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（2013）浦民一(民)初字第21872号 原告章*，女，1956年8月25日生，汉族，住上海市*。 被告上海*投资发展有限公司，住所地上海市*。 法定代表人*，董事长。 原告章*与被告上海*投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，并于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告章*到庭参加诉讼。被告上海*投资发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 原告章*诉称，2008年1月19日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定原告向被告购买上海市浦东新区*《*商务广场》3号1层店铺（以下简称“系争房屋”）一套，房屋面积33.76平方米，单价每平方米人民币（以下币种相同）13,670.02元，总价为461,500元，合同另约定，被告应于2009年5月31日前交付房屋，并于交房后90天内办理房地产初始登记，在被告取得大产证后45天内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内双方共同向房地产交易中心办理过户手续、申领小产证。合同签订后，原告依约支付了全部房款461,500元，但被告至今仍未协助原告办理“系争房屋”小产证，故提起诉讼，要求被告支付逾期办理产证（小产证）的违约金（以已付款461,500元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，自2010年1月12日起暂计算至2013年8月28日，计19万元）。 被告上海*投资发展有限公司未作答辩。 经审理查明：2008年1月19日，由被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订“预售合同”，约定由乙方以461,500元的价格向甲方购买“系争房屋”。“预售合同”第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋已通过相关部门的竣工验收，取得了相应的《竣工验收备案表》，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在交房之日起90天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。“预售合同”第十一条约定，甲方定于2009年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。“预售合同”第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后45日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。 “预售合同”签订的当日，由原告作为出租方（甲方）、案外人上海*企业经营管理有限公司作为承租方（乙方）、被告作为担保方（丙方），三方签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，甲方向丙方购买的“系争房屋”由乙方承租；租赁期为8年，自2009年5月31日起算，免租期：一楼商铺为二年、二楼商铺为三年、三楼商铺为四年，免租期自租赁期开始之日起算；租金：如租赁年净收入不超过542,941元的7.5%（含7.5％），则年净收入全部归甲方所有，如超过542,941元的7.5％，则7.5％以内的部分属于甲方所有，超过7.5％的部分，60％归甲方所有，40％归乙方所有，租金支付的时间为：一年一付，先用后付，自免租期届满之后每一年的租期到期日起45天内支付。“租赁合同”另约定，为方便乙方招商，标的物业在丙方向甲方交房同时办理甲方向乙方的交房手续，如果甲方在收到丙方的交房通知书之日10日未前来办理交房手续的，视为已经委托乙方从丙方处直接办理交房手续。 上述“预售合同”和“租赁合同”签订后，原告于2008年11月1日支付被告房款461,500元。2009年5月25日，原告支付被告维修基金3,552元，该维修基金包括了“系争房屋”的维修基金和原告另外购买的35号、36号房屋的维修基金，同年5月31日，原告与上海硕雅物业管理发展有限公司就“系争房屋”签订《“*渔港城”物业管理服务契约》。 另查明，至2013年9月12日，被告仍未办妥“系争房屋”的房地产权证（大产证）。 以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、“租赁合同”、房款发票、维修基金发票、《“*渔港城”物业管理服务契约》及原告的陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的“预售合同”系双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，当事人均应恪守。根据“预售合同”约定，被告应于2009年5月31日前交房，在交房之日起90天内取得新建商品房房地产权证（大产证），在取得新建商品房房地产权证（大产证）后45天内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后90天内双方依法向房地产交易中心办理过户申请及申领该房屋的房地产权证（小产证）。据此推算，被告应于2010年1月11日前通知原告办理“系争房屋”小产证申办手续。现被告未在上述约定期限内履行通知原告办理小产证申办手续的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告主张由被告承担自2010年1月12日起逾期办理小产证的违约金，符合合同的约定，应予支持。虽然“预售合同”对于迟延办理小产证的违约责任未作约定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对开发商迟延办理大产证导致购房者小产证迟延办理所应承担的民事责任有明确规定，故被告应按司法解释的规定就迟延办理大产证导致原告迟延办理小产证的违约事实向原告支付相应的违约金。至于违约金的计算标准，因司法解释仅规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而中国人民银行关于人民币贷款有关问题的规定，对于逾期贷款利率计算的标准是基准贷款利率加收30%-50%，故原告主张按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算违约金，并无不妥，本院予以采纳。由于被告至2013年9月12日仍未办妥大产证，故原告主张违约金计算至2013年8月28日，并无不妥，应予支持。 被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告上海*投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告章*逾期办理房地产权证（小产证）违约金（按房款461,500元，自2010年1月12日起至2013年8月28日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,600元,减半收取计1,300元，由被告上海*投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 张 敏 二〇一三年九月二十四日 书 记 员 王晓燕 |
