|
（2013）沪二中民二(民)终字第1679号 上诉人(原审被告)上海薇亦餐饮管理有限公司。 法定代表人唐某某。 上诉人(原审被告)上海圣罗马服饰有限公司。 法定代表人张乙。 上列二上诉人共同委托代理人陈钦文，上海中村律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海长君房地产开发有限公司。 法定代表人赵某某。 委托代理人吴洁，上海兆辰汇亚律师事务所律师。 委托代理人曹建庆，上海兆辰汇亚律师事务所律师。 上诉人上海薇亦餐饮管理有限公司(以下简称薇亦公司)、上海圣罗马服饰有限公司(以下简称圣罗马公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2013)静民一(民)初字第1111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人薇亦公司、圣罗马公司共同委托的代理人陈钦文、被上诉人上海长君房地产开发有限公司(以下简称长君公司)的委托代理人吴洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年2月15日，长君公司(甲方)、案外人张甲(乙方)、圣罗马公司(丙方)共同签订《神州商务大楼商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁上海市静安区常熟路XXX弄XXX号第二层B1号商铺(以下简称系争房屋，同时双方对系争房屋第一层A1铺位也签订了租赁合同)，面积为330.73平方米。乙方将在系争房屋内设立商铺，经营港式火锅。如乙方以系争房屋作为新办企业的工商登记注册地址的，该合同中乙方项下的权利义务全部转移给新办企业。该合同第二部分中约定“交房日期为2012年2月15日。租赁期限自2012年2月15日起至2020年1月14日止”，“装修期免租90天，自2012年2月15日起至2012年5月14日止”，“租金起算日为2012年5月15日”。合同第四部分中约定租金的计算标准每年不等，其中“第一年(2012年2月15日起至2013年2月14日。含免租期)按计租面积每平方每天人民币(以下币种均为人民币)7.15元计，即71,927元/月；第二年(2013年2月15日至2014年2月14日)按计租面积每平方每天8元计，即80,478元/月”。约定的租金付款方式为“押二付二，每2个月为一个付款周期，先付后用。乙方于每个付款月开始日的5天前向甲方支付下期租金。”合同第十二部分中约定“乙方逾期缴纳租金或管理费，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的千分之一支付违约金给甲方。若乙方逾期达15日以上，甲方有权切断租赁场地用水、用电、用气和通讯和关闭乙方所租赁场地，并可单方面解除本合同，并保留追索赔偿的权利。”合同第二十部分约定“就甲方与乙方所签订的本合同一事，丙方愿为乙方及乙方由于经营需要而用租赁场地注册成立的新公司的履行行为提供担保，如因乙方或注册成立的新公司未依约向甲方支付租金、物业管理费、水、电、煤、空调等费用，甲方可向丙方追索，丙方承担连带担保责任。”。 上述租赁合同签订后，薇亦公司于2012年3月15日注册成立。2012年10月15日，长君公司与薇亦公司又就上述租赁合同达成补充协议，约定薇亦公司向长君公司增加租赁三个阁楼用作员工更衣室和仓库，并约定“租金为3,000元/月，付款方式为付二押二(每二个月为一个付款周期，先付后用)，租金起算日为2012年10月15日，租赁终止期与原合同相同，其他条款均按双方原租赁合同履行。”。 2012年8月15日左右，薇亦公司发现系争房屋因暴雨发生渗水，遂向长君公司报修，同年12月3日，长君公司委托案外人上海居云建筑装潢工程有限公司进行维修，维修项目约定为“1、大堂幕墙与吊顶的连接处。2、圆弧广告施工后造成的渗水处。3、三楼锡伯餐厅渗水损坏的吊顶。”维修总价约定为1,300元。上述维修于同年12月7日完工。薇亦公司自称，同年12月8日，薇亦公司(甲方)与案外人宏润建设集团股份有限公司第七项目经营管理部(乙方)签订《维修委托合同》，约定“甲方因旗下餐厅时食火锅(常熟路XXX弄XXX号A1、B1店铺)所在大楼外立面严重渗水损坏店内装修，现委托乙方完成以下项目的维修工程：1、渗水所损坏的天花部分修复，包括内部管道及顶灯(14,500元)；2、所有渗水部位墙面及天花重新粉刷(15,000元)；3、更换因渗水而变形区域的地板(11,000元)；4、地灯灯槽及线路修复(2,200元)；5、店内所有窗户接缝处修复(2,800元)；6、店招及灯箱修复(1,200元)；7、建筑垃圾清理外运(2,000元)。”上述修复于同年12月29日完工，修复费用薇亦公司未能提供发票，称系现金支付，并表示不在本案中主张长君公司赔偿该笔费用。 薇亦公司已支付系争房屋截止至2012年9月14日的租金，2012年9月15日后，未再向长君公司支付系争房屋的租金。另，关于增加租赁的三个阁楼，薇亦公司已支付截止至2013年3月14日的租金，2013年3月15日后，未再向长君公司支付该阁楼的租金。2013年4月18日，长君公司通过律师向薇亦公司、圣罗马公司进行催讨，同年4月24日，薇亦公司回函长君公司，表示要求减免租金。同年4月29日，因薇亦公司仍未支付租金，故长君公司对系争房屋采取了停水停电和锁门措施。 2013年5月，长君公司向原审法院提起诉讼，称薇亦公司自2012年9月起未再支付系争房屋的租金，根据合同构成违约。故请求判决：1、解除双方签订的《神州商务大楼商铺租赁合同》(如系争房屋在判决生效前办理交接，则自交接之日起解除。如未在判决生效前办理交接，则自判决生效之日起解除)，薇亦公司迁出系争房屋；2、薇亦公司、圣罗马公司共同支付长君公司自2012年9月15日起至合同解除日止的系争房屋租金；3、薇亦公司、圣罗马公司共同支付长君公司因拖欠系争房屋租金所产生的违约金，按日千分之一的标准，自2012年9月15日起按期分段计算至实际支付日止；4、薇亦公司支付长君公司自2013年3月15日起至合同解除日止的仓库租金；5、薇亦公司支付长君公司因拖欠仓库租金所产生的违约金，按日千分之一的标准，自2013年3月15日起按期分段计算至实际支付日止；6、本案诉讼费、保全费由薇亦公司、圣罗马公司承担。 2013年6月5日，原审法院至系争房屋所在地进行实地查看，发现渗水部位已经修好，已不存在渗水现象。 原审审理中，长君公司与薇亦公司达成一致，薇亦公司于2013年7月1日迁出系争房屋，双方于同日就系争房屋进行交接。双方并均同意，薇亦公司于同日将该房屋内由其所有之物清理出场，若尚有遗留于该房屋内者，视为薇亦公司就该物放弃权利，日后不再向长君公司追索。 原审法院经审理后认为，长君公司与薇亦公司、圣罗马公司之间的《神州商务大楼商铺租赁合同》，以及长君公司与薇亦公司就该租赁合同达成的《补充协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，合同当事人应当恪守。依照上述合同，薇亦公司承租系争房屋，负有按照约定的数额和期限向长君公司支付该房屋租金的义务，圣罗马公司则为该项义务的履行提供担保。薇亦公司又向长君公司另外增加租赁三个阁楼，亦应当按照补充协议的约定支付相应租金。合同签订后，长君公司已向薇亦公司提供租赁标的物，但薇亦公司自2012年9月15日以后至今未支付系争房屋的租金，自2013年3月15日以后至今未支付阁楼租金，显然构成违约，长君公司依照合同第十二部分中的约定，起诉行使解除权，要求解除合同，应予支持。关于解除时间，长君公司诉请为双方办理系争房屋交接之日解除，而双方当事人已经协商于2013年7月1日办理了房屋交接，故法院认定租赁合同于该日解除。又因薇亦公司已于该日迁出并将系争房屋交还长君公司，故长君公司要求薇亦公司迁出的诉请，法院不再处理。 长君公司并起诉要求薇亦公司支付系争房屋租金和相应的违约金，薇亦公司则辩称其系因房屋渗水后长君公司怠于修理，与长君公司协商减免租金未果而拒付租金，故不构成违约，对此，法院认为，系争房屋虽出现渗水情况，确实对薇亦公司所经营的餐饮店造成一定影响，但依其情形，尚未达到使其完全无法经营的程度，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。由此可见，薇亦公司不能拒付全额租金，故法院对相关答辩意见不予采信。关于薇亦公司应支付的租金数额，法院认为，2012年8月15日至同年12月7日间，因系争房屋出现渗水，势必对薇亦公司所设餐饮店的就餐环境造成一定程度的负面影响，从而降低部分顾客在该店就餐的意愿，因此影响其经营业绩，换言之，在该四个月间，因长君公司提供的租赁物存在瑕疵，致承租人无法按照订立租赁合同时所预见的情形对租赁物进行完全利用，故薇亦公司抗辩称要求减少租金，应属合理，至于减少之数额，法院衡酌渗水现象持续的时间、渗水部位的面积、就餐环境出现渗水对餐饮业可能造成的影响，以及薇亦公司对渗水部位的店内装潢、电路等需进行维修的实际情事，决定2012年8月15日至同年12月15日这四个月的租金予以减半计算。关于支付租金的期间，因2013年4月29日长君公司采取了停水停电和锁门的措施，使薇亦公司不能再使用租赁物，故租金应自欠租之日起计算至2013年4月28日止。据此，薇亦公司应支付长君公司的系争房屋租金为：71,927元/月×5个月(2012年9月15日至2013年2月14日的租金)+80,478元/月×2个月(2013年2月15日至同年4月14日的租金)+330.73平方米×8元/平方米/天×14天(2013年4月15日至同月28日的租金)-71,927元/月÷2×4个月(渗水的四个月租金减半)=413,778.76元。关于系争房屋租金的违约金，根据租赁合同中的约定，薇亦公司应自2012年5月15日起支付租金，每两个月一付，故薇亦公司应每逢单月向长君公司支付两个月的租金，即，其支付租金应在2012年的5月、7月、9月、11月，以及2013年的1月、3月，则薇亦公司应支付的违约金应按期分段计算为：以71,927元为基数(2012年9月15日至同年11月14日拖欠的租金，每月71,927元减半收取，两个月共计71,927元)，自2012年9月15日起至实际支付租金日止的违约金；以107,890.5元为基数(2012年11月15日至同年12月14日拖欠的租金为71,927元减半即35,963.5元，2012年12月15日至2013年1月14日拖欠的租金为71,927元，两个月合计为107,890.5元)，自2012年11月15日起至实际支付租金日止的违约金；以152,405元为基数(2013年1月15日至同年2月14日拖欠的租金71,927元，2013年2月15日至同年3月14日拖欠的租金80,478元，两个月合计为152,405元)，自2013年1月15日起至实际支付租金日止的违约金；以117,519.76元为基数(2013年3月15日至同年4月14日拖欠的租金80,478元，以及同年4月15日至同年4月28日拖欠的租金330.73平方米×8元/平方米/天×14天=37,041.76元，以上共计117,519.76元)，自2013年3月15日起至实际支付租金日止的违约金。关于违约金的计算标准，长君公司主张以日千分之一计，薇亦公司、圣罗马公司则辩称要求调整至日万分之一，考虑到系争房屋存在渗水的实际情况，薇亦公司拒付租金虽属违约，但究系事出有因，故法院酌情调整为日万分之五。 长君公司另起诉要求薇亦公司支付用作仓库的三个阁楼的租金及违约金，有合同为据，法院应予支持。且系争房屋存在渗水之情事，并不妨碍薇亦公司对阁楼的使用，故该项租金应按合同约定的每月3,000元的标准全额支付。但薇亦公司租赁该阁楼系作员工更衣室及仓库之用，2013年4月29日长君公司对系争房屋进行停水停电和锁门，使薇亦公司已无法继续经营，故使用阁楼之目的和意义亦不复存在，因此阁楼租金也应计算至2013年4月28日止。具体数额为4,400元(2013年3月15日至同年4月14日的租金3,000元，2013年4月15日至同月28日的租金3,000元÷30天×14天=1,400元，以上合计为4,400元)。另按双方约定，阁楼租金自2012年10月15日起支付，每两个月一付，故薇亦公司应每逢双月向长君公司支付两个月的租金，即，其支付租金应在2012年的10月、12月，以及2013年的2月、4月，则薇亦公司应支付的阁楼违约金应按期分段计算为：以3,000元为基数，自2013年3月15日起至实际支付租金日止的违约金(2013年3月15日至同年4月14日拖欠的租金3,000元，该3,000元按约定本应于2013年2月15日前支付，违约金亦可自该日起算，现因长君公司诉请自3月15日起算，应视为长君公司自由处分权利，法院予以准许)；以1,400元为基数(2013年4月15日至同月28日的租金1,400元，本应于2013年4月15日前支付)，自2013年4月15日起至实际支付租金日止的违约金。关于违约金计算标准，根据《补充协议》约定，应按《神州商务大楼商铺租赁合同》中的相关条款履行，故应为日千分之一。因阁楼租金的拖欠与系争房屋渗水并无法律上的关联，故法院对该计算标准不再进行调整。 长君公司又诉请圣罗马公司对系争房屋的租金及违约金履行保证责任，与薇亦公司承担连带支付义务，对此，法院认定如下：其一，《神州商务大楼商铺租赁合同》第二十部分中明确约定圣罗马公司承担保证责任的范围为“租金、物业管理费、水、电、煤、空调等费用”，依照该约定，圣罗马公司应对薇亦公司拖欠的系争房屋租金承担保证责任，但违约金不在保证范围之内，故长君公司要求圣罗马公司对违约金承担保证责任的诉请，法院不予支持；其二，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，长君公司与圣罗马公司约定由后者对租金承担连带保证责任，但是并未约定保证期间，故应适用上述条文中保证期间6个月的规定。长君公司于2013年4月18日向圣罗马公司发函要求其承担责任，则2012年10月18日之前已届履行期的租金债务，圣罗马公司不再承担保证责任，即，薇亦公司于2012年9月15日应付的两个月租金71,927元(2012年9月15日至同年11月14日的租金，该两个月租金减半计算，共计为71,927元)，圣罗马公司应予免责。据此，圣罗马公司应当承担保证责任的租金数额为：413,778.76元-71,927元=341,851.76元。 薇亦公司、圣罗马公司另辩称2013年6月又发现系争房屋渗水，故要求2013年的租金也予减免，但法院于2013年6月5日至现场勘查，未发现存在渗水现象，故对该项答辩意见不予采信。 原审法院据此作出判决：一、上海长君房地产开发有限公司与上海薇亦餐饮管理有限公司、上海圣罗马服饰有限公司之间就上海市静安区常熟路XXX弄XXX号第二层B1号铺位签订的《神州商务大楼商铺租赁合同》于2013年7月1日解除；二、上海薇亦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海长君房地产开发有限公司上海市静安区常熟路XXX弄XXX号第二层B1号铺位2012年9月15日至2013年4月28日的租金共计413,778.76元；三、上海圣罗马服饰有限公司对前项租金中的341,851.76元，与上海薇亦餐饮管理有限公司承担连带清偿责任；四、上海薇亦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海长君房地产开发有限公司上海市静安区常熟路XXX弄XXX号第二层B1号铺位租金的违约金。该违约金包括：以71,927元为基数，自2012年9月15日起至实际支付租金日止的违约金；以107,890.5元为基数，自2012年11月15日起至实际支付租金日止的违约金；以152,405元为基数，自2013年1月15日起至实际支付租金日止的违约金；以117,519.76元为基数，自2013年3月15日起至实际支付租金日止的违约金。上述各项违约金均按日计算，每日为相应基数的万分之五。五、上海薇亦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海长君房地产开发有限公司2013年3月15日至同年4月28日的阁楼租金共计4,400元；六、上海薇亦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海长君房地产开发有限公司阁楼租金的违约金。该违约金包括：以3,000元为基数，自2013年3月15日起至实际支付租金日止的违约金；以1,400元为基数，自2013年4月15日起至实际支付租金日止的违约金。上述各项违约金均按日计算，每日为相应基数的千分之一。七、上海长君房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还上海薇亦餐饮管理有限公司租赁押金143,854元，在上述应支付款项中抵扣。 原审判决后，上诉人薇亦公司、圣罗马公司不服，向本院提起上诉称：系争房屋在2012年经修理并未完全修复，2013年6月中旬大雨后又出现漏水等现象。另，由于对漏雨的赔偿金额在与长君公司协商中，未付租金属于事出有因，不应承担违约金。故请求改判撤销原审判决主文第二、四项，改判应付租金金额为314,779元；撤销原审判决主文第五项，改判明确押金冲抵最后一期倒算起的相应租金；撤销原审判决第三项，改判圣罗马公司承担连带责任金额为98,998元。 被上诉人长君公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，薇亦公司、圣罗马公司的上诉请求缺乏依据。故请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本案审理期间，薇亦公司、圣罗马公司述称，2012年6月15日即原审法院查看后，系争房屋因暴雨发生漏水，故可以证明2012年12月长君公司并未完全修复，故原审判决中2013年之后的租金亦应减半计算。长君公司表示不存在漏水情况，且系争房屋已于2013年4月停水停电，已不实际经营。 本院认为，根据查明的事实，本案系争的租赁合同是当事人之间的真实意思表示，合法有效，薇亦公司自2012年9月起未支付租金，按合同约定已构成违约，圣罗马公司亦应依据合同约定承担相应担保责任。现薇亦公司称因房屋渗水，长君公司怠于修理，且在与长君公司就渗水损失的补偿及租金减免进行协商，故其未付租金的行为不构成违约，不应承担违约责任。然而薇亦公司未能提供证据证明长君公司作出过同意协商并减免租金的意思表示，亦不能证明其本身所遭受的损失金额达到与租金相当的程度，故原审法院认定薇亦公司无权拒付全额租金，其行为构成违约，并无不妥，本院予以认同，相关理由不再重复。 鉴于系争房屋确实出现渗水现象，故原审法院酌情减少了应付租金金额。现薇亦公司、圣罗马公司主张因长君公司未完全修复，系争房屋仍旧存在渗水现象，要求对2013年租金一并予以减半计算。根据查明的事实，长君公司于2012年12月委托案外人对系争房屋进行维修，原审法院于2013年6月至系争房屋现场查看，未发现渗水现象。现薇亦公司称在原审法院查看后系争房屋又发生漏雨渗水现象，即使其陈述属实，在缺乏其他证据印证的情况下，亦不足以证明系争房屋在长君公司修复后仍存在渗水并影响薇亦公司经营的情况，故薇亦公司、圣罗马公司要求对2013年的租金部分一并予以减半计算的请求，本院不予支持。此外，薇亦公司未按期支付租金构成违约，理应按约承担支付违约金的责任，原审法院考虑到案件实际情况对违约金计算标准予以调整，并无不妥，本院予以认同。至于薇亦公司、圣罗马公司要求明确原押金应抵扣租金的具体时间一节，该项主张缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2,274.99元，由上诉人上海薇亦餐饮管理有限公司、上海圣罗马服饰有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩 峰 代理审判员 俞 璐 代理审判员 姚 跃 二○一三年九月二十四日 书 记 员 宣 晹 |
