任的担保；对被告XX商行的装修，原告有权选择是否要求XX商行恢复原状。 2010年7月29日，原告与被告XX商行、被告薛X珍订立“协议书”一份，约定三年合同期满后，被告XX商行继续承租至少二年；如果不续租的，被告XX商行须在三年租赁期限届满前恢复原告的装修原状，逾期恢复原状的，则按照每逾期一天承担两倍每天的租金，两倍的租金从合同租赁期满后的2013年4月27日起计算至实际恢复之日止；同时，被告XX商行按照每平方米500元的损失（即110,000元）赔偿原告的修复损失，该款应在三年租赁期满前一个月支付完毕；被告薛X珍对上述约定承担无限连带责任的担保。被告徐X英在该协议上签字。 另经查，《上海市房屋租赁合同》到期后，被告XX商行未续约，双方于2013年4月27日办理了交接手续，原告的代理人向XX商行出具了“收条”，其上记载：现办理出租房交接后，收到……，另有空调一台、大门钥匙一把于5月8日交还；其他无异议。对该份“收条”，未有证据显示原告在诉讼前曾提出过异议。 又经查，《上海市房屋租赁合同》履行期间，被告XX商行支付原告租房押金35,640元及保证金50,000元。合同结束后直至本案开庭前，未有证据表明XX商行曾向原告催要过该款。“收条”上载明的空调一台、大门钥匙一把原告确认已经收到。 以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、“协议书”、“收条”及当事人的陈述等证据为证。 本院认为，原告与被告XX商行之间所订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守；由于XX商行在租赁期间对系争房屋对装修进行了更改，之后双方签订了一份补充协议，就续约及装修问题进行了约定；该份协议由被告徐X英签属，此举应视为其作为XX商行投资人的职务行为，并不能作为承租人变更或增加的依据，故原告要求徐X英承担租赁合同的违约责任，本院不予支持； 对双方所争议的“收条”，原告认为其上记载的“其他无异议”指对空调、钥匙、水电煤缴费等事项除收条载明外已无异议，并不代表原告放弃追究被告违约行为，而被告则认为双方在租期届满进行交接的过程中已达成口头合意，被告以85,640元的租房押金和保证金作为代价，换取了原告放弃向被告追究违约责任，因此被告在收条上特别注明“其他无异议”字样。考虑到原告在诉讼前从未就“收条”提出异议，被告也从未向原告主张过租房押金及保证金，且原告也不能说明除“收条”所列明的交接事项以及违约责任之外，双方还有什么其他未了事项，本院确认被告的辩称更具合理性，故采纳被告的答辩意见；因此在双方达成口头合意的情况下，原告要求追究被告的违约责任，没有依据，本院难以支持；至于原告所称的其委托代理人无权也不可能代表原告作出放弃向被告追究违约责任一节，由于并没有证据显示该代理人在与被告办理交接手续时向被告披露了其授权范围，因此该代理人的代理行为所产生的法律后果应由原告自行承担；同时原告要求被告薛X珍承担担保责任，亦因没有依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下： 驳回原告钟X霞要求被告徐X英、被告薛X珍、被告上海XXXX百货商行赔偿租金损失和装修损失及归还空调一台、大门钥匙一把的诉讼请求。 案件受理费1,806元，诉讼保全费1,348元，均由原告钟X霞自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 卞奎人 二〇一三年十一月六日 书 记 员 卜雯婷 |
