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（2013）杨民四(民)初字第2191号 原告徐某，男。 原告陈某，女。 两原告之共同委托代理人崔某，律师。 被告石某，女。 委托代理人李某，律师。 原告徐某、陈某诉被告石某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员周某独任审判，于2013年8月9日、9月11日两次公开开庭进行了审理。原告徐某、陈某之共同委托代理人崔某、被告石某之委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐某、陈某诉称，2004年9月初因被告丈夫陈某某所在上海浦东某真空镀膜厂七分厂经营不善，资金周转发生困难。原告徐某当时是上海浦东某真空镀膜厂七分厂的职工，被告丈夫陈某某向原告徐某借款，原告无钱可借。被告丈夫陈某某向原告徐某提出，要求将原告房屋买卖过户，向银行申请贷款并提出贷款数额和利息均由被告丈夫陈某某负责偿还。被告还承诺，如果偿还不了贷款和利息，就用被告的两套房屋进行变卖，偿还抵押贷款和利息，房屋变更被告名下以后，房产始终归两原告所有，两原告保管房产证。被告在1－5年之内全部还完贷款和利息后，产权立即转回两原告名下。原告同意了被告的提议，为慎重起见，两原告与被告签署《房产变更原因》，以书面形式确认双方达成的口头协议。后根据原、被告的约定，两原告至房产交易中心进行了产权变更登记，将产权人变更为被告，银行贷款发放至被告账户，由被告使用。产权证一直由原告保管，并始终居住在房屋内。后两原告多次找被告要求返还房屋产权，但被告用种种理由推脱，原告只得诉至法院，诉请：请求确认原、被告就上海市杨浦区系争房屋签订的《房屋买卖合同》无效，产权恢复至两原告名下。 被告石某辩称，因原告徐某想与被告石某丈夫陈某某合伙开设上海浦东某真空镀膜厂但缺资金，所以原告徐某找到被告及丈夫，提出用系争房屋进行融资，双方才签订了《房屋买卖合同》。从银行所得贷款均作为出资投入了上海浦东某真空镀膜厂。该融资行为是双方真实意思表示，并不违反法律，故不同意原告诉请。 经审理查明，上海市杨浦区系争房屋（以下简称“系争房屋”）原为徐某、陈某按份共有，共有份额均为1/2。 2004年9月23日，徐某、陈某（出卖人、甲方）、石某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐某、陈某将系争房屋出售给石某，建筑面积为73.86平方米，转让价款为443,000元。 《上海市房地产买卖合同》签订后，石某未向徐某、陈某支付房款。徐某、陈某未将系争房屋交付给石某，仍由徐某、陈某继续居住使用。 2004年9月，石某向上海银行上工支行借款300,000元，借款期限自2004年9月1日至2014年9月1日，并将系争房屋抵押给上海银行上工支行，该抵押权在杨浦区房地产交易中心办理了登记手续。上海银行上工支行将贷款发放至石某帐户内，由石某按月归还贷款。 2004年10月11日，系争房屋产权变更登记为石某。 2004年10月10日，原告徐某、被告石某签订《房产变更原因》，内容为：由于陈某某所在的上海浦东某真空镀膜厂七分厂经营不善，资金周转发生困难，故有职工徐某房产转让陈某某的爱人石某，使其房产抵押三十万元，帮助陈某某开展业务，至于银行贷款和利息由陈某某负责偿还，假如在经营中没有利润，不能偿还贷款时，则有陈某某和石某二套房产权变卖还徐某房产抵押贷款。尽管徐某房屋转让给陈某某爱人石某，但房屋的一切性质不变，始终归徐某所有，包括转给石某的房产证归徐某保管，直至陈某某全部还完银行贷款，再把房产证转让给徐某。 审理中，被告提供上海浦东某真空镀膜厂证明、帐簿、工资发放表、借条、取款凭证、购销合同、上海乾晟扑克牌有限公司情况说明、2007浦民二（商）初字第563号民事判决书、证人邱家顺证言、证人王健君证言、证人谭照林证言，以证明徐某与石某丈夫陈某某系合伙关系，双方共同合伙开办了上海浦东某真空镀膜厂，双方签订《上海市房地产买卖合同》的目的是为了帮助徐某融资，而从银行取得的贷款虽进了石某的帐户，但由陈某某分批以现金方式从家中取出，作为徐某的投资款陆续进了上海浦东某真空镀膜厂的帐户。原告认为上述证据不能证明徐某系上海某真空镀膜厂的合伙人，也不能证明从银行取得的贷款是由徐某入股上海浦东某真空镀膜厂。 以上事实，由原告提供的产权证、产权信息、上海市房地产买卖合同、房产变更原因、设备租赁合同、情况说明、收据、收条、被告提供的证明、账页、财务往来记录、工资发放表、借条、领款凭证、购销合同、借记卡及取款凭证、情况说明、民事判决书、证人证言、当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告徐某与被告石某签订的《房产变更原因》表明原、被告签订《上海市房地产买卖合同》的目的是为了取得银行贷款，而且在签订《上海市房地产买卖合同》之后，被告也没有向原告支付过房款，原告也未将系争房屋交付被告，新的产权证亦由原告保管，综合以上事实，本院认为原、被告之间并非真实的房屋买卖关系，原告要求确认《上海市房地产买卖合同》无效，本院予以支持。被告称原告徐某与被告石某丈夫陈某某系合伙关系，原告对此予以否认，本院认为，双方之间没有书面的合伙协议、被告提供的证人证言也不能充分证明双方之间系合伙关系。若诚如被告所述，双方签订《上海市房地产买卖合同》的目的是为了帮助徐某融资，那相应贷款应转入原告徐某帐户内，再由徐某向上海浦东某真空镀膜厂出资，贷款也应由徐某归还。但本案贷款却是转入被告石某帐户内，由石某归还。故被告提供的证据不能充分证明徐某与被告石某丈夫之间系合伙关系，被告抗辩，本院不予采信。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求将系争房屋产权恢复登记为原告的请求，本院予以准许；但鉴于系争房屋上设有抵押，故原告要求将系争房屋产权恢复登记为原告，必须在还清银行贷款、涤除抵押权之后方能行使。在恢复登记时所产生的费用，应由原告、被告各半承担。被告对《房产变更原因》上签名的真实性不予认可并申请鉴定，鉴定意见为上述签名为被告所签，由此产生的鉴定费，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告徐某、陈某与被告石某签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、被告石某应于本判决生效之日起十日向上海银行上工支行归还剩余贷款、将上海银行上工支行设定于上海市杨浦区系争房屋上的抵押权涤除，并应在涤除后十日内，由被告石某配合原告徐某、陈某将上述房屋的产权恢复登记在原告徐某、陈某名下，恢复登记所产生的费用由原告徐某、陈某与被告石某各半承担。 本案受理费人民币7945元，减半收取计人民币3972.50元，由被告石某负担；本案鉴定费人民币4000元，由被告石某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 周 励 二〇一三年九月二十四日 书 记 员 周靖雯 |
