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（2013）沪一中民二(民)终字第3020号 上诉人（原审被告）许A。 上诉人（原审被告）许C。 上诉人（原审被告）李**。 上诉人（原审被告）许**。 被上诉人（原审原告）张某。 上诉人许A、许C、李**、许**因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第1350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审认定，2012年9月3日，张某（买受人，签约乙方）与许A、许C、李**、许**（出售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方自有的位于上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋，建筑面积69.49平方米，房地产转让价款为人民币140万元；甲、乙双方确认，在2012年11月20日前，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第十条第三款约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自合同约定应当交付之日起至实际支付之日止；经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款（一）约定，甲方应于双方办理过户手续之前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；甲方若未按照合同的约定全面履行自己的义务，则应按合同第十条之约定承担违约责任。合同还对其他内容作了约定。上述合同签订后，双方各自履行了支付房款、交付房屋等义务。2012年12月9日，双方办理了系争房屋的产权过户手续。2012年12月17日，系争房屋的产权核准登记在张某名下，许A、许C、李**、许**亦将其四人的户口迁出系争房屋。 原审另查明，许A、许C、李**、许**系从案外人陈某某、胡某某、胡**、胡＊＊处购得系争房屋，为此双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定房屋成交价格、过户时间、案外人户口迁出时间及逾期迁户违约金等内容。然案外人陈某某、胡某某、胡**、胡＊＊四人的户口仍在系争房屋内，至今未迁出，张某遂诉至原审法院。 原审审理中，张某请求法院判令许A、许C、李**、许**承担逾期迁出户口的违约金（自2012年12月17日计算至判决生效之日止，按房款140万元的万分之五即每日700元计算）。许A、许C、李**、许**则认为其早将自己的户口迁出，并不知上家户口未迁出的事实。合同约定的违约金的计算标准过高，请求调整。 原审认为，张某和许A、许C、李**、许**签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。双方已于2012年12月17日办理了系争房屋的产权过户手续，依据双方签订的买卖合同及补充条款的约定，许A、许C、李**、许**应于办理过户手续之前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有全部户口的迁出手续，若未按照合同的约定全面履行自己的义务，则应当向张某支付违约金，违约金按已付款的日万分之五计算。现许A、许C、李**、许**的户口虽已迁出，但许A、许C、李**、许**的上家即案外人陈某某、胡某某、胡**、胡＊＊的户口仍在系争房屋内未迁出，许A、许C、李**、许**应一并负责将交易前原有的包括案外人在内的所有户口迁出该房屋。许A、许C、李**、许**至今未能将案外人的户口迁出，已构成违约，张某要求许A、许C、李**、许**按照买卖合同及补充条款的约定支付违约金，法院予以支持。至于违约金的计算标准，许A、许C、李**、许**认为该标准过高，法院在尊重当事人约定的前提下，考虑到张某由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定许A、许C、李**、许**以每日140元的标准向张某支付逾期迁出户口违约金。至于违约金起算时间，根据合同约定许A、许C、李**、许**应于办理过户手续之前办妥原有户口的全部迁出手续，因办理产权过户手续时间为2012年12月9日，故起算时间应自2012年12月10日起算。现张某自愿要求自2012年12月17日起算违约金，系对其自身权利义务的处分，法院予以准许。 原审法院审理后于二○一三年九月十八日作出判决：许A、许C、李**、许**于判决生效之日起七日内，按每日140元的标准向张某支付自2012年12月17日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。许A、许C、李**、许**如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,150元，减半收取575元，由许A、许C、李**、许**负担。 判决后，许A、许C、李**、许**不服，上诉于本院称：其在与被上诉人签订房屋买卖合同时并不知道案外人的户口仍未迁出的事实。之后上诉人也积极联系案外人，要求他们迁出户口，但无能为力。上诉人认为，迁出案外人的户口不应当是上诉人与被上诉人在合同中约定的义务，而且案外人的户口未迁出，并不影响合同的履行，也未造成被上诉人的任何损失，上诉人不应承担违约责任。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。 被上诉人张某辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定，上诉人应于办理产权过户手续之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，否则应当向被上诉人支付违约金。合同约定的原有全部户口，不仅包括上诉人本人的户口，应当还包括在签订合同时存在于系争房屋内的其他户口。然合同签订后，上诉人虽已将其户口迁出系争房屋，但其上家即案外人陈某某、胡某某、胡**、胡＊＊的户口仍在系争房屋内，上诉人的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。原审法院根据上诉人提出违约金过高请求调整的意见，考虑到本案的实际情况，酌情确定上诉人以每日140元的标准向被上诉人支付自2012年12月17日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,150元，由上诉人许A、许C、李**、许**共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十一月七日 书 记 员 周 勰 |
