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（2013）闸民三(民)初字第2113号 原告上海XX房地产经营有限公司，住所地上海市闸北区曲沃路。 法定代表人冯XX，职务董事长。 委托代理人孙XX，该公司工作人员。 委托代理人潘XX，上海市XX律师事务所律师。 被告上海XX电器有限公司，住所地上海市闸北区沪太支路。 法定代表人陈XX，职务董事长。 原告上海XX房地产经营有限公司（以下简称“房产公司”）与被告上海XX电器有限公司（以下简称“电器公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审判，于同年9月17日、9月23日公开开庭进行了审理。原告房产公司的委托代理人孙XX、潘XX，被告电器公司的法定代表人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房产公司诉称，2010年12月5日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买上海市平型关路房屋（以下简称系争房屋），房价款暂定为人民币3668230元（以下币种均为人民币）；除首付款外，被告应于2011年1月28日前支付第二笔房款2560000元。但被告一直拖延至2011年11月29日方支付第二笔房款，逾期305天，产生逾期付款违约金673280元。虽然原告曾多次要求被告支付前述违约金，但至今被告仍未支付。故请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金673280元，并要求由被告承担本案诉讼费。 被告电器公司辩称，不同意原告诉讼请求，理由为：第一，被告共向原告购买了包括系争房屋在内的四套房屋，整个购房过程中前后三次受到国家限购、限贷政策的影响，贷款不成后被告也以自有资金补足了房款，主观上并无违约的恶意。第二，原、被告签订预售合同之后，由于原告方工作人员在合同网签备案时的填写错误造成网签手续被拖延了20天左右，而该期间内恰逢政策变化，直接导致被告贷款不成，故原告应承担一定责任。第三，被告贷款不成后，双方曾就后续房款改由被告以自有资金进行分期支付达成协议，被告并向原告出具了还款计划和承诺，之后被告也确实按计划支付了四套房屋全款，在此期间，原告从未催讨过房款也未提出过需要支付违约金的问题，被告认为原告对改变后的付款方式是默许的，不应再追究逾期付款的违约金。 经审理查明，2010年12月5日，房产公司（甲方）与电器公司（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市平型关路系争房屋，乙方购买房屋总价暂定为3668230元；除首付款外，余款2560000元乙方于2011年1月28日前支付；乙方以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达甲方指定账户之日为付款日；乙方若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60日，甲方有权选择单方面解除合同，由乙方向甲方支付房价款的10%作为违约金，或选择继续履行合同，由乙方每日按逾期未付款额的千分之一向甲方支付违约金；甲方定于2012年4月30日前将房屋交付乙方。预售合同补充条款第五条并载明：“乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因（包括但不限于……乙方的贷款申请未获贷款银行批准……）致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方……有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款”，否则甲方有权追究乙方的违约责任。甲方定于2012年4月30日前将房屋交付乙方。除此以外，双方还约定了其他合同权利义务，电器公司并按约向房产公司支付了首期房款。 2010年12月21日，系争房屋及上海市平型关路X弄X号X室、X室房屋被预告登记至电器公司名下，2011年1月11日，上海市平型关路X弄X号X室房屋（以下简称X室房屋）被预告登记至电器公司名下。 2011年12月5日，余款2560000元到达房产公司账户。 2012年1月6日，房产公司向电器公司寄送《XX小区（三期）交付通知书》，通知其于2012年3月26日至销售中心办理收楼手续，并携带滞纳金647680元。 2012年7月25日，房产公司向电器公司寄送《告知书》，再次通知其尽快至销售中心支付逾期付款违约金647680元。 2013年9月18日，中国XX银行股份有限公司上海市XX支行（以下简称XX银行）出具了《情况说明》一份，其中载明电器公司“曾于2010年末向我行咨询申请办理法人按揭贷款事宜。经我行相关客户经理咨询上级行，因贷款政策限制，工行并无此类贷款品种，工行无法为其办理法人按揭贷款业务。故该笔业务我行最终未予受理。”2013年9月22日，XX银行（中国）有限公司上海分行出具了《关于上海XX电器有限公司法人按揭申请之情况说明》一份，其中载明：“我行于2011年1月20日接受了上海XX电器有限公司关于上海XX小区三期X号楼X室、X室、X室、X室物业之法人按揭申请（房地产类贷款）。经审查，基于该法人按揭贷款申请本身具体情况以及相关国家宏观信贷政策等方面客观因素的考虑，该申请当时未予以批准。” 审理中，被告电器公司向法庭提供了2013年9月8日至12日形成的被告法定代理人陈XX与购房时的置业顾问潘某、徐XX通话的录音资料四份，拟证明被告和潘某、徐XX在售楼处曾达成后期房款分期支付的协议，被告已将承诺书交给了原告。对此原告表示，对该录音资料的真实性无法确认，对录音中出现的人物身份情况也无法确认；而且，被告所称的潘某和徐XX只是系争房屋销售代理公司的工作人员而不是原告的工作人员，于XX原是原告的销售人员而非财务人员，也已离职，他们都只有权出售房屋，无权就合同内容与被告谈判；被告所述情况不存在，如果原、被告曾就付款方式的变更达成一致，应当有书面协议，否则被告所称的还款计划书只能视为被告单方面的承诺，不能代表原告的意思表示，原告从未收到或认可过该承诺。 审理中被告还称，2010年12月5日原、被告签订四套房屋的预售合同后，当月20日，原、被告工作人员一同前往交易中心办理四套房屋的合同网签备案手续，但由于原告工作人员将其中103室房屋的相关信息填写错误，当日只办了其他三套房屋的手续。而当时XX银行表示四套房屋是共同申请贷款，所以必须在四套房屋的网签备案手续全部完毕之后才能放款，故四套房屋的贷款未能及时落实。为此原、被告于2011年1月7日重新签订了X室房屋的预售合同，103室房屋的网签手续于2011年1月10日办理完毕。不料2011年1月国家政策发生巨大变化，对企业购买商品房的贷款条件进行了限制，最终XX银行及之后的XX银行均未批准被告四套房屋的贷款申请。对此原告称，从被告提供的证据只能看出X室房屋的合同签订日期和网签日期确实都比另三套房屋要晚，但其中的原因原告并不清楚，被告的证据也无法证明系原告过错造成；至于被告办理贷款期间相关政策发生变化，则应该是被告在购房时所需考虑的因素，因为一般国家政策在实施之前都会提前几个月公布，而且被告的付款迟延了300多日，除了贷款因素，必然还有自身原因。 以上事实，由原告提供的预售合同、《XX小区（三期）交付通知书》、《告知书》、交通银行进账单、销售不动产统一发票，被告提供的《情况说明》、上海市房地产登记簿，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房预售合同系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。根据预售合同的约定，被告应于2011年1月28日前支付第二笔房款，否则应承担逾期付款的违约责任。现被告迟至2011年12月5日方支付该笔房款，原告据此要求被告支付相应的违约金，理由正当，本院可予支持。 针对被告的抗辩理由，本院认为，其一，被告认为国家信贷政策的调整造成其银行贷款未成，其本身并无违约恶意，但预售合同补充条款已对相关的贷款风险进行了提示，并明确约定若贷款不成，被告需以自有资金在约定的期限内付清房款。因此贷款政策变化的风险，被告理应自行承担，结合合同违约责任所采的无过错责任原则，被告该项抗辩理由缺乏合同和法律依据，本院难以采纳。其二，被告提出由于原告工作人员的过错拖延了时间，导致其受到限贷政策影响而贷款不成，但被告未能进一步举证证明限贷政策实施前夕的该段时间的拖延系原告方过错造成，也未能证明X室房屋的网签备案时间迟延系其银行贷款未能如期获准的决定性因素等事项。其三，被告提出曾与原告就付款方式的变更达成协议并将承诺书交给原告，且原告在其付款过程中从未进行催讨，应视为原告对逾期付款违约金的放弃。对此本院认为，付款方式及付款时间的变更系合同重大事项的变更，需由合同双方进行共同确认。现被告仅提供与相关销售人员的录音资料，在原告对该录音资料提出异议的情况下，结合被告所称的承诺书系由其单方手书而并无原告签章、变更后被告四套房屋的付款时间跨度将长达300多天等事实，本院认为以被告现有证据难以证明双方已就被告后续付款方式和付款时间达成新的合意。根据证据规则，被告的上述两节抗辩理由本院均难以采信。 尽管如此，在被告构成违约的基础上，尚需分析违约金数额的合理性，而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，原告主张违约金数额确实过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下： 被告上海XX电器有限公司应在本判决生效之日起十日内给付原告上海XX房地产经营有限公司逾期付款违约金人民币260000元。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5266.4元（原告上海XX房地产经营有限公司已预缴），由被告上海XX电器有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 吴 双 二Ｏ一三年九月二十五日 书 记 员 袁佳铭 |
