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（2013）沪二中民二(民)再终字第17号 抗诉机关：上海市人民检察院。 申诉人(一审原告、二审上诉人)谢某某，男，1952年7月13日出生，汉族，住上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室。 委托代理人陆宇艇，上海市中茂律师事务所律师。 委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。 被申诉人(一审被告、二审上诉人)上海北方城市发展投资有限公司，住所地上海市秣陵路XXX号XXX楼XXX室。 法定代表人朱某某。 委托代理人季立刚，上海四维乐马律师事务所律师。 委托代理人丁辰，上海四维乐马律师事务所律师。 申诉人谢某某因与上海北方城市发展投资有限公司(下称北方公司)商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2011)沪二中民二(民)终字第1231号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院于2013年6月25日作出沪检民行抗字(2013)29号民事抗诉书，向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2013年7月5日作出(2013)沪高民一(民)抗字第32号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人谢某某及其委托代理人陆宇艇、邹红黎，被申诉人北方公司的委托代理人季立刚、丁辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2009年10月13日，谢某某以北方公司出售的上海市闸北区大统路168、188号房屋存在漏水等诸多质量问题且无法安装空调为由诉至上海市闸北区人民法院(下称闸北法院)，请求判令：1、解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、北方公司向谢某某退还已付房款17,897,002元；3、北方公司向谢某某赔偿房屋升值损失77,822,998元(评估房屋市场价值减去预售合同约定的房屋价格确定增值损失)；4、北方公司向谢某某赔偿装修费480万元、谢某某向案外人支某的违约金损失840万元、谢某某已付的契税、印花税、维修基金、房地产权属登记费、地籍图图纸费、电费及房屋质量检测费等；5、北方公司向谢某某赔偿利息损失(以17,897,002元为本金，自2003年6月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。 闸北法院一审查明：2003年4月8日，谢某某(乙方)与北方公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：1、甲方将其所有的上海市闸北区大统路168、188号房屋(原地址为上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢)出售给乙方，暂测建筑面积为3085.69平方米，用途为商业用房，总房价款人民币(以下币种均为人民币)17,897,002元；2、甲方定于2003年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外，应办理好抵押贷款，乙方则应于交房前付清房款；3、甲方交付的房屋系验收合格的房屋，该房交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。双方还对其他有关事项作了约定。 2003年11月10日，谢某某付清全部房款，之后又付清了维修基金、契税等相关税费。2004年10月10日，谢某某取得系争房屋的产权凭证。 2007年4月15日，北方公司的工程建设项目部发函给谢某某称：“因墙体裂缝、渗漏水而不能交房的问题，此前进行过多次维修，根据现状我们将采用高压喷灌浆的方法进行修复，计划8月初完工。届时你到小区物业公司办理交房手续，交房后在装修的过程中还有问题，属于保修范围内的，我们会继续维修。”之后，北方公司的工程建设项目部在系争房屋内进行小范围的填补裂缝和粉刷。 2007年9月1日，北方公司向谢某某交付系争房屋，其时，系争房屋存在外墙裂缝、幕墙玻璃渗水、内墙裂缝、地下室消防管下水地坪有积水等问题。 与此同时，谢某某与上海尚家酒店有限公司(以下简称尚家公司)签订房屋租赁协议，约定谢某某将系争房屋按照“锦江之星”的规范进行装修后出租给尚家公司使用，每月租金为45万元，若谢某某违约致使尚家公司不能使用房屋，合同解除，谢某某应向尚家公司支某相当于12个月租金的违约金。2009年6月28日，谢某某与尚家公司签订补充协议，约定双方终止履行上述协议，谢某某支某540万元违约金给尚家公司。同年6月30日、7月3日，谢某某通过活期转账和取款的方式取出540万元，同年7月3日，尚家公司出具540万元的收据。 2007年9月10日，谢某某与上海煜慧装饰有限公司(以下简称煜慧公司)签订装修合同，约定由煜慧公司对系争房屋进行装修，将系争房屋改造成经济型酒店(锦江之星)，双方确定工程总造价为1,200万元，如果因谢某某违约导致合同解除，已进行的施工项目按实结算，停工、误工的损失由谢某某承担，并按工程总造价30%向煜慧公司支某违约金。之后，谢某某陆续支某工程款480万元给煜慧公司。因系争房屋存有质量问题、周边小区居民反对谢某某安装空调、开设旅馆等原因，系争房屋未能装修完毕。2009年7月5日，谢某某与煜慧公司签订协议，约定解除双方签订的装修合同，谢某某支某煜慧公司违约金300万元。2009年7月9日，谢某某帐户取款300万元，同日，煜慧公司出具300万元的收据。 闸北法院一审另查，尚家公司于2007年10月11日取得登记地址为系争房屋的营业执照，法定代表人为谢某某。系争房屋内的电表户名登记为尚家公司，但由谢某某支某电费。2007年11月起至2011年2月止，谢某某实际支某电费175,432.12元，其中基本费为124,800元(16个月*7,800元)。 2008年10月30日，谢某某曾诉至闸北法院，要求北方公司修复系争房屋屋顶漏水、下水管漏水、墙体和地坪裂痕、幕墙玻璃破裂和渗水，并要求北方公司赔偿损失，即(2008)闸民三(民)初字第1466号案件。根据谢某某的申请，闸北法院委托上海房屋质量检测站对系争房屋的墙面开裂、地下室和屋面渗漏水原因进行鉴定，并提出修复方案。2009年3月，上海房屋质量检测站出具鉴定结论为：1、被检测房屋存在地下室外墙面霉变，四周墙脚和自动扶梯处积水，地坪不同程度的龟裂。外墙面、窗边和屋面渗漏水，楼板和墙体贯穿开裂，管道渗漏水等损坏现象，主要与施工等因素有关。2、被检测房屋上述受损现象影响正常使用，应进行必要的整改和加固。同时，上海房屋质量检测站出具了处理建议。嗣后，谢某某因要求另行依法解决，申请撤诉，闸北法院遂准予谢某某撤诉。 闸北法院一审审理中，因双方对系争房屋的估值意见不一，经谢某某申请，闸北法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(下称八达公司)对系争房屋的市场价值进行评估，2010年1月20日八达公司出具了评估报告。经评估，系争房屋市场价格总市价为9,572万元。系争房屋现状(带缺陷状态)价格评估总市价则为6,576万元。 因双方对系争房屋存在的质量问题是否构成“主体结构质量不合格”存有争议，闸北法院于2010年8月10日委托上海房屋质量检测站对上述问题予以明确。同年8月23日，上海房屋质量检测站回函如下：“一、被检测房屋楼板和梁均为主体结构。楼板裂缝均为上下贯穿裂缝，且存在渗漏水现象，属于施工质量问题。二、被检测房屋三层北侧房间平顶梁为主体结构，梁上的竖向裂缝为贯穿裂缝，属于施工质量问题。三、被检测房屋屋面渗漏水，主要与屋面存在防水缺陷和屋面排水不畅等因素有关，且屋顶绿化存在渗漏水隐患。四、根据上海市环保局对该项目试生产的审查意见：‘本项目不设锅炉、中央空调、餐饮’。检测时发现被检测房屋外墙未按《住宅设计规范》GB50096-1999要求，设置专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道系统，而且小区业主们不允许谢某某将空调外机挂在被检测房屋外墙上。五、被检测房屋主体结构梁、楼板存在开裂，地面开裂，墙体开裂，外墙面渗水，窗边渗水，和屋面渗漏水等施工质量问题，开发商多次修理，仍无法修复。加上不能安装空调等，致使被检测房屋无法满足正常使用要求”。 谢某某认为，根据双方合同的约定以及相关司法解释的规定，系争房屋存在严重质量问题，影响使用，故坚持要求解除合同并要求北方公司赔偿相关的经济损失。北方公司则认为，系争房屋虽然存有一定的质量问题，但并未达到双方合同约定的“房屋主体结构质量不合格”的程度，且房屋质量鉴定单位出具的修复方案亦能佐证系争房屋是可以修复的，故不同意解除合同。同时，北方公司还表示同意按照房屋质量鉴定单位出具的修复方案对系争房屋进行修复，并同意由有资质的质量鉴定单位确定修复是否完好。针对谢某某提出的安装空调的事项，北方公司委托有关专业空调单位进行现场查看后，向闸北法院提交了安装空调的方案。 闸北法院认为，本案的争议焦点有两点，其一，谢某某要求解除合同是否有合同依据和法律依据；其二，北方公司应当如何赔偿谢某某的损失。关于第一个争议焦点：第一，根据双方合同的约定，系争房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。上海房屋质量检测站在法院要求其对系争房屋主体结构质量是否合格作出明确意见的情况下，在其出具的回函中，仍只是对发生施工质量问题的部位系主体结构进行了阐述，并未作出系争房屋“主体结构质量不合格”的结论。现谢某某认为系争房屋属主体结构质量不合格，缺乏事实依据，不予采信。上海房屋质量检测站在该回函中出具“被检测房屋无法满足正常使用要求”的结论，是建立在发生“……和屋面渗漏水等施工质量问题”、“开发商多次修理，仍无法修复”、“加上不能安装空调等”的判断的基础上，也就是说，上海房屋质量检测站认为系争房屋不能满足正常使用要求并不是房屋存在质量问题这单一原因。再从北方公司对系争房屋的修理情况看，北方公司在诉讼之前并未对谢某某房屋存在的质量问题予以足够的重视，亦未聘请专业机构出具修复方案，并进行修复。故上海房屋质量检测站做出“开发商多次修理，仍无法修复”的判断，法院不予认同。至于系争房屋不能安装空调的问题，与谢某某合理设计空调位置、周边居民的容忍度以及谢某某是否能够取得周边居民的谅解有关，与北方公司并无关联。谢某某认为根据合同约定，有权单方面解除合同的主张，难以采信。第二，系争房屋存在施工质量问题是不争的事实，对此根据合同法的相关规定，北方公司应当承担违约责任。但受害方应当遵循公平原则和诚实信用原则，在专业机构已出具修复方案的情况下，应当先行接受修理这种承担违约责任的方式。现北方公司根据上海房屋质量检测站出具的修复方案拟订了修复计划，同意对系争房屋进行修复，并聘请专业空调安装单位出具了安装计划书，但谢某某仍坚持要求解除合同，不同意北方公司对系争房屋进行修理，此请求缺乏法律依据，不予支持。 其二，北方公司应当如何赔偿谢某某损失的问题：1、因法院对谢某某要求解除合同的诉讼请求未予支持，故谢某某基于合同解除而主张的要求北方公司退还已付房款17,897,002元并赔偿房屋升值损失77,822,998元的诉讼请求不予支持；2、同理，对于在办理小产证过程中发生的契税、印花税、维修基金、房地产权属登记费、地籍图图纸费的费用亦不属于谢某某的损失范畴，故对上述赔偿请求不予支持；3、谢某某主张的电费损失，其中每月7,800元的基本费，属即便在不使用系争房屋的情况下亦要向供电部门支某的费用，该费用为124,800元，应属谢某某的损失，该笔费用予以支持，至于在装修过程中发生的除基本费之外的电费，难以支持；4、因法院对谢某某要求解除合同的诉讼请求不予支持并认定北方公司有瑕疵担保义务，应对系争房屋进行修复，考虑到在系争房屋修复后方能判断谢某某现有装修的合理损失，故对谢某某现所主张的系争房屋的装修损失，不予支持；5、谢某某要求北方公司赔偿装修公司、承租人违约金损失840万元(装修违约金300万元及租赁违约金540万元)一节，根据双方的举证、质证情况，相关合同条款约定的合理性、谢某某与相关公司的关联性并参照一般生活常理酌情予以确定为100万元；6、谢某某要求北方公司赔偿利息损失的诉讼请求，因合同约定北方公司应于2003年6月30日前交房，北方公司实际于2007年9月1日方交房，故北方公司应当承担2003年7月1日至2007年8月31日的逾期交房的违约责任，即应当按照合同约定支某以已付房款为本金按日万分之一计付的违约金。因房屋存在质量问题、周边居民不同意谢某某在系争房屋上安装空调等原因，致使谢某某于2007年9月1日接收该房屋后一直无法实际使用，故对于谢某某来说客观上产生了损失，现谢某某要求以已付房款为本金按银行同期贷款利率计算损失，本院考虑到该损失系多种原因造成，故由北方公司承担其中70%较为妥当；7、房屋质量检测费9万元一节，由于房屋质量问题的责任主体系北方公司，故上述费用由北方公司承担。闸北法院据此判决：一、北方公司应于判决生效之日起十日内给付谢某某已付案外人违约金损失100万元；二、北方公司应于判决生效之日起十日内给付谢某某逾期交房违约金(以17,897,002元为本金，从2003年7月1日计算至2007年8月31日，按日万分之一计付)；三、北方公司应于判决生效之日起十日内给付谢某某未能实际使用房屋的损失(以17,897,002元为本金，从2007年9月1日计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的70%计付)；四、北方公司应于判决生效之日起十日内支某谢某某电费124,800元；五、北方公司应于判决生效之日起十日内支某谢某某房屋质量检测费9万元；六、谢某某其余诉讼请求，不予支持。 闸北法院一审判决后，谢某某提出上诉，坚持其在原审中的理由，要求改判解除其与北方公司的预售合同，并支持其在原审中的全部诉请。其认为原审法院拘泥于检测报告中未作出系争房屋“主体质量不合格”的结论而否定该房屋主体结构存在重大质量问题并已严重影响到正常使用的事实，属于认定事实不清。此外，谢某某还对原审法院就北方公司是否已经对系争房屋进行维修以及系争房屋能否安装空调问题所作认定存在错误。最后，谢某某认为原审法院酌情减少北方公司应给予自己的赔偿并对自己因北方公司违约而导致的可预见利益受损未予提及均属不当。 北方公司亦提出上诉，认为原审法院对谢某某向案外人支某的违约金损失的认定，证据不足。原审判决北方公司向谢某某支某逾期交房违约金，超出诉讼时效。原审法院判决北方公司对谢某某无法使用系争房屋的损失承担70%责任，属于过重。据此要求撤销原审判决第一、二项，改判驳回谢某某就上述两项所提出的诉请，同时撤销原审判决第三项，改判北方公司合理分担次要责任。 本院二审审理查明，原审法院判决所认定事实无误，二审可予确认。 二审另查明，一、在谢某某与北方公司签订的预售合同中约定在谢某某行使合同条款中的单方面解除权时，北方公司应当将谢某某已支某的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还给谢某某，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%。二、谢某某取得房屋产权后，于2009年8月31日以该房与案外人上海市华联典当行有限公司签订《房地产抵押借款合同》，抵押借款1,500万元。目前双方尚未解除抵押借款关系。 二审中，由于谢某某在接受系争房屋后，曾对房屋进行装修(现已被谢某某拆除)，并凿除房屋地下室部分顶板混凝土(保留钢筋)，用以安装电梯，故本院再次委托上海房屋质量检测站对于谢某某在对该房屋进行装修过程中，就房屋内、外所作改动与之前鉴定结论中所发现的房屋质量问题有无关联进行鉴定。嗣后，该检测站出具鉴定结论并派员参加审理，接受双方当事人质证，确认谢某某所作改动与之前发现的质量问题无因果关系。 本院二审认为，北方公司与谢某某就本案涉讼房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，应认定有效，双方均应按约履行。根据法律规定，北方公司作为房屋买卖合同的出卖方，应当承担对房屋的瑕疵担保义务。现根据鉴定报告，北方公司向谢某某所交付房屋存在楼板、墙体开裂及渗漏水等质量问题，被鉴定单位认定已影响房屋的正常使用，而其中楼板、横梁等部位存在贯穿裂缝，因其属于房屋的主体结构，涉及房屋的安全性，故谢某某要求解除合同，退还房屋的诉请应予支持。原审法院未支持谢某某退房诉请不妥，本院应予改判。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于双方合同被判令解除，涉讼房屋应归还北方公司。同时因合同解除的责任在于北方公司，故北方公司除应退还谢某某房款外，还应赔偿谢某某损失。根据双方所签预售合同约定，当谢某某行使合同条款中的单方解除权时，北方公司应当将谢某某已支某的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还给谢某某，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%。现根据评估报告，涉讼房屋在目前状况下价值为6,576万元，较合同价格升值已达4,700余万元，因此，按合同约定的方式计算赔偿金额，对合同解除后的双方利益存在明显失衡。因此，基于系争房屋价值实际存在升值的事实并结合谢某某曾对房屋进行过装潢、长期无法经营并支某了电费以及为检测房屋质量而支某检测费等其他各类损失的情况，根据公平原则，本院酌情判令由北方公司赔偿谢某某各项损失4,900万元，同时，由北方公司承担产权变更费用。此外，由于谢某某已将涉讼房屋抵押给案外人，故在返还房屋的同时，应由谢某某承担注销抵押的义务。据此判决：一、撤销上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第1312号民事判决。二、解除上海北方城市发展投资有限公司与谢某某于2003年4月8日就上海市闸北区大统路168、188号房屋(原地址为上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢)所签订的《上海市商品房预售合同》。三、谢某某应于本判决生效之日起三十日内，在自行涤除上海市闸北区大统路168、188号房屋产权上所设抵押后，将该房屋返还上海北方城市发展投资有限公司，并协助上海北方城市发展投资有限公司办理将上述房屋产权变更至该公司名下的手续，产权变更所发生费用均由上海北方城市发展投资有限公司承担。四、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还谢某某房款17,897,002元并赔偿其损失49,000,000元。五、对谢某某的其余诉请不予支持。一审案件受理费201,228.20元及房屋价值评估费119,250元，由上海北方城市发展投资有限公司承担。二审案件受理费201,228.20元，由上海北方城市发展投资有限公司承担。 上海市人民检察院抗诉认为，终审判决以系争房屋带瑕疵状态的评估值作为北方公司赔付依据，对谢某某使用房屋中的相关支出、获利情况未予查实，认定事实、适用法律均存不当，判决有误。理由如下： 本案事实表明，系争房屋预售合同签订后，谢某某如约付清了全部房款，交付了相关税费，但北方公司在实物、权证交付已然逾期的情况下，交付房屋又存在漏水、墙体开裂等诸多质量问题，致谢某某不仅无法正常使用房屋受益，还因此遭受租赁、装修等损失。双方因房屋质量问题涉讼后，经法院委托鉴定，已确认系争房屋主体结构不符合要求，谢某某诉请解除预售合同并要求北方公司赔偿相应损失，符合合同约定，具有法律依据。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”之规定，本案中，北方公司严重违约致合同解除，应承担的赔偿责任为：1、合同正常履行状态下的房屋升值利益损失。毋庸置疑，北方公司交付的房屋理应是符合质量标准(双方合同对此也有明确约定)而非存有瑕疵尤其主体结构不合格的房屋。依据相关评估意见，现系争房屋正常状态与带缺陷状态的总市值相差近3,000万元，二审法院在已查清谢某某装修时对系争房屋所作改动，与之前发现的质量问题无因果关系，又无证据证明系争合同签订前，谢某某已明知系争房屋不能安装中央空调的情况，仍以房屋带缺陷状态评估值为系争房屋升值计算依据，缺乏法律依据。2、谢某某为使用系争房屋而实际支出的费用。从法院查明的事实看，谢某某接收房屋后，存在装修、支某电费、就系争房屋与案外人订立租赁合同及抵押借款合同等事实，法院理应对其在房屋使用中的实际支出与获利情况予以查实，并作出合理认定。原一、二审法院对此均未予查实，认定事实上也存不当。 本院再审过程中，申诉人谢某某诉称，系争房屋存在质量问题，造成申诉人的损失，损失的构成是房屋十年的增值和申诉人使用房屋支出的其他损失。二审判决在判决理由中认定北方公司应当对系争房屋承担瑕疵担保义务，另一方面又以系争房屋带缺陷状态下的评估价作为判决依据，其判决理由和结论存在矛盾。需要指出的是，原生效判决所引用的评估报告已于2011年1月失效，不能作为裁决依据，法院应当重新评估。申诉人购买北方公司的房屋已经十年，由于房屋存在的质量问题而不能正常投入使用，导致期间的装修、违约金、税费等巨额支出，申诉人不但未能享有房地产升值的收益，反而前述的支出也已成为实际的损失。原审判决仅判令北方公司赔偿申诉人4,900万元，明显不能弥补申诉人的损失。请求再审撤销二审判决主文第四、五项，重新委托评估，按照完好状态的房屋评估值确定申诉人的损失。 被申诉人北方公司辩称：系争房屋虽存在渗水、漏水现象，但不存在主体结构问题，本可以通过修复方式解决。由于谢某某不同意，所以未能进行修复。二审判决并没有如抗诉机关所言以带瑕疵状态评估值作为赔偿依据。二审判决首先是确认了双方的关于赔偿的合同约定，即赔偿金额为总房价的2%。而后根据房屋的升值情况，在合同依据的基础上酌定了赔偿金额。二审判决酌定的金额已经包括了谢某某的各项损失。本案也不存在重新评估的问题，因为在当事人对赔偿有约定的情况下，不能按照评估报告进行裁决。对于损失的确定，应当考虑可预见性，房价的2%就是当事人对损失的预见范围，不能苛求当事人预见到十年后的房价。谢某某的申诉以及抗诉机关的抗诉意见，没有事实和法律依据，请求予以驳回。 本院再审查明：1、八达公司接收原审法院委托后，对系争房屋的市场价进行评估，于2010年1月20日分别出具系争房屋的估价报告(沪八达估字2009fC0239号)和现状估价报告(沪八达估字2010fC0009号)。两份报告均载明有效期为一年，即自2010年1月20日至2011年1月19日止，估价时点为2009年11月13日。估价报告确认系争房屋于2009年11月13日的市场价为9,572万元，折合建筑面积平均单价为31,021元/平方米；现状估价报告确认系争房屋于2009年11月13日的市场价为6,576万元，折合建筑面积平均单价为21,311元/平方米。两份报告在估价的假设和限制条件均引用了《房屋质量检测报告》对房屋质量的描述。估价报告是假设估价对象无任何内部缺陷且足以维持正常的使用寿命，未考虑不能安装空调等限制所产生的贬值。现状估价报告是假设估价对象如有主体结构缺陷经必要的修缮和加固处理后其内部质量足以维持正常的使用寿命，充分考虑到估价对象不能安装中央空调、难以安装分体空调等限制所产生的贬值，并在此基础上仅扣除绿化拆除及复原费用、屋面修复费用。报告载明的计算公式为房地产现状价格＝正常状态下的市场价格－由于不能安装空调等限制所发生的收益损失－估算修复所需要投入的成本。报告特别说明修复所需要投入的成本仅指估价对象屋面因屋顶绿化引起渗水情况所需的修复费用。 2、谢某某取得房屋产权后，于2009年8月31日以该房与案外人上海市华联典当行有限公司签订《房地产抵押借款合同》，抵押借款1,500万元，期限至2011年8月30日止。该合同到期后，谢某某又续当，延长至2013年8月30日。 3、闸北法院于2011年3月18日宣判，判决书表述案件受理费为201,228.2元，由谢某某承担140,860.2元，北方公司负担60,368元。因谢某某实际缴纳的费用为501,690.2元，闸北法院于3月21日出具民事裁定书，将案件受理费进行更正，由谢某某负担351,183.2元，北方公司负担150,570元。闸北法院判决后，谢某某、北方公司均提起上诉，谢某某缴纳上诉费为501,690.2元，北方公司缴纳上诉费36,605.7元。二审改判后，在判决书中将一、二审的案件受理费均表述为201,228.2元，由北方公司负担。 原一、二审认定的其余事实无误，再审予以确认。 本院再审期间，谢某某以原评估报告失效且房地产市场价格上涨为由申请对系争房屋市场价重新评估，北方公司则表示不同意重新评估。 本院再审认为，本次再审因谢某某不服原生效判决对退房之后确定的赔偿数额向检察机关申诉而引发，检察机关的抗诉意见也仅是针对生效判决确定的赔偿金额，北方公司对原生效判决并未申请再审，故本次再审针对合同解除的后续事宜进行审查，原二审判决对合同解除的原因、责任已经作出认定，再审不再赘述。原二审判决是对一审判决进行改判，对于原二审判决解除合同并由责任人进行赔偿的处理方式，再审予以认同。但在解除时点、赔偿范围等细节问题上，再审予以改判，具体阐述如下： 1、原二审判决对于解除的判决主文是“解除上海北方城市发展投资有限公司与谢某某于2003年4月8日就上海市闸北区大统路168、188号房屋(原地址为上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢)所签订的《上海市商品房预售合同》”。由此判断解除合同的时点是二审判决生效之日。而二审判决解除的理由是北方公司对系争房屋应承担瑕疵担保责任，合同解除的责任在于北方公司，所引用的法律条款为《合同法》第九十三条，即约定解除权的条件已成就。概而言之，原二审是确认谢某某有解除权。但是，解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即生效。由此判断，以谢某某有解除权作为前提，合同解除的时点应当是谢某某诉状副本送达之日，即2009年10月16日。直接以判决主文形式解除当事人签订的合同，往往存在于比较特殊的状态，即主张解除的当事人本不具解除权，而维持履行状态存在法律不能或不宜之情形，由法院直接判令解除。既然确认谢某某有解除权，谢某某也实施了解除行为，判决主文应当是确认双方订立的合同于2009年10月16日解除。 系争房屋评估报告的估价时点是2009年11月13日，评估报告的有效期至2011年1月19日(后延长一年)。二审是2012年11月28日判决解除合同，解除的后果是恢复原状及赔偿，再引用已失效报告中三年前的评估价作为计算赔偿损失的依据，显然存在争议，这也是谢某某在再审中申请重新评估的原因。将解除时点确定为2009年10月16日，即根据谢某某的解除主张确定其行为效力，则依据解除时点的评估价作为确定损失的依据，评估报告不存在失效的问题。基于前述原因，再审确认系争合同于2009年10月16日解除。 2、合同解除的后果包括恢复原状、赔偿损失等。原二审判决引用《合同法》第113条，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该利益当属履行利益之范畴。履行利益应当考虑价格变化因素。合同标的物的市场价发生变化，买受人的履行利益也随之发生变化。当出卖人交付的标的物存在瑕疵不符合合同约定时，则替代购买标的物所支出的费用应属履行利益之损失。原二审判决根据评估报告在判令北方公司退款之外赔偿房屋升值所带来的利益，应属履行利益的赔偿。考虑到本案涉及的解除行为实际是北方公司履行不能的结果。如果是种类物的买卖，可能的处理方式是由北方公司承担继续履行的责任。而特定物的买卖，解除实际是对一方违约行为的补救措施。因此，再审认同原二审的审判思路，但在评估报告的引用上，再审与二审的意见不同。事实部分已经查明，评估报告的估价为9,572万元，现状评估报告的估价为6,576万元。两者的区别在于评估报告假设建筑物完好，现状评估报告则考虑了两个限制条件，一是不能安装空调，二是屋顶漏水维修费用。谢某某作为普通的买受人，欲购买的是合格的房屋。北方公司在出卖时未告知谢某某系争房屋存在漏水及不能安装空调的瑕疵，双方约定的房价亦非优惠价，即系争房屋并非营销中的特价房。在双方交易处于通常状态且贬值因素在于北方公司的前提下，让谢某某承担建筑物的贬值后果，于法于情均有争议。再审亦注意到当事人在合同中的约定，即谢某某行使合同解除权，北方公司的赔偿额为房款的2%，计357,940.04元，北方公司在再审亦是引用该条款抗辩谢某某的再审主张，言下之意是谢某某已经额外得到利益。再审认为，约定损害赔偿条款是当事人在合同中的意思表示，应当确认其效力，但其性质与违约金条款并无差异，是为解决损害赔偿的复杂而预先设定的赔偿方法，当当事人的实际损失远远大于约定的赔偿金额时，法院有权干预该条款的执行。基于上述理由，再审引用评估报告确定的9,572万元作为计算谢某某损失的依据。 3、关于谢某某主张的其他直接损失，如办理权证的支出、装修房屋的支出、未能如期营业所支某的违约金等，上述损失应属信赖利益范畴，在证据确凿的前提下应由北方公司承担。一审是未支持退房诉请，故对办理权证的支出未支持，装修房屋的支出未处理，未能如期营业所支某的违约金酌定100万元。二审是将前述损失与房屋本身的损失未作区分，直接予以酌定，计1,137,002元。再审以为，对当事人主张的损失在不能精确计算的前提下方可酌定，前述损失之中，办理权证等支出是明确的，应当全额支持，具体为契税536,910元、印花税5,780元、维修基金73,933.13元，房地产权属登记费1,200元，地籍图图纸费100元，电费124,800元，房屋检测费90,000元，合计832,723.13元。关于装修房屋的支出，装修及恢复房屋原状是事实，但谢某某对其支出所提供的证据仅是协议、收据及银行提款凭证，没有决算协议以及入账凭证，直接根据谢某某的证据确定其损失证据存疑。至于未能如期营业所支某的违约金，其支某违约金的对象亦是其关联公司。由于提供的证据存疑，谢某某主张的前述损失确实存在，但提供的证据尚不能支持其全部主张，再审根据举证、质证情况，相关合同条款约定的合理性、谢某某与相关公司的关联性并参照一般生活常理酌情予以确定为100万元。据此，谢某某主张的前述损失确定为1,832,723.13元。 4、关于谢某某主张的利息损失，其计算方式是全额房款按照银行贷款利率自付款之日2003年6月1日起计算至判决生效日止。再审认为，谢某某主张的房款利息损失已为房屋升值的利益所覆盖，不能再行计算。但是，谢某某解除合同的行为生效于2009年10月16日，由于北方公司的异议以及诉讼的期间，恢复原状及赔偿程序尚未完成，迄今已近四年，系争房屋今日之房价较之2009年上涨应无争议，从公平角度出发，为平衡当事人的利益，可酌定自评估报告出具之日即2010年1月20日至实际支某日止按银行存款利率计算的利息。关于案件受理费，二审判决表述有误，再审予以纠正。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十六、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、维持本院(2011)沪二中民二(民)终字第1231号民事判决第一、三、五项；。 二、撤销本院(2011)沪二中民二(民)终字第1231号民事判决第二、四项；。 三、确认上海北方城市发展投资有限公司与谢某某于2003年4月8日就上海市闸北区大统路168、188号房屋(原地址为上海市闸北区共和新路111弄《永盛苑》6幢)所签订的《上海市商品房预售合同》于2009年10月16日解除；。 四、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还谢某某房款17,897,002元；。 五、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿谢某某不能履行合同损失77,822,998元；。 六、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿谢某某办理权证及装修等直接损失1,832,723.13元；。 七、上海北方城市发展投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内就前述第四、五项判决应支某的款项按同期银行存款利率支某利息(自2010年1月20日起至实际支某日止)。 一审案件受理费501,690.2元及房屋价值评估费119,250元，二审案件受理费501,690.2元，由上海北方城市发展投资有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪 毅 审 判 员 顾 梅 代理审判员 逄淑琴 二○一三年九月二十六日 书 记 员 周晓璐 |
