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（2012）徐民四(民)初字第3411号 原告上海XX有限公司，住所地上海市XX路462号2号楼301室。 法定代表人陆XX，董事长。 委托代理人陆XX，员工。 委托代理人赵XX，上海XX律师事务所律师。 被告上海XX中心，住所地上海市XX路396号。 法定代表人沈XX，主任。 委托代理人张XX，上海市XX律师事务所律师。 委托代理人余XX，上海市XX律师事务所律师。 被告上海XX基金会，住所地上海市长宁区XX路396号二楼。 法定代表人郦XX，理事长。 委托代理人钟XX，上海市XX律师事务所律师。 委托代理人苏XX，上海市XX律师事务所律师。 原告上海XX有限公司与被告上海XX中心、上海XX基金会租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月6日受理。依法由审判员蔡重洲独任审判，于2012年11月13日公开开庭进行了审理。后，本案转入普通程序审理。2013年7月8日，被告上海XX中心向本院递交反诉状（后又放弃反诉的提起，亦未缴费）。本院依法组成合议庭审理，于2013年7月8日、10月23日组织了证据交换。本院于2013年10月25日公开开庭审理了本案。原告上海XX有限公司的委托代理人陆XX、赵XX，被告上海XX中心的委托代理人张XX、余XX，被告上海XX基金会的委托代理人苏XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海XX有限公司诉称，2008年7月4日，原告与被告上海XX中心（下称XX）签订《房屋租赁协议》，约定：原告将本市徐汇区XX路395号房屋及相应场地出租给XX，租期10年，自2008年7月21日起算；被告上海XX基金会（下称文化基金会）就XX的付款义务承担连带保证责任。原告按约向XX交付了房屋，并履行了约定的其他义务。XX在协议履行期间多次延付租金，且自2011年11月起未再支付。原告多次催交，XX不予回应。原告按约定于2012年6月28日向XX发出《关于解除XX路395号房屋租赁协议的函》，明确宣布解除租赁协议，要求交回标的物，并承担相应责任。故原告提起诉讼，请求法院：1、确认原与被告XX签订的《房屋租赁协议》于2012年6月28日解除；2、判令被告XX向原告支付2011年11月21日至合同解除日，即2012年6月28日的租金3,204,396.50元；3、判令被告XX以每天29,398元的标准向原告支付自2012年7月19日起至2012年9月6日止的房屋占用费1,469,900元；4、判令被告XX向原告支付自2011年9月10日起至实际付清欠租之日止的逾期付款滞纳金，暂计至2012年8月31日为745,623元；5、判令被告XX向原告支付因欠租导致《房屋租赁协议》解除的违约金1,322,916元（以三个月房屋租金金额为标准）；6、判令被告XX向原告支付自2011年10月1日至2012年8月31日的水费86,869.14元、自2011年9月1日至2012年8月31日的电费657,040.18元、2011年12月1日至2012年8月31日的煤气费61,644.20元；7、判令被告XX向原告返还修缮保养费912,500元；8、判令被告XX向原告返还消防补贴160,000元；9、判令被告文化基金会在4,268,400元的范围内对被告XX的前述第2至8项付款义务承担连带保证责任。 被告上海XX中心辩称，涉案房屋的状况与原告在协议中的陈述有很大不同，使被告XX承担了大量人力物力财力进行修缮。原告发函解除不符法律规定，不认可。被告XX及时与原告沟通，但原告擅自对租赁物封锁、扣押财物，给被告XX造成了严重的后果，因此不认可原告的第1项诉请。对诉请2，被告XX愿意支付到2012年7月13日止的租金（由于2012年7月13日原告已实际占用租赁物）。对诉请4、5，因双方没有约定，所以被告XX没有支付违约金的义务。对诉请6，被告XX愿意支付至2012年7月。对诉请7、8，由于原告提供不合格的租赁物所产生的费用，该费用已使用，不存在返还问题。对诉请9，认为相应的约定条款无效，保证金以交付为要件，原告在履行中未提出交付要求，实际也未支付。协议书上的文化基金会办公室印章不具备真实性。 被告上海XX基金会辩称，文化基金会从未就原告与XX签订的合同进行担保。协议书上文化基金会办公室的印章不是文化基金会的印章，样式不一样，不具真实性。现只有原告提供的协议书文本上有文化基金会办公室字样的印章，且没有原件。文化基金会不应在本案中承担责任。 经审理查明，原告是本市XX路395号建筑面积9349.07平方米房屋（下称涉案房屋）的产权人（其中1幢建筑面积3994.07平方米、3幢建筑面积340平方米、4幢建筑面积5015平方米）。 2008年7月4日，原告（甲方）与XX（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将涉案房屋（包括标准、设施、设备等现状）出租给乙方；合同生效日的次日为第一个租约年的开始日，如合同生效后尚未完成交付，则交付的次日为第一个租约年的开始日；每个租约年指开始日起满12个月（每个租约年天数均按365.25天计）；租期为开始日起至第10个租约年结束止；第一个租约年及第二个租约年租金单价为1.5元/平方米/天，年租金为512.2122万元，第三个租约年起按上海市公布的上一年平均CPI指数调整单价和总价（CPI指数低于5%的按实际计算，如高于5%的则按5%计算，如低于0则按0计算），以后各租赁年以此类推；租金和押金的支付方式为付三押三，首期押金在租赁协议生效后的5天内支付，首期租金应于免租期结束前5日支付，其余租金应在每季度前一个月的第10日或之前支付（遇法定节假日顺延）；拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠日数乘以拖欠金额的千分之一；免租期为3个月，自涉案房屋交付之日起计算；乙方应于本协议签订之日向甲方支付租赁保证金，金额为每年1个月的租金，租期每过1年保证金的数额减少1个月的租金额，保证金总额为426.84万元（相当于10个月的租金），该款由文化基金会担保，不再另行支付，在租期内如遇租金标准调整的保证金金额不作调整（协议还约定了扣收或双倍返还保证金的条件）；在各类表具过户前，乙方在使用过程中产生的水、电等费用先由甲方支付，甲方付款后通知乙方在5个工作日内按账单金额支付给甲方，逾期按国家规定支付滞纳金；双方需于交付日签署租赁标的物及设施设备的交付确认书；乙方承诺将租赁标的物用于上海电子艺术发展活动；乙方连续拖欠租金达到或超过1个月或累计拖欠租金达到或超过3个月，甲方有权书面解除本协议；甲方行使解除权的，甲方书面通知送达日为本协议解除日；乙方应在本协议租期届满或本协议被依法解除时将租赁标的物交还给甲方，每逾期1天，按当年每日租金乘以2向甲方支付占用费（乙方任何雇员、关联公司、承包商、分包商、供货商、分租户、受转租户的行为导致租赁标的物不能交还的，均视同乙方未能交还）；如乙方重新装修后无法恢复原状，在乙方将固定装修设施设备交甲方所有的情况下视为恢复原状；如乙方未能按约定交还标的物，甲方有权按本协议约定收取占用费及其他费用外，还有权在租赁期届满之日或本协议解除之日起20个工作日后直接进入标的物内，将标的物内的所有对象、装置及其他添置物搬出，并腾空收回（甲方对此而引起的损坏及乙方损失盖不负责，对乙方遗留在标的物内的物件，甲方有权向乙方收取仓储费或出售转让该等对象，并将处分所得用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本约定事由所发生及将发生的损失）；本协议签署后，并在甲方将本协议附件六（即抵押权人同意出租的书面证明原件）交付乙方签收后生效。协议对双方的维修责任、保险等也作了约定。（审理中，原告提供了在最后一页最下方空白处盖有“上海XX基金会办公室”字样印章的复印件协议文本，原告确认该文本已无原件）。 2009年7月13日，原告（甲方）就涉案房屋的维修保养事宜与XX（乙方）签订《谅解备忘录》，约定：甲方出资150万元交由乙方负责对涉案房屋进行整体的修缮和保养，分3年付清，即2008年7月4日起至2011年7月3日内，每年第一季度应付租金中自行扣除50万元；鉴于涉案房屋在消防工程方面不能达到消防报批的标准，致使乙方必须通过较大的技术改进及工程改造才能满足消防工程验收的需要，为此甲方承诺代华泾镇政府向乙方暂支消防补偿款30万元，自租赁协议签订之日起一年内支付10万元，以后每年支付3万元，至第八年支付最后2万元（双方共同向徐汇区华泾镇政府申请消防补贴款，如在两年内乙方得到华泾镇政府承诺的30万元消防补贴，乙方将无条件退回甲方已支付的补偿暂支款，甲方未支付的不再支付。若未申请到政府的上述补贴，甲方需要按上述付款方式向乙方支付全部的消防补贴款，乙方不再退还。）；如租赁协议提前解除或终止的，本备忘录亦同时解除或终止，在此情况下，甲方尚未支付的涉案房屋修缮和保养款项无需再支付；等等。 2008年7月17日，XX向原告出具《合同生效确认书》，确认合同于2008年7月21日生效。 2011年7月20日、8月8日、8月15日、12月15日，原告分别发函（并送达）向XX催付租金及相关费用。 2012年6月28日，原告向XX送达《关于解除XX路395号房屋租赁协议的函》，内容为：“根据我司与贵方在2008年6月签订的《XX路395号房屋租赁协议》，因贵方从2011年11月起拖欠支付租金至今，已经构成单方面违约，现我方根据《XX路395号房屋租赁协议》第14条第二款行使甲方解除权：因下列情形之一，甲方有权书面解除本协议：（1）在没有法律规定或协议约定的情况下，乙方连续拖欠租金达到或超过一个月或累计拖欠租金达到或超过三个月。根据该条款，贵方已严重违背了协议条款精神，我司依照合同精神，解除与贵方的租赁协议。依据双方确认的合同条款，现上海XX有限公司特此书面通知贵方：根据合同第16条第5款，贵方自收到本通知书的20个工作日内，贵方应搬离并交回租赁标的物，同时应承担赔偿责任；如贵方不能在20个工作日内交还租赁标的物的，贵方将承担第16条1款向甲方支付占用费的责任。” 2012年7月2日，原告向XX送达《收回XX路395号物业的函》，内容为：“1、依据我司2012年6月28日发给贵司终止函的精神，我司现要求贵中心在2012年7月4日17：00前，将贵司管理的公共部位、配电房、水泵房、弱电、监控等及未出租的、未使用房屋归还我司以便管理及保障安全；2、在20个工作日内全部归还租赁标的物（包含贵中心出租的房屋）；3、在本函要求的期限内如贵中心拒不履行义务，我司将采取强制措施收回标的物，同时由贵中心承担相关经济及法律责任。” 2012年7月13日，原告封闭XX在涉案房屋内的办公场所，阻止XX的员工进入办公，并开始与涉案房屋的次承租人协商搬离事宜。原告确认：2012年7月26日，南光展览工程有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积86.3平方米；2012年8月6日，上海谊达实业有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积78平方米；2012年8月16日，上海凯泽科技有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积132平方米；2012年8月24日，上海华颜数码科技有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积130.2平方米；2012年8月25日，上海鲁和贸易有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积131.71平方米；2012年8月26日，上海绚晨展览展示工程有限公司、上海颐和装饰设计工程有限公司及上海名冠滤材有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积694平方米；2012年8月27日，上海索向实业发展有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积366.07平方米；2012年9月6日，上海和艺酒店管理有限公司搬离涉案房屋，原告收回建筑面积1326平方米。原告确认至2012年9月6日收回了涉案房屋（并提供了1012年9月6日与上海和艺酒店管理有限公司在漕河泾派出所签订的《协议书》）。 另查明，2008年7月18日，XX向原告支付押金1,280,530元。原告以少收租金的方式向XX支付了修缮保养费150万元及消防补贴款16万元。原告完全收回涉案房屋前，截止2012年8月31日，涉案房屋所产生，且原告已代付而XX未支付的费用是：2011年10月1日至2012年8月31日的水费86,869.14元（审理中，XX认可截至2012年7月份的水费数额68,895.84元）；2011年9月1日至2012年8月31日的电费657,040.18元（审理中，XX认可截至2012年7月份的电费数额508,016.10元）；2011年12月1日至2012年8月31日的煤气费61,644.20元（审理中，XX认可截至2012年7月份的煤气费数额53,382.30元）。自2012年6月28日始（含28日）20个工作日的截止日应为2012年7月25日。 原、被告提供的部分租金收付凭证显示：2010年10月21日至2011年1月20日三个月租金的支付时间是2010年10月15日；2011年1月21日至2011年4月20日三个月租金的支付时间是2011年2月16日；2011年4月21日至2011年7月20日三个月租金的支付时间是2011年4月21日。 审理中，被告XX确认欠付原告2011年11月21日至2012年6月28日的租金3,204,396.50元。被告XX曾向本院递交反诉状，请求判令：1、反诉被告上海XX有限公司支付提前清场违约金8,536,800元；2、反诉被告上海XX有限公司返还全部扣押物品，并支付扣押物品价值10%的折旧费733,353.67元。后，被告XX向本院表示放弃反诉的提起，亦未缴反诉费。 以上事实，有沪房地徐字（2007）第019753号《上海市房地产权证》，《房屋租赁协议》，《谅解备忘录》，《合同生效确认书》，押金收据，催款函，《关于解除XX路395号房屋租赁协议的函》，水电煤费用交付凭证，反诉状，缴纳反诉费通知签收凭证，证据交换笔录，庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原告与XX于2008年7月4日签订的《房屋租赁协议》及于2009年7月13日签订的《谅解备忘录》有效，双方应遵照履行。因原告未举出盖有“上海XX基金会办公室”字样印章的租赁协议原件，故原告请求判令被告文化基金会承担连带保证责任的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被告XX至2012年6月28日原告送达解除通知之日止，欠付2011年11月21日始的租金已符合了合同约定的原告行使解除权的条件。故本院确认《房屋租赁协议》及《谅解备忘录》于解除函送达日即2012年6月28日解除。被告XX应将已确认的至2012年6月28日止的欠租3,204,396.50元支付给原告。 关于原告诉请的2012年7月19日至2012年9月6日止的房屋占用费。考虑到“2012年7月13日，原告封闭XX在涉案房屋内的办公场所，阻止XX的员工进入办公”，原告已实际接收了被告XX控制的区域，考虑到9户次承租人（承租面积为2944.28平方米，占总租赁面积9349.07平方米的31.49%）也先后在2012年7月26日至2012年9月6日搬离涉案房屋，考虑到原告解除函给原告的搬离时间的截止日为2012年7月25日,考虑到原告并未严格按照合同约定计算租金及使用费的单价，本院酌定使用费的数额为231,436.80元（440972元×31.49%÷30×25天×2倍）。 关于原告诉请的自2011年9月10日至实际付清欠租之日止的逾期违约金。合同约定的支付时间，除首次外是“在每季度前一个月的第10日或之前支付（遇法定节假日顺延）”，结合原、被告提供的部分支付凭证，本院确定支付时间应为每三个月中第一个月的第10日（含第10日，第10日为法定节假日的顺延）前支付，则支付时点应为2008年10月30日前、2009年1月30日前、2009年4月30日前、2009年7月30日前、2009年10月30日前……（如此循环）。因XX支付租金至2011年11月20日，对时段应得出在2011年10月21日至2012年1月20日三个月的租金中只支付了一个月的租金，欠两个月的租金。因合同约定“拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠日数乘以拖欠金额的千分之一”，故XX应承担相应的逾期支付的违约责任。本院分段判处。 关于原告诉请因XX的原因导致合同解除的违约金1,322,916元（以三个月租金金额为标准）。本案合同期为自2008年7月21日起10年，因XX违约导致于2012年6月28日解除，履行不足4年。而合同未约定该种情况当事人应承担的责任。上海市高级人民法院《关于民事案件审理的几点具体意见》（沪高法民[2000]44号）第28条“租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？”的意见：“未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。”根据该意见精神，本院支持原告该项诉请。 关于原告诉请的水电煤费用。因确实发生在涉案房屋完全收回之前，原告也已代付，故XX作为涉案房屋的承租人应承担支付的责任。至于应向哪个此承租人追偿，XX可根据转租合同另行主张权利。 关于原告诉请的修缮保养费。因《谅解备忘录》中约定原告支付150万元维修保养费的条件是“由乙方（即XX）负责对涉案房屋进行整体的修缮和保养”，而该条件是针对整个合同期的（整个合同期是10年计120个月），现合同仅履行了47个月，故XX应将分摊于未履行期限的修缮保养费912,500元返还给原告。 关于原告诉请的消防补贴款。《谅解备忘录》中写明“涉案房屋在消防工程方面不能达到消防报批的标准，致使乙方必须通过较大的技术改进及工程改造才能满足消防工程验收的需要”及“若未申请到政府的上述补贴，甲方需要按上述付款方式向乙方支付全部的消防补贴款，乙方不再退还”。因并未约定按未能申请到政府补贴的的原因来决定是否返还，且该款确用于原不达标的消防改造，故原告请求返还该款缺乏依据，本院不予支持。 因XX放弃提起反诉，故本院在本案中对反诉涉及事项不予审理。另，合同虽有押金的约定，XX也向原告支付押金了1,280,530元，但合同未约定押金的使用方法和范围。故对押金，原告在判决生效后，可用于抵扣本案判决XX所应付之款项，如有多余返还给XX。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告上海XX有限公司与被告上海XX中心于2008年7月4日签订的《房屋租赁协议》及于2009年7月13日签订的《谅解备忘录》于2012年6月28日解除； 二、被告上海XX中心在本判决生效之日起十日内，向原告上海XX有限公司支付2011年11月21日至2012年6月28日的租金3,204,396.50元； 三、被告上海XX中心在本判决生效之日起十日内，向原告上海XX有限公司支付涉案房屋占用费231,436.80元； 四、被告上海XX中心在本判决生效之日起十日内，向原告上海XX有限公司支付逾期支付租金的违约金： 1、以881,944元为本金，按每日千分之一的比率，自2011年10月31日起至实际支付日止； 2、以1,322,916元为本金，按每日千分之一的比率，自2012年1月31日起至实际支付日止； 3、以999,536.50元为本金，按每日千分之一的比率，自2012年5月1日起至实际支付日止； 五、被告上海XX中心在本判决生效之日起十日内，向原告上海XX有限公司支付因违约导致合同解除的补偿金1,322,916元； 六、被告上海XX中心在本判决生效之日起十日内，向原告上海XX有限公司支付水费86,869.14元、电费657,040.18元、煤气费61,644.20元； 七、被告上海XX中心在本判决生效之日起十日内，向原告上海XX有限公司返还修缮保养费912,500元； 八、驳回原告上海XX有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费元72,146.22元,原告上海XX有限公司承担11,703.41元；被告上海XX中心承担60,442.81元。 本案财产保全费5,000元，原告上海XX有限公司承担811.09元；被告上海XX中心承担4,188.91元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 刘 锋 代理审判员 李 理 人民陪审员 严国华 二〇一三年十一月十一日 书 记 员 朱 烨 |
