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（2013）徐民四(民)初字第2150号 原告成XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄X号X室。 委托代理人李XX，上海XX律师事务所律师。 委托代理人翟XX，上海XX律师事务所律师。 被告赵XX，女，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄X号X室。 被告卢X，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄X舍X号X室。 第三人仲XX，女，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX路X弄X号X室。 第三人孙X，女，1977年3月11日生，汉族，住上海市XX区XX弄X弄X号。 第三人上海市XX担保有限公司，住所地上海市XX区XX路XX弄X号X室。 法定代表人张XX，董事长。 第三人XX银行股份有限公司上海XX支行，住所地上海市XX路1317号。 负责人茅XX，行长， 委托代理人XX，XX银行股份有限公司上海XX支行职员。 委托代理人XX，XX银行股份有限公司上海XX支行职员。 原告成XX诉被告赵XX、卢X、第三人仲XX、孙X、上海市XX担保有限公司（以下简称“住房担保公司”）、XX银行股份有限公司上海XX支行（以下简称“XX银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年7月16日、2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告成XX及其委托代理人李XX、被告赵XX、卢X、第三人仲XX、孙X、第三人XX银行股份有限公司上海XX支行的委托代理人施X、王X到庭参加诉讼。第三人上海市XX担保有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成XX诉称，1982年原告与案外人仇XX结婚，1999年因拆迁购得上海市XX区XX路X弄X号X室房屋（以下简称“系争房屋”）。2005年初原告因做生意需要，瞒着家人与被告赵XX签订房屋买卖合同，将系争房屋过户至赵XX名下，赵XX未实际支付价款。后仇XX发现此事，又得知2008年被告赵XX将系争房屋过户给被告卢X。仇玉芳将原告及赵XX诉至法院，要求确认原告与赵XX之间签订的房屋买卖合同无效。法院经审理，作出（20XX）徐民X（民）初字第XX号判决书，判决合同无效。后原告多次找被告卢X、第三人仲XX返还房屋，均遭到拖延和拒绝，故起诉至法院，要求判令被告赵XX与被告卢X之间就系争房屋签订的房屋买卖合同无效。 被告赵XX辩称，同意原告的诉讼请求。赵XX无购房意图，也未收取任何费用，与原告签订房屋买卖合同系为原告获得银行贷款。同意确认赵XX与被告卢X之间的房屋买卖合同无效。 被告卢X辩称，不同意原告的诉讼请求。被告卢X与赵XX就系争房屋签订房屋买卖合同系因第三人仲XX的需要，且由仲XX一手操作。其不清楚签合同时是否支付购房款，只知道其公积金一直用于偿还贷款。卢X并未获得任何费用，故以卢X的名义向仲XX以外的第三人借的钱均应由仲XX偿还。 第三人仲XX述称，同意原告的诉讼请求。2004年仲XX开了一家房产中介公司，被告赵XX系其公司员工。当时原告需要贷款，由仲XX操作，原告与赵XX就系争房屋签订房屋买卖合同，向银行贷款350,000元，原告拿走150,000元，剩下的200,000元由仲XX取得。2008年赵XX从公司离职，仲XX找卢X帮忙，将系争房屋转让给卢X，但卢X没有向赵XX支付过房屋转让款，同时以卢X的名义向第三人XX银行及住房担保公司贷款，所贷款项均由仲XX取得，后也由仲XX进行还款至2012年8月。 第三人孙X述称，同意原告诉讼请求。2011年4月仲XX向孙X提出融资要求，孙X要求仲XX做房屋抵押后才借钱给她。当时孙X并不知仲XX与卢X已离婚，后仲XX将系争房屋做了抵押，孙X借给仲XX300,000元。2011年7月，仲XX说无法还钱，再又做了一个抵押后，孙X又借给仲XX100,000元。2011年年底，仲XX仍然无力还款，因前面抵押将要到期，遂又以孙X丈夫的名义做了一份抵押。目前仍有300,000元的他项没有注销。孙X认为两被告间的房屋买卖合同无效，但是其与仲XX之间的借款合同是有效的。 第三人XX银行述称，同意原告诉讼请求。2008年12月4日，被告卢X与第三人XX银行签订《个人住房抵押贷款合同》，商业住房借款496,000元，借款期限为15年，以按月等额本息还款方式归还贷款。同月16日XX银行向卢X发放贷款，贷款发放后正常每月归还贷款，但卢X自2012年8月起违约不按期归还贷款。2013年1月，XX银行将卢X起诉至XX法院，2013年3月8日XX法院判决XX银行胜诉。截止2013年9月23日，卢X尚欠贷款本金404,927.77元，逾期利息24,002.3元。XX银行要求卢X归还贷款本金及至清偿之日止的逾期利息。 第三人XX担保公司书面述称，被告卢X为购买系争房屋向XX银行申请公积金贷款20万元，借款期限为11年，由住房担保公司对该笔公积金贷款提供保证担保，卢X以其所购买的房屋向住房担保公司提供反担保，并办理抵押登记。如果法院判决买卖合同无效，请求法院一并处理买卖合同无效后的后果。住房担保公司对系争房屋所设定的抵押权，系经房地产登记机构公示、合法的抵押权，请求法院保护住房担保公司的合法利益。在上述房屋贷款未结清的情况下，住房担保公司不同意注销系争房屋上设立的抵押权。 经审理查明，原告成XX与案外人仇XX系夫妻关系，系争房屋为1999年2月双方共同购买，权利人登记为原告。 2005年1月25日，原告与被告赵XX签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给被告赵XX，房地产转让总价款为58.4万元；其中，赵XX向银行申请住房抵押借款35万元，其中15万元交付给成XX，剩余的20万元交付给第三人仲XX，被告赵XX未向原告支付其余房款。同年1月27日，系争房屋权利人登记为被告赵XX，但仍由原告及案外人仇XX居住使用。2005年2月7日，甲方成XX与乙方仲XX签订协议书一份，内容为：甲方于2005年一月份向银行申请贷款，总额为350,000元，其中甲方收到150,000元，乙方收到200,000元。现双方协商一致：1、贷款额的200,000元由乙方偿还，分20年偿还，每月还款1,370.2元。2、贷款额的150,000由甲方偿还，分20年偿还，每月还款1,000元（1,000元从2005年2月20日由甲方交给乙方统一还款）。3、甲方十年后过户回去，一切费用自费。 原告与赵XX均确认，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》的目的系由于成XX缺钱，需要资金做生意，通过签订房屋买卖合同获得银行贷款，赵XX从未支付过任何款项，贷款由成XX和赵XX分摊偿还。 2008年10月31日，原告出具委托书，委托第三人仲XX将系争房屋过户至被告卢X名下。2009年1月8日，赵XX与卢X签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给卢X，房屋转让款为1,050,000元。2009年1月23日卢X获得系争房屋的产权。 2008年12月3日，被告卢X与第三人XX银行签订了《个人住房抵押贷款合同》，被告卢X以系争房屋为抵押，向第三人XX银行借款496,000元。2008年12月5日，系争房屋被设定了抵押权，抵押权人为XX银行，债权数额为496,000元。2008年12月6日，XX银行以赵XX的名义向卢X账户发放贷款。 2008年12月3日，被告卢X与XX银行、XX担保公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，卢X借款金额为200,000元，借款期限11年，即从2008年12月5日至2019年12月5日。抵押物共有人同意将系争房屋抵押给XX担保公司，并承诺当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件地迁出抵押物或接受丙方其他方式的安置。2008年12月5日，系争房屋被设定了抵押权，抵押权人为住房担保公司，债权数额为200,000元。 2008年12月18日，赵XX一次性向XX银行归还贷款本金311,845.63元，支付利息1,614.28元，剩余本金为0元。至今，原告在取得的150,000元银行贷款中，共归还贷款本金64,000元，还剩86,000元未还。 庭审中，被告赵XX与第三人仲XX均确认，赵XX将系争房屋转让给卢X时，卢X没有向赵XX支付过房屋转让款，获得的商业贷款及公积金贷款均由仲XX取得，亦由仲XX偿还。 2011年7月21日，被告卢X向第三人孙X出具借据一张，借款400,000元，还款日期为2011年12月21日，利息按银行同期利率的四倍计算，月利率3.5%。借款人逾期还款，除应向出借人归还本金外，还应支付：1、逾期利息：按月计算，不足一个月按一个月计算，利息按银行同期贷款利率的四倍计算；2、违约金：按天计算，每天按借款金额的万分之七点三计算；4、卢X于2011年7月21日向孙X支付利息4万元整，另有3万元利息于2011年12月21日连同40万元本金一并归还，利息连同本金一共43万元。借款日期为2011年7月21日。2012年3月8日，卢X在此借据上附：此借据延迟到2012年6月30日，利息照旧。后，孙X在系争房屋设定了若干抵押权，目前仍然存在一笔债权数额为300,000元的抵押权未注销。 2012年，孙X将卢X、仲XX起诉至本院，后双方达成调解协议，本院于2012年12月20日作出（2012）徐民一（民）初字第6865号民事调解书，内容为：一、卢X于2013年2月28日前返还孙X借款本金400,000元；二、仲XX对卢X的上述返还款项承担连带返还责任；三、双方无其他债权债务纠纷。然，卢X与仲XX并未按照调解协议向孙X支付所欠借款。 2012年8月起，卢X未向XX银行支付贷款。2013年1月，XX银行将卢X起诉至XX区法院，后双方达成调解协议，XX法院于2013年3月8日作出民事调解书，内容为：一、卢X应于2013年3月18日归还XX银行截至2013年2月16日止的贷款本息共计27000元及自2013年2月17日起至实际清偿日止的逾期利息（按合同约定计付）；二、XX银行与卢X签订的《个人住房抵押贷款合同》（合同编号：2008310380001100310）自2013年3月起继续履行；三、若卢X未按第一、二项履行，XX银行有权就《个人住房抵押贷款合同》（合同编号：2008310380001100310）项下卢X未付的全部余款一并申请执行，并且XX银行有权对卢X名下的上海市XX区XX路X弄X号X室房产行使抵押权；四、双方无其他争执。至2013年9月23日，卢X尚欠XX银行贷款本金404,927.77元，至2013年9月25日，尚欠XX银行公积金贷款本金132,110.35元。 2012年，仇玉芳将成XX、赵XX起诉至本院，要求确认成XX、赵XX就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。本院经审理，作出（2012）徐民四（民）初字第4171号民事判决书，确认成XX、赵XX就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。 另查明，卢X与仲XX原系夫妻关系，1998年8月7日，经本院调解离婚。 以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、个人住房抵押贷款合同、房地产登记簿、抵押状况信息、住房公积金个人购房担保借款合同、借据、协议、民事判决书、民事调解书以及询问笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。 本院认为，被告卢X与被告赵XX就系争房屋签订买卖合同的目的是为套取银行贷款，被告卢X并没有真实的购房意图，也未向赵XX支付过购房款。因此双方的交易行为系为规避我国金融机构的信贷政策，掩盖非法获取贷款的目的，以合法的形式所签订的房地产买卖合同，应认定无效。 因两被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告卢X依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给被告赵XX。关于获得的银行贷款及住房公积金，均由XX银行发放给被告卢X，虽然银行贷款和公积金贷款后均由第三人仲XX实际使用，但根据合同的相对性原则，仍应由被告卢X返还所欠第三人XX银行的银行贷款本息及住房公积金本息，被告卢X可另行向第三人仲XX主张。鉴于第三人XX银行及第三人住房担保公司分别与被告卢X签订《个人住房抵押借款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》并在系争房屋上设定抵押时，并不知道上述情况，根据相对方提供的上海市房地产权证进行办理，系无过错的善意第三人，其权益应受法律保护，第三人亦同意在收到贷款本息后注销房地产抵押登记。第三人孙X在向被告卢X提供借款并在系争房屋上设定抵押时，亦不知道上述情况，亦为无过错的善意第三人，其权益应受到法律保护。由于第三人孙X与被告卢X、第三人仲XX已就该笔借款在本院的调解下，达成民事调解协议，被告卢X、第三人仲XX应根据民事调解书的内容予以履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告卢X与被告赵XX之间所签订的关于上海市XX区XX路X弄X号X室的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、被告卢X于本判决生效之日起十日内向第三人XX银行股份有限公司上海XX支行支付所欠商业贷款本息及公积金贷款本息，具体金额以该行当日的借款流水帐为准（截至2013年9月23日商业贷款本金为人民币404,927.77元，截至2013年9月25日公积金贷款本金为132,110.35元）； 三、第三人XX银行股份有限公司上海XX支行、第三人上海市XX担保有限公司于上述贷款清偿之日起十日内分别办理上海市XX区XX路X弄X号X室房屋的房屋注销抵押登记手续； 四、第三人孙X在收到被告卢X、第三人仲XX所欠借款400,000元之日起十日内办理上海市XX区XX路X弄X号X室房屋的房屋注销抵押登记手续； 五、自本判决第三项、第四项抵押权涤除后三十日内，被告卢X与被告赵XX共同办理房屋的过户手续，将上海市XX区XX路X弄X号X室房屋恢复至被告赵XX名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7,125元，由被告赵XX负担3,562.50元，由被告卢X负担3,562.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 程丽娜 二〇一三年十一月十三日 书 记 员 毛 成 |
