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（2012）浦民一(民)初字第15185号 原告（反诉被告）上海市浦东新区XX小区业主委员会 负责人钱XX，主任。 委托代理人姚XX，男，上海市浦东新区上钢法律服务所工作。 委托代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。 被告（反诉原告）上海XX物业管理有限公司 法定代表人缪XX，董事长。 委托代理人刘XX，男，上海XX物业管理有限公司工作。 委托代理人吴晓平，上海市广懋律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海市浦东新区XX小区业主委员会与被告（反诉原告）上海XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2012年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建平独任审判，于2012年9月26日、9月29日、10月25日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区XX小区业主委员会的委托代理人姚XX、王颂华，被告上海XX物业管理有限公司的刘XX、吴晓平到庭参加诉讼。后本案依法转为适用普通程序，由审判员徐俊、审判员王建平、审判员张晖组成合议庭，于2013年8月22日、9月18日公开开庭进行了审理，原告上海市浦东新区XX小区业主委员会的委托代理人姚XX、王颂华、被告上海XX物业管理有限公司的刘XX、吴晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海市浦东新区XX小区业主委员会诉称，被告从前期物业2003年1月开始入驻上海市浦东新区XX小区（以下简称XX），提供物业管理服务。2007年4月XX成立XX业主大会，以业主大会名义与被告订立物业服务合同，约定服务期为从2007年4月至2012年3月31日止。合同约定物业服务费实行包干制，同时约定：属全体业主所有露天停车车位收费标准为每个车位每月120元（人民币，下同），实际收取100元，被告除2007年应支付3万元外，其余各年应属约定不明，同意被告移交原告70%。根据合同第十五条的规定，合同约定管理区域内的所有的会所及相关设施均委托被告经营，经营收入原被告各得50%。由于原告没有开设账户，故所有应付原告款项均由被告保管。在履行物业管理合同期间，被告以经营亏损为由降低服务标准，2011年7月，被告更擅自提出终止合同。2011年8月31日，被告离开本小区，没有完全办理移交，所有车位收入及其他经营收入也未结算移交。XX为成熟小区，居民已全部入住，居民有411户，所有地面车位只有113个，根本不够使用。按2007年之前实际使用为108个车位，之后为113个车位计算，车位使用费合计为740,920元（已扣除管理服务费），其他经营收入为99,440元。由于被告拒不移交相关费用，故要求被告移交代收的停车费用740,920元（从2003年1月计至2011年8月30日，按2003年1月至2006年12月108个车位，扣除管理费30%, 加上2007年度3万元，2008年1月至2011年8月31日113个车位，扣除管理费30%，每月每车位100元计）；要求被告移交其他租金收入99,440元 (杨XX2003年4月至2003年12月每月1,000元，2004年1月至2011年12月每年14,000元,计 124,000元，50%为62,000元；XX2005年至2010年，每年12,480元，计74,880 元，50%为37,440元。）；要求被告支付以上合计802,920元资金延期付款利息至法律文书生效日止，合计为39,503元（从2011年9月1日起计至2012年5月，每月以30日计，按中国人民银行同期贷款利率每年6. 56%计）。 被告上海XX物业管理有限公司辩称，一、关于2003年1月至2011年8月31日期间停车费的处理意见。其中2003年1月至2007年3月31日期间的停车费，这一期间属于前期物业管理期间，被告受开发商委托进行前期物业管理，业委会尚未成立，业主亦陆续入住，调整业主关系的是开发商与业主间的业主公约。当时开发商承诺的三个露天停车场未兑现，仅有开发商权属的每月300元的地下车库对外开放，有车业主大部分在小区道路上乱停车，收费状况是能收多少是多少。被告自认在这一期间结余停车费47,099元。对以上结余停车费，被告以时效抗辩，理由是：该部分停车费的发生距今5-9年，且发生在前期物业管理期间，停车收费及相关管理均无合同依据，期间亦无任何权利主体对停车收费提出异议或主张。结束前期物业管理时以及业委会成立之后，亦无任何权利主体对此前停车收费提出异议或主张。而反观被告却在此时对前期服务发生的日常维修费、绿化费向业委会主张权利。关于2007年4月至2007年12月期间的停车费，因合同约定从该期间停车费中拿出3万元归业委会使用，故该条款应视为2007年度停车费使用的特别约定，可以从约定，但计算有误。该3万元是对应整个2007年度，而2007年的合同履行期限仅为9个月，因此，3万元应量化为12个月，故应支付原告9个月的停车费计22,500元。被告自2007年直至延续到2009年期间发生的设备急修、更换等专项修理费用共计30,542元，因该费用性质不属于日常维修范围，经原告认可，该费用一直顺延从业委会07年度收取的停车费中支出。因已超支，故被告主张与该项停车费相抵销。关于2008年1月至2011年8月期间的停车费，该期间被告共计收取停车费143,370元（含税）。同期，被告支付两名车管员工资合计92,432元，同时支付小区日常维修、绿化费合计341,534元，两项共计433,966元。根据约定，以上发生费用应从同期停车费中支出，由于该部分支出远大于停车费收入，被告主张与之相抵销，其间差额亏损由被告自担（这就是被告在《退出函》中叙述的“小区长期处于亏损，入不敷出”的实际状态）。综上，除对前期停车费以时效抗辩外，由于2007年及之后发生的应在停车费中列支的费用远远大于停车收入，故被告无需支付该笔费用。 二、关于其他租金收入的处理意见。关于杨XX的租金, 该起租赁的租赁人系杨XX，租期从2006年1月始至2011年12月止，月租金是500元，6年租期合计租金3.6万元（每年6,000元）。故原告诉请的租赁主体、租期及租金标准均错误。现被告以时效抗辩2006年1月至2007年3月期间的租金计7,500元，理由是该期间属于前期物业管理期问，距今已有5-6年；当时不仅业委会不存在，缺乏相关约定和依据；期间其他任何权利主体亦未主张，即便业委会成立后也没有主张或提及。该项租金应从2007年4月计算至2011年12月止计57个月，合计租金28,500元，依照约定按5：5分成，同意支付原告14,250元。关于XX公司的租金，XX租期自2006年1月至2010年12月止，租金标准分两个时段：2006年1月至2008年12月的月租金为980元，年租金11,760元；2009年1月至2010年12月的月租金为1,100元，年租金13,200元。其中2006年1月至2007年3月期间的租金被告以时效抗辩。XX租金应从2007年4月起计算至2010年12月，其中2007午4月至2008年12月计租金20,580元；2009年1月至2010年12月计租金26,400元，合计46,980元。因XX系国有公司，所开发票均须按营业税5.6%纳税，合计税款2,630元，税后净收入为44,350元，依约按5：5分成，同意支付原告22,175元。该两项原告应得的租金收入合计36,425元。 另外，被告提起反诉并称，反诉原告自2003年1月起进驻反诉被告所在小区，受房产开发商的委托对该小区提供前期物业管理服务，直至2007年3月。自2007年4月起，反诉原告与反诉被告签订《物业服务合同》，建立物业服务合同关系，直至2011年8月31日终止合同关系。在以上前期物业管理期间，反诉原告以物价部门核定的0.6元收费标准，提供了相应的公共区域管理、保安、保洁及设备运行服务。与此同时，反诉原告为维持小区的正常运转和基本需求，另提供了住宅物业必不可少的小修及绿化养护等服务，利益惠及全体业主。为此，反诉原告垫付该两项费用合计175,972元（因2003、2004两年系开发商的保质保修期间，相关费用由开发商支出，故反诉原告只主张2005年1月至2007年3月期间发生的此项费用）。就该项垫付费用，反诉原告在反诉被告成立之时即向其主张，后体现在双方签订的《物业服务合同》第16条，表述为由包括反诉被告在内的多家单位协商解决，但直至反诉原告撤离小区后，该费用未予解决。此外，反诉原告在2007年3月至2011年8月的履行服务合同期间，实施了多项非小修性质的多起专项维修等，共计垫付专项修理费59,480元，该费用经反诉被告认可。根据合同约定，该费用应从反诉被告的维修基金中支付。综上，主张前期物业服务中发生的小修、绿化养护等费用是基于养护事实以及受益和公平原则；第二，该服务项目确为居民住宅小区日常运行不可或缺；第三，反诉原告在与反诉被告签订服务合同时即对此主张，反诉被告亦承诺愿意会同有关方面解决，由于有关方面均不是该项服务的受益方，故惟有反诉被告有义务解决该笔费用的还付问题。至于物业服务合同期间发生的其他专项维修费用，则应按合同约定，从反诉被告的维修基金支付。故请求判令反诉被告返还反诉原告在前期物业服务中垫付的小修、绿化养护费合计175,972元；判令反诉被告返还反诉原告在履行服务合同期间垫付的专项修理费合计59,480元。 针对被告上海XX物业管理有限公司的反诉，原告上海市浦东新区XX小区业主委员会辩称，被告要求原告返还被告在前期物业服务中垫付的小修、绿化养护费合计175,972元的诉求既没有合同的约定，也没有法律的依据。对于被告要求原告返还在履行服务合同期间垫付的专项修理费合计59,480元的诉求认为被告所提供的证据系被告内部的账目，原告对此情况不明，且双方未进行过结算，故原告对此不予认可，原告不同意被告的诉求。 经审理查明，被告从2003年1月开始入驻XX，提供物业管理服务（前期物业）。2007年4月XX成立XX业主大会，同年12月21日原、被告签订《物业服务合同》，协议第七条中约定：“三、物业服务费包含公共服务费、保安费、保洁费、变频泵运行费等四项。本条约定的物业服务费不含日常维修（含绿化费），物业大修和专项维修的费用，日常维修（含绿化费）从固定停车费中支出，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。”协议第八条约定：“服务合同期间发生的日常维修费、绿化养护费从固定停车费收入中作适当补偿。”协议第十三条约定：“停车场收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位120元/个/月；硬地机动车车位120元/个/月；……（三）固定车辆07年收入中30,000元/年归业委会使用，其余支付小区日常维修费、绿化养护费、车管员工工资等， 08年另行商定。（四）临时车辆收入归乙方（被告），用于奖励员工等。”协议第十五条约定：“本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方（被告）经营管理，经营管理收费如下：（一）广告收入、（二）租金收入、（三）其他收入。上述经营管理收入按下列约定分配：按5:5分成，业委会50%，物业公司50%”。2011年7月13日，被告提出终止物业服务合同，同年8月31日被告撤离XX，双方对各种收入及费用未进行结算，故原告诉来本院要求解决。 又查明，XX小区有地面固定车位92个。自2007年至2009年期间，被告支付的设备机修、更换等专项修理费用共计30,542元，经原告认可从被告应向原告支付的2007年度30,000元停车费中抵扣，多余部分被告表示放弃主张权利。 2006年2月15日被告与案外人杨XX签订《借房协议书》约定，杨XX向被告租赁约30平方米的房屋一间，每月租金500元。实际租赁期为自2006年1月起至2011年12月止，被告共收取租金36,000元。 2006年3月案外人中国XX集团有限公司上海分公司与被告签订《房屋租赁协议》，被告出租房屋1间给中国XX集团有限公司上海分公司，每年租金为11,760元。实际租期为自2006年1月起至2010年12月止，2006年1月至2008年12月期间被告每年收取租金11,760元，2009年1月至2010年12月被告每年收取租金13,200元。 以上事实，由原告提供的物业服务合同、收条、证明、被告退出XX小区物业管理函、车位示意图、调查笔录、物业收费标准及相关规定，由被告提供的工资单、付款凭证、工作联系单、发票、停车收费明细、小修养护合同书、绿化养护合同及相应的支付凭证、借房协议书及收据、房屋租赁协议及发票、维修资金使用管理规约、物业服务合同、XX维修资金未结算项目清单汇总、工作联系单、修理养护任务单，以及原、被告陈述等证据所证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，对于固定停车费的收入按照相关规定及约定本应属全体业主共有。但考虑到被告在管理XX过程中各项费用较大，故双方就2007年度停车费的分配作出了约定，故双方应当按照约定履行。2007年被告应支付给原告的停车费3万元，根据被告提供的证据证明被告已经在2007年至2009年期间用发生的设备急修、更换等专项修理费用共计30,542元与应交纳原告的停车费相抵消。原告虽对被告支付的费用提出异议，但原告未提供证据加以证明，被告所支付的上述费用由原告相关人员签名确认费用的数额，并同意从应交纳给原告的停车费中支出，证据充足，依法应予认定，应确认被告已支付了2007年度的停车费3万元给原告。原告根据XX小区车位的数量来估算被告的停车费收入情况，由于原告未提供相应的证据予以证明，被告对此又予以否认，故本院对此无法采信。对于被告认为自2008年1月至2011年8月期间的停车费共计收取143,370元，虽提供的相应的证据予以证明，但原告对此予以否认，根据生活常理及经验，拥有92个车位的小区一年的停车费收入仅3万余元也不符合常理，被告在提供相应证据时有可能隐瞒了其实际收入情况，故对被告的意见也无法采信。原告认为被告在2003年1月至2006年12月期间按照108个车位计算，停车费收入应为518,400元，在2008年1月至2011年8月期间按照113个车位计算，停车费收入应为497,200元，被告则认为2003年1月至2007年3月被告仅收取停车费47,099元，根据双方确定的92个车位，以及小区内车多车位少、被告在管理时又不固定车位等实际情况，并且被告未提供其管理车位的相关记录等情况，原告的实际收入可能大于92个车位，即使按照92个车位计算，一年的停车费收入也应在110,400元,鉴于双方的意见本院均难以采信，但又无法查明停车费的实际收入情况，现根据原、被告2007年12月21日签订的《物业服务合同》的约定，服务合同期间发生的日常维修费、绿化养护费从固定停车费收入中作适当补偿；固定车辆2007年收入中30,000元归业委会使用，其余支付小区日常维修费、绿化养护费、车管员工工资等， 08年另行商定的情况。本院认为双方在对停车费作出上述约定时，应当系根据被告的收入及支出等综合情况而作出的判断，可能更符合实际情况，故酌情考虑参照上述约定，从2008年1月至2011年8月期间的停车费，被告每年应支付原告3万元，考虑到2011年度被告仅管理了8个月，故确认2011年度的停车费为2万元，上述合计被告应支付原告停车费11万元。 对于被告出租给杨XX房屋的租金收入，根据被告所提供的证据证明从2007年4月起至2011年12月止被告合计租金收入为28,500元，原告对此虽提出异议，但未提供证据加以证明，根据被告所提供的证据足以证明被告实际的租金收入情况，故依法确认被告的该笔租金收入为28,500元。对于被告出租给中国XX集团有限公司上海分公司房屋的租金收入，根据被告所提供的证据证明从2007年4月起至2010年12月止合计租金收入46,980元，其中2007午4月至2008年12月计租金20,580元；2009年1月至2010年12月计租金26,400元。原告对此虽提出异议，但未提供证据加以证明，根据被告所提供的证据足以证明被告实际的租金收入情况，故依法确认被告的该笔租金收入为46,980元。上述两项租金合计75,480元，根据约定由双方各半分成，故被告应支付给原告租金收入37,740元。 对于2007年4月以前的被告收取的停车费及租金收入，被告以时效抗辩，本院认为在2007年4月XX成立业主委员会后，原告从未向被告主张权利，之前由于未成立业主委员会，原告无法主张权利，但之后应当向被告主张权利，但原告未主张，故已经超过二年的诉讼时效，原告丧失了胜诉权，故本院对原告的该部分诉求不予支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息的诉求，由于双方未进行结算，被告无法确定应该支付原告款项的具体数额，造成未付款的责任在原、被告双方，原告的该诉求于法无据，故本院不予支持。 对于被告要求原告支付被告在前期物业服务中垫付的小修、绿化养护费合计175,972元的诉求，本院认为被告所称的费用系2005年1月至2007年3月期间发生的，由于被告未能提供上述费用应由谁来承担的法律依据或合同约定，该期间XX尚未成立业主委员会，被告又未提供前期物业服务合同以证明该笔费用应由谁来承担，且在2005年1月之前的费用系由房地产开发商所支付，在此之后至业委会成立止，被告收取的停车费也足以支付该部分费用，该部分费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 对于被告要求原告支付被告在履行服务合同期间垫付的专项修理费合计59,480元的诉求，根据被告提供的证据证明被告已经在2007年3月至2011年8月期间，实施多起专项维修等项目，共计垫付专项修理费59,480元，原告虽对被告支付的费用提出异议，但原告未提供证据加以证明，被告所支付的上述费用由原告相关人员签名确认费用的数额，并同意从维修基金中支出，证据充足，依法应予认定，故原告应承担上述费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告上海XX物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海市浦东新区XX小区业主委员会停车费11万元； 二、被告上海XX物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海市浦东新区XX小区业主委员会租金收入37,740元； 三、原告上海市浦东新区XX小区业主委员会于本判决生效之日起十日内给付被告上海XX物业管理有限公司垫付费用59,480元； 四、驳回原告上海市浦东新区XX小区业主委员会的其余诉讼请求； 五、驳回被告上海XX物业管理有限公司的其余反诉请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费12,598元（原告上海市浦东新区XX小区业主委员会已预交），由原告上海市浦东新区XX小区业主委员会负担9,344元，由被告上海XX物业管理有限公司负担3,254元；反诉案件受理费2,415元（反诉原告上海XX物业管理有限公司已预交），由原告上海市浦东新区XX小区业主委员会负担1,287元，由被告上海XX物业管理有限公司负担1,128元，被告上海XX物业管理有限公司应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 俊 审 判 员 张 晖 审 判 员 王建平 二〇一三年九月二十五日 书 记 员 徐中华 |
