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（2012）杨民四(民)初字第1405号 原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司。 法定代表人B，公司总经理。 委托代理人C，律师。 委托代理人D，公司员工。 被告（反诉原告）上海E投资有限公司。 法定代表人陈继谨，总经理。 委托代理人F、G，律师。 原告上海A企业管理有限公司（以下简称A公司）诉被告上海E投资有限公司（以下简称E公司）房屋租赁合同纠纷一案及E公司反诉A公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人C、D，被告E公司的委托代理人F、G到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）A公司诉称:2010年1月10日，上海H经营管理有限公司（以下简称H公司）与被告E公司签订了《合作合同》、《场地租赁合同》各一份，《合作合同》约定：由H公司与被告各出资人民币12,000,000元（以下币种均为人民币）、8,000,000元成立合资公司即原告A公司，由A公司负责管理运营位于I路39号J广场城市奥特莱斯项目。《租赁合同》约定：E公司将I路39号J广场房产出租给H公司，自双方签订合作合同之日起三个月内J广场一期所有出租商铺交付给H公司（其中K大酒店可以延期两个月迁出），2012年1月1月前将J广场二期所有出租商铺交付给H公司，每逾期交付一日E公司应向H公司赔偿20,000元损失；另约定：A公司成立后，H公司在租赁合同上的权利义务均由A公司承接。合同签订后，E公司未按约定交付全部商铺。故诉至法院，请求判令：1、E公司继续履行租赁合同，向A公司交付J国际广场一期二期全部租赁商铺场地剩余未交付的房屋；2、向A公司支付从2010年4月10日至实际交付日违约赔偿金，现暂计至2012年3月25日为14,100,000元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求E公司交付J国际广场金座2楼其自用的房屋。 被告（反诉原告）E公司辩称并反诉诉称：E公司已按约定将一期商铺交付完毕，二期办公楼不属于交付范围。J国际广场金座2楼房屋现由E公司作为自用的办公用房，不属于合同约定的交付范围。租赁合同约定违约赔偿金过高，请求法院调整，故不同意原告的全部诉讼请求。A公司在接受商铺后，已将商铺转租，但A公司至今未将租金支付给E公司。故反诉请求法院判令：1、解除双方于2010年1月10日签订的J广场场地租赁合同，并返还已交付的62套商铺（10,817.17平方米）；2、A公司赔偿租金损失23,313,165元；（按商铺面积10,817.17平米，按每天8元/平米计算，自2010年1月11日计算至2012年5月28日共898天，总金额77,710,549元的30%计算）；3、A公司支付E公司租金1,000,000元。审理中，E公司撤回第1项反诉请求。 原告（反诉被告）A公司针对反诉辩称：根据租赁合同约定，原告享有实际交房后18个月的免租期，E公司于2011年4月起才将商铺交付给A公司，因此原告在起诉时尚未到支付租金的时间，现同意向E公司支付租金，不同意被告反诉解除租赁合同及赔偿租金损失的请求。 经审理查明: 被告E公司系I路39号等房屋权利人。2010年1月10日，H公司与E公司签订《合作合同》一份，约定：H公司与E公司为共同经营I路39号J广场城市奥特莱斯项目，成立合资公司，负责J广场城市奥特莱斯项目的管理运营；H公司向E公司承租位于本市I路黄兴路口的J广场产权商铺，租期为15年；E公司自合同签订之日起三个月内将J广场一期所有出租商铺交付给H公司，2012年1月1日起将J广场二期商铺交付H公司，E公司承诺自本合同签订之日起六个月内将J广场的所有物业交付给H公司。 同日，H公司与E公司签订《J广场场地租赁合同》，约定:1、E公司向H公司出租坐落在上海市杨浦区I路39号房产，出租面积的平面图见合同附件一,所有面积及公用部分面积均在附件一中加以确定；自合同签订之日起三个月内，E公司向H公司交付J广场一期所有出租商铺（其中K大酒店可以延期两个月迁出）。2012年1月1日前将J广场二期出租商铺交付H公司；2、租赁期限为15年，自装修期结束之日的第二日起算，E公司给予H公司6个月的装修期，自E公司实际交付场地之日的第二日起算，租赁期不含装修期，装修期及租赁期的第一年免租金，自租赁期的第二年开始收取租金。H公司应于交付日与E公司办理租赁场地的交接手续，E公司向H公司交付场地且双方签署交付凭据，即视为E公司已履行将该场地合格交付给H公司的义务；3、租金及支付方式，由于双方将出资成立新的合资公司来经营该场地，因此，E公司按照新合资公司每月收取的完税后租金（包括每月收取固定租金方式和收取营业额扣点方式）的30%收取租金，双方在每月月底清算上一自然月的租金，清算完毕后的三日内，双方支付结算完毕；4、J广场的物业均由H公司统一管理，E公司不参与物业管理。E公司承诺自双方合作合同签订之日起六个月内将J广场的所有物业交付给H公司；5、违约责任，若E公司未按时将租赁场地、办公场地及物业交付给H公司，则每逾期一天，E公司应赔偿H公司20,000元的损失；6、待双方出资的新公司成立后，新公司只需在本合同尾部加盖公章，则H公司在本合同中的权利义务自动概括转让给该新成立的公司，无需另行征求E公司同意。 合同附件一为J广场一期和二期平面图，另在该图上手写部分：一、合同所书公用面积包括此图内，除出租给H公司面积外所有面积；二、一期出租面积包括：A楼除目前出租掉的银行营业厅外所有建筑面积，B楼1-2层所有面积，C楼1层所有建筑面积；三、二期所有出租面积，如图包括划线内所有建筑面积（改建后）。手写部分加盖了H公司与E公司印章 2010年3月10日，A公司登记成立，股东为：H公司（60%股权）和E公司（40%股权），法定代表人为B。A公司成立后，在上述租赁合同尾部加盖印章。 2010年7月1日，H公司与E公司签订《关于合作合同的补充协议》，约定：一、合作合同第三条约定“E公司负责将所有出租商铺内现存的商户全部迁出（除银行外），产生的所有费用均由E公司承担。自本合同签订之日起三个月内，E公司将J广场一期所有出租商铺交付给乙方（其中某大酒店可以延期两个月迁出）。”2010年4月10日（除某大酒店外的所有商铺交付）及2010年6月10日（某大酒店迁出并交付）履约期均已届满，但E公司仍未实际履行。E公司已严重违约，根据合作合同第九条，H公司可追究E公司的违约责任。但出于保持双方良好合作关系及共同利益的考虑，H公司同意给予E公司宽限期，若E公司能在2010年7月30日前将合同约定的出租商铺交付给H公司，则H公司不追究E公司这一期间的违约责任，否则H公司不受本条内容限制仍然以原合同约定行使权利。二、合作合同第六条约定“E公司承诺自本合同签订之日起六个月内将J广场的所有物业交付给H公司。H公司负责统一管理J广场的所有物业，E公司不参与任何管理事宜。”，至2010年7月10日履约期已将届满，但E公司始终未有履约行为。就该事宜，E公司在本补充协议中再次承诺确认：E公司将尽快妥善处理完毕与上海J国际广场物业管理有限公司（以下简称J公司）物业管理服务合同事宜，于2010年7月10日前将J广场所有物业交付给H公司，由H公司自行决定管理该物业的方式，E公司按H公司要求全力配合相关工作的开展。本条所称的交付，是指H公司实际接受物业，法律上、合同上的障碍由E公司承担全部的责任。本补充协议一式二份，自双方签署之日起生效。本协议作为对原合同的补充，本协议未涉及的，仍按原合同执行。 2011年4月18日，L路80-9号M餐厅出具《收条》一份，内容：今收到物业退还保证金11,650.20元。 2011年4月25日，本院作出民事判决，判令上海N有限公司应于该判决生效之日起十日内迁出、腾清，并将上海市杨浦区I路69号地下一层01-10室、32-40室及50-52室房屋返还给J公司。2011年9月，J公司向本院申请执行。2012年1月12日，本院向上海N有限公司送达执行公告。2012年2月案件执行完毕。 2011年6月22日，A公司、E公司及现场施工方O公司签订《会议纪要》一份，内容：一、关于工期问题，2011年7月10日前完成（二期）1号楼一层以上的外立面装饰，拆除脚手架，套内安装和装饰；7月15日前完成综合楼（一期）底层货梯厅装饰；7月30日前完成综合楼公关部位的全部安装和装饰并清场交付，完成接到1号楼的消防总管的铺设及消防水泵的更换，以及综合楼中庭连廊的加固工程；7月30日前完成（二期）4号楼的土建施工；8月15日前完成1号楼底层内外装修；8月30日前完成（二期）2号楼的北立面装饰施工；9月15日前完成综合楼与4号楼之间的连廊建造；9月底之前完成其余的工程量，工程竣工验收，并交付使用。……四、关于交付出租场地问题，E公司表示将采取措施，尽快解决某大酒店、夜总会和N公司迁出等问题，A公司将给予全力配合。E公司将根据以上三方约定的日期，按时间节点将所有经营场地（J国际广场综合楼、二期1号楼、2号楼、3号楼及改扩建部分等）交付A公司使用。 2011年9月22日，A公司、E公司及J公司签订《协议》，《协议》第五条约定，待E公司及J公司收回上海某大酒店有限公司承租的A楼二层、四层及地下一层房屋，E公司委托A公司管理上述物业的事宜按照原E公司和H公司的约定执行；《协议》第六条约定，在E公司将上海J国际广场王座相关物业交与A管理的过程中，A公司免除其延迟交付由上海某大酒店有限公司承租的A楼二层、A楼四层及地下一层房屋所产生的违约责任。 2011年12月20日，上海K大酒店有限公司向沪东J公司办理I路51号综合楼A楼第二层、第四层房屋交接。 2011年12月30日，E公司、沪东J公司致函上海K大酒店有限公司，内容：“贵司在交付J国际广场王座地下一楼、二楼以及四楼的过程中，未按照法律法规的相关规定对房屋恢复原状进行交付……，我方要求贵司尽快支付代垫垃圾清理费用。” 2012年2月24日，A公司致函E公司，内容：自2011年10月至今，关于我司向贵司承租的J国际广场王座地下一楼、二楼、四楼的清理、装修问题，双方多次在工程指挥部工作会议上作为重点议题讨论……但贵司一直以来未着手启动装修工程，导致上述房屋无法实际使用……商户依约要求J国际广场王座地下一楼于2012年3月底前完成装修工程，同时要求J国际广场二楼和四楼于2012年4月底前完成装修工程。 2012年2月29日起， J公司对J国际广场二期施工场地采取停电措施，二期工地一直处于停工状态。J公司原为E公司全资子公司，2008年11月，E公司与J公司签订物业临时服务合同，约定委托J公司对上述商铺等物业进行管理。2010年12月，E公司将其持有的J公司股权转让给H公司（占40%股份）、P（占30%股份）、Q（占30%股份）。 2012年6月13日，A公司确认E公司还应交付的商铺为：一期金座二楼，一期王座地下一层至四层（东侧）。 2012年8月30日，A公司出具《情况说明》一份，内容：2011年4月交付L路80号一层，面积1319.21平方米；I路59-3、59-4、59-5、63、65、65-1、65-2、面积1062.56平方米；2012年5月进入I路51号二层01-13室、2060.53平方米，I路51号四层01-13室、面积2087.95平方米，I路69号地下一层11室-22室、26室、28室、31室、41室-49室、面积2730平方米。 2012年9月11日，上海仲裁委员会裁决E公司与J公司就J国际广场签订的《上海J国际广场物业临时服务合同》予以解除；J公司退出服务合同项下的服务区域。 2012年7月2日，A公司要求E公司委托的工程施工方O公司迁出一期王座东区四楼。E公司将金座2楼作为其办公的房屋使用至今。 2013年4月12日，上海R会计事务所有限公司（以下简称R公司）出具的司法鉴定书中，A公司账面2011年租赁收入80,366.89元（2011年2月有租金结算），2012年1-9月租赁收入427,199.24元。 A公司向法院提交了收取租金的材料，该材料记载该公司从2011年6月至2013年5月租金收取上海S进出口贸易有限公司等8家商户租金1,619,762.64元，其中，2011年6月至2012年10月19日租金660,600.10元为约定的免租期租金，2012年10月20日至2013年6月租金959,162.54元为租赁期内收取租金。该材料中另有A公司从2012年5月至2013年6月收取T（中国）体育用品有限公司等23家商户租金计2,787,951.61元。A公司认为，该收取的租金尚在免租期内，不应向E公司支付。上述租金共计4,407,714.28元。 A公司同意租赁合同中约定的J广场二期房屋不再要求E公司继续履行交付房屋义务，2013年4月23日庭审表示除本案诉请1房屋未交付外，其余房屋（一期）已全部接收。 另查明：J国际广场一期建筑面积107,375.94平方米，二期建筑面积13,401.33平方米，新建连廊2965平方米。 2013年6月20日，本院就上海H城市奥莱经营管理有限公司与E公司联营合同纠纷一案作出民事判决，判令E公司反诉主张解除《合作合同》的请求，不予支持。现该民事判决已发生法律效力。 以上事实有原告提供的房地产权证、证明、租赁合同、补充说明、还款计划、通知、许可证，被告提供的签证单、收据、照片及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为: 原、被告双方当事人争议的焦点问题是：1、被告E公司是否需交付J广场一期金座2楼其自用的房屋；2、被告E公司是否承担延期交房的违约责任；3、原告A公司是否应赔偿E公司租金损失及支付租金1,000,000元。 一、关于A公司主张E公司交付一期金座2楼其自用的房屋的问题。根据合同约定，E公司应向A公司交付一期所有出租商铺，租赁合同附件一又约定一期出租面积为金座1-2层所有建筑面积，附件一所列金座1-2层所有建筑面积应限定在合同主文所确定E公司名下房产的出租商铺。E公司将金座2楼房屋作为该公司办公用房，E公司所占用的办公用房可排除在租赁合同约定一期应交付出租商铺房屋的范围之外，故A公司该请求不予支持。 二、关于E公司是否承担逾期交付房屋的违约责任问题。根据租赁合同约定，E公司应于2010年4月10日前将J广场一期所有出租商铺交付给A公司，2012年1月1日前将J广场二期商铺交付A公司。A公司认为，E公司从2011年4月起才向A公司逐步交付租赁房屋，至2013年4月23日才接受除E公司使用房屋外的全部商铺。E公司则认为在2010年4月10日前已全部交付完毕，但无证据证明。2011年6月22日A公司、E公司及施工方O公司签订《会议纪要》内容可以表明，E公司在2011年6月仍有一期的综合楼公共部位未向A公司交付。2011年12月20日，案外人上海K大酒店有限公司移交了J国际广场王座地下一楼、地面二楼以及四楼。2012年1月，仍有案外人上海N沐浴有限公司占用I路69号地下一层01-10室、32-40室及50-52室房屋。2012年7月A公司向仍催促施工方O公司迁出一期王座东区4楼房屋。2012年1月1日，E公司建设的沪东广场二期仍未竣工。综上，E公司延期交付租赁房屋的事实成立，应向A公司承担逾期交付房屋的违约责任。 根据合同约定，E公司未按时交付房屋，每逾期一天赔偿A公司20,000元。由于双方当事人从未办理房屋交接手续，A公司表示从2011年4月起逐步接收一期租赁房屋，E公司又予以否认。从司法鉴定书记载A公司在2011年2月结算租金的内容，可以确定E公司从2011年2月起开始交付房屋。从A公司、沪东J公司与E公司签署的会议纪要及往来函内容可以表明，E公司延期交付房屋主要涉及J国际广场王座地下一楼、二楼以及四楼（2011年12月交付），I路69号地下一层01-10室、32-40室及50-52室房屋（2012年2月交付）。A公司在2011年9月22日《协议》中，免除了E公司逾期交付J国际广场王座地下一楼、二楼以及四楼的违约责任。E公司逾期交付房屋造成了A公司预期租金的损失。现A公司从2010年4月起计算违约赔偿金，计算至2012年3月5日已高达14,100,000元，而A公司统计从2011年4月至2013年6月止收取的租金为430余万元，其中959,162.54元的30%应向E公司支付，其余为免租期内租金。显然合同约定的违约金明显过高。根据法律规定当事人一方不履行合同义务，造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求予以适当减少。E公司认为A该主张的违约金过高，请求法院调整，可予以准许。就A公司主张的违约金可参照司法鉴定书审定的A公司2011年、2012年1月至9月租金收入、A公司统计的一期的租金收入及E公司逾期交房等情形，关于二期延期交付房屋的违约金应从2012年1月计至2013年4月A公司起诉日，具体金额由本院酌定。 三、关于E公司反诉主张A公司支付赔偿金及租金的请求。E公司认为A公司未按时支付租金，按出租房屋的面积，据此主张租金损失的赔偿金。从合同约定和查明的事实看，自E公司实际交付房屋并扣除装修期及免租期18个月后，A公司于2012年8月起才与E公司清算已收取租金，并按比例支付租金。E公司主张A公司赔偿2010年1月11日至2012年5月租金损失的请求，无任何依据，不予支持。至于E公司主张支付租金1,000,000元的请求，根据合同约定，E公司按A公司每月收取的完税后租金（包括每月收取固定租金方式和收取营业额扣点方式）的30%收取租金，双方在每月月底清算上一自然月的租金，清算完毕后的三日内，双方支付结算完毕。现E公司在未清算前，主张A公司支付租金1,000,000元，缺乏依据，不予支持。A公司同意支付到期租金，该租金应与E公司共同清算后方能确定。A公司应与E公司清算A公司从2011年2月接收商铺起收取的租金（其中王座地下一楼、二楼以及四楼于2012年1月1日起接收，I路69号地下一层01-10室、32-40室及50-52室于2012年3月1日起接收），并扣除18个月的装修期和免租期，并在清算后由A公司将清算确定租金的30%支付给E公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司逾期交付租赁房屋违约金人民币1,500,000元； 二、原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内与被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司共同清算自2011年2月起由原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司接收商铺收取的J国际广场商铺的租金（应扣除从接收商铺次日起的18个月装修期和免租期），原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司在清算后三日内，向被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司支付按清算确定的30%租金； 三、原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司要求被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司交付J国际广场一期金座2楼其自用房屋的请求，不予支持； 四、被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司要求原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司赔偿租金损失人民币23,313,165元的请求，不予支持； 五、被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司要求原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司支付租金人民币1,000,000元的请求，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币106,400元，反诉案件受理费人民币79,183元，由原告（反诉被告）上海A城市奥莱企业管理有限公司、被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司各半负担。保全费人民币5000元，由被告（反诉原告）上海E科盛投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 W 代理审判员 J 人民陪审员 X 二〇一三年九月二十五日 书 记 员 Z |
