|
（2013）徐民四(民)初字第1824号 原告（反诉被告）徐X，女，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X号X室。 原告（反诉被告）斯XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X号X室。 两原告共同委托代理人冯XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX街X弄X号。 两原告共同委托代理人马XX，上海XX律师事务所律师。 被告（反诉原告）栾X，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX路X弄X号X室。 委托代理人吕XX，上海市XX律师事务所律师。 原告徐X、斯XX诉被告栾X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理，被告提起反诉，本案依法适用简易程序，由审判员汪俭蓉独任审判，2013年7月3日原告变更增加诉讼请求，本院于2013年7月3日、9月11日两次公开开庭进行了审理，原告徐X及两原告的共同委托代理人冯XX、马XX，被告栾X及其委托代理人吕XX到庭参加诉讼。原、被告自愿简易程序审理期限届满后仍适用简易程序，延长期限30天。本案现已审理终结。 原告徐X、斯XX诉称，2010年8月26日，原、被告通过上海XX房地产经纪有限公司（以下简称XX房产）签订房地产买卖合同，约定，原告向被告购买上海市XX路X弄X号房屋（以下简称系争房屋），建筑面积30.06平方米，转让价款为人民币1,110,000元（以下币种均为人民币），被告于2011年1月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，双方在2010年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当天，双方签订变更协议，变更了交易过户及交房时间。合同、协议签订后，原告按约于2010年10月30日支付首期房款580,000元，但被告与XX房产未按约在2010年10月30日与原告办理产权过户手续，已构成违约。被告与XX房产均声称系争房屋的建筑面积为34.6平方米，原告被误导签订了建筑面积30.06平方米，转让价为1,110,000元的房地产买卖合同。因原告徐X家中有事，仅用电话形式通知被告与XX房产尽快办理系争房屋过户手续。2012年4月9日，在XX房产与被告的哄骗下，原告徐X在对原告有制约、对被告没有制约的不公平付款协议上签名。之后，原告催促被告提供账号及付款方式，被告迟迟不提供账号和付款方式，致使原告无法按约付款，被告通过XX房产要求户口在系争房屋内放半年，使原告对交易产生不安全感，所以原告要求被告先腾房后付款，是被告先违约。在原告支付房款580,000元后，被告与XX房产采取欺骗方式哄骗原告签订数份房屋买卖合同，使原告买房犹豫不决。现要求继续履行合同，被告向原告交付房屋。审理中，2013年7月3日，原告变更、增加诉讼请求，要求1、解除买卖合同，2、被告返还原告已付房款580,000元，按同期银行贷款利率支付自2011年11月2日至判决生效之日止的利息（以最后一笔房款的付款时间，以返还房款580,000元为本金计算），3、被告承担违约金220,000元及损失220,000元。审理中，原告变更利息计取的起始日为从每次付款当日起算，即自2010年8月26日起算本金50,000元的利息、自2010年9月28日起算本金240,000元的利息、自2010年9月29日起算本金90,000元的利息、自2010年10月21日起算本金200,000元的利息。 被告栾X辩称，2010年8月25日，被告与XX房产签订出售经纪合同。次日，原、被告签订房地产买卖合同，被告将系争房屋出售给原告，合同同时约定，原告需在签订合同后20个工作日内向被告支付第一笔房款600,000元，2010年10月26日过户前支付第二笔房款460,000元，原告支付定金50,000元作为尾款在交房后支付给被告。2010年9月23日，因原告未按约付款，双方协商重新签订房地产买卖合同，合同签订后，原告于2010年9月26日支付房款380,000元（包括定金50,000元）。2010年10月23日，鉴于原告未按约支付房款，双方签订付款协议，约定，第二笔房款200,000元于2010年10月30日支付，尾款于2011年2月15日支付。之后，原告再次违约，双方再次重新签订房地产买卖合同，确认尾款530,000元将于2011年2月15日过户前由原告支付。鉴于原告一再违约，2011年5月12日，双方签订第四份房地产买卖合同，约定于2011年6月16日前过户，同时原告需在过户前将第二期房款530,000元支付给被告。然而，原告仍违约。在2012年4月9日前，被告一直联系原告和XX房产要求履行协议，支付房款，但一直联系不到原告。后经XX房产多方联系，2012年4月9日，原告徐X与被告签订协议书，约定，原告于2012年10月16日前支付剩余房款530,000元，否则承担违约金220,000元。之后，原告未按约支付房款，现同意解除合同，在扣除原告应承担违约金220,000元后返回原告剩余房款，不同意原告的其余诉讼请求，并提起反诉，要求解除房地产买卖合同，反诉被告支付违约金220,000元。 反诉被告徐X、斯XX辩称，反诉原告违约在先，反诉原告没有理由提出解除买卖合同，故不同意反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，系争房屋的权利人为被告，该房屋的建筑面积为30.06平方米。 2010年8月25日，被告与XX房产签订房地产出售经纪合同，约定，被告出售系争房屋，房地产转让价款为1,110,000元。当天，双方签订服务费确认单，被告向XX房产支付服务费11,100元。 2010年8月26日，原告徐X（乙方）与被告（甲方）签订上海市房地产买卖合同，约定，乙方受让甲方名下的系争房屋，建筑面积30.06平方米，转让价款为1,110,000元，甲方于2011年1月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收，双方确认，在2010年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；附件三第1-3条同时约定，签订合同之同时，乙方已支付甲方定金50,000元自动转为房款，暂存XX房产，由XX房产在收到款项后三个工作日内转付甲方，第一期房款在签订合同后二十个工作日内，乙方应支付甲方房款陆拾万元，其中房款伍万元作为房价尾款，暂存XX房产，其余款项由XX房产在收到款项后三个工作日内转付甲方，第二期房款于2010年10月26日前双方亲自或委托XX房产赴上海市XX区房地产交易中心申请办理产权过户手续，同时乙方应于过户之前转付给甲方第二期房价款肆拾陆万元。合同签订当天，原告向XX房产支付意向金50,000元，2010年9月28日支付给被告240,000元，次日支付给被告房款90,000元，2010年11月1日支付给被告200,000元。 当日，双方签订变更协议，约定，腾出房屋时间变更为2010年10月26日，过户时间变更为2010年10月26日前，待乙方（该协议书写甲方）支付完所有房价款并至XX区交易中心过户后，甲乙双方应对该房地产验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签订房屋交接书，XX房产并应于三个工作日内转付给甲方房价款50,000元。 2010年10月23日，原告徐X与被告再次签订变更协议，约定，原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施设备另行补偿甲方贰拾柒万元，并于2010年10月26日前支付成交价为捌拾肆万元。 当日，原告徐X（乙方）与被告（甲方）又签订付款协议，约定，双方签订系争房屋房产协议，房屋总价壹佰壹拾壹万元，其中乙方已支付甲方叁拾捌万元，乙方将于2010年10月30日支付甲方贰拾万元，剩余房款伍拾叁万元将于2011年2月15日支付。 2010年12月7日，两原告与被告签订上海市房地产买卖合同，该合同约定的房地产转让价款仍为1,110,000元，房屋交接日为2011年1月31日，过户时间为2011年3月1日，该合同附件三第1-3条同时约定，乙方即原告已支付甲方即被告定金50,000元在签订本合同当日转为房款的一部分，第一期房款于2010年9月26日之前支付530,000元，第二期房款于2011年2月15日前双方申请办理过户手续，同时乙方应于过户之前支付给甲方第二期房价款530,000元，其中50,000元暂存XX房产作为本次交易的房价尾款，暂存XX房产，交房后三个工作日内由XX房产转付甲方。 2011年2月12日，原告徐X出具补充付款协议，内容为，剩余房价款530,000元于2011年3月4日付清。 2011年5月12日，两原告（乙方）与被告（甲方）重新签订上海市房地产买卖合同，房地产标的物及转让价款不变，被告腾出系争房屋的时间为2011年10月1日，房地产过户时间为2011年9月1日；合同附件三第3条同时约定，第二期房款，双方约定于2011年6月16日之前，双方亲自或委托XX房产赴上海市XX区房地产交易中心申请办理产权过户手续，同时乙方应于过户之前支付给甲方第二期房价款530,000元，其中房价款50,000元，作为本次交易的房价尾款，暂存XX房产。 上述三份上海市房地产买卖合同第九条均约定，“乙方即原告未按本合同约定期限付款的，乙方应当向甲方即被告支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付”；该合同第十条同时约定，“甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应交付之日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金”；补充条款第五条均约定，“甲方承诺自该房地产权利转移登记（即乙方送件取得收件收据）之日起20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续。如甲方未及时迁出户口违约的，甲方应当按照房屋转让价的万分之五承担违约责任，直到房屋所有户口迁出为止；如甲方未按本协议约定方式办理交房手续，则乙方可按买卖合同第十条规定，要求甲方支付迟延交房的违约金，如乙方未遵照本协议约定方式办理接收房产手续，一再拖延接收房产时间达十五天，并经甲方发函通知后仍拒不配合办理，若发生本条所述情况，则视为双方已完成房屋交接手续；”附件三付款协议第5-6条均约定，“待上海市XX区房地产交易中心出具以乙方即原告为所有权人的房地产证后三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清单，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签订房地产交接书，XX房产并应于三个工作日内转付给甲方房价款50,000元，乙方凭房地产交接书至XX房产领取房产证，本交易结束；若本附件（即付款协议）与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件约定履行”。 2012年4月9日，原告徐X与被告签订协议书，约定，乙方徐X、斯XX已支付甲方栾X部分房款580,000元，剩余房价款530,000元，乙方承诺于2012年10月16日前支付甲方，若超过2012年10月16日后乙方仍未支付该笔房价款给甲方，则乙方违约，甲方可单方面解除合同，乙方需承担违约责任并支付违约金220,000元，鉴于乙方已支付甲方部分房价款580,000元，若乙方届时仍未支付房价款而违约，则甲方可从乙方已支付房价款中扣除乙方应支付违约金220,000元，余款乙方提供收款账号由甲方退还乙方，双方约定待乙方全额支付甲方房价款后30天内，双方至XX区房地产交易中心办理产权过户手续。原告徐X代原告斯XX签名。 2013年1月18日，被告向两原告发出通知函，内容为，自动解除上海市房地产买卖合同，保留追究违约责任。 另查明，系争房屋现有6个户口，案外人王XX户口于1993年4月29日迁入系争房屋，被告及案外人栾X和户口于2003年3月17日迁入系争房屋，案外人倪XX、栾XX、栾XX户口于2012年10月28日迁入系争房屋。案外人刘X2007年12月17日至2012年12月5日为XX房产XX店副店长，曾使用手机号码158XXXXX615。 以上事实，除双方当事人庭审陈述外，另有原告出示的变更协议、房地产买卖合同三份、2012年4月9日协议书、房地产权证、户籍摘录、XX房产出具的证明；被告出示的出售经纪合同、中介服务费确认单、房地产买卖合同、付款协议附件、付款协议、解除合同通知书、补充付款协议等书证佐证，本院予以认定。原告出示的XX房产工作人员的短信、房地产信息、XX房产出具的证明，拟证明原告愿在2012年10月16日付款、系争房屋市场单价为每平方米70,000元，经质证，被告表示不予认可，本院认为，XX房产未到庭作证，房地产信息价真实性无法确认，故对上述材料不予认定。被告出示的房屋租赁合同、租房款、收条及房租中介费，经质证，原告表示不予认可，本院认为，被告未将系争房屋交付给原告，故上述材料不予认定。原告出示其分别于2012年10月4日、11月1日通过快递给被告、XX房产的告知函（要求继续履行合同）及邮寄查询单，拟证明其主张继续履行合同，经质证，被告称未收到，认为告知函落款日期伪造的，根据邮寄查询凭证，快递寄出日期为2012年10月31日，而不是2012年10月18日，对告知函内容不予认可，本院认为，XX房产未到庭作证，而原告未进一步提供邮寄给被告告知函的邮寄地址，故对上述材料不予认定。 本案在审理过程中，原告提出，其于2010年8月26日支付定金50,000元；被告表示，定金50,000元通过XX房产转交于2010年9月8日收到，其余收到房款时间没有异议。双方均确认，被告未将系争房屋交付给两原告。庭审后，原告出具书面意见，认为原、被告间买卖合同、协议书约定的违约金过高，请求予以适当减少。 本院认为，原告徐X与被告、两原告与被告分别签订的上海市房地产买卖合同、协议均系签约方真实意思表示，未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应严格恪守、切实履行。 本案当事人双方均确认原告未能在买卖合同、协议约定的期限内支付第二期房款，被告至今未向两原告交付系争房屋，故本案的争议焦点是对逾期支付第二期房款的违约情形，原告是否可行使抗辩权，被告未交付房屋是否构成违约，应否承担违约责任。 根据原、被告间买卖合同附件三付款协议的约定，应由原告在过户前向被告支付第二期房款，被告协助原告办理系争房屋之房地产过户登记手续，在系争房屋产权登记至原告名下后的三日内，被告向原告交付系争房屋，原、被告曾签订的变更协议对上述交房期限约定有变更，但仍约定在办理过户手续后交房，原告徐X与被告于2012年4月9日签订的协议书约定支付房款的期限、办理过户的期限，未约定交房的期限，但综合上述合同、协议可认定，交房时间仍在付清房款、办理过户手续之后。至于两原告提出，原、被告间签订数份买卖合同，原告为了交易安全而要求被告先腾房后付款，2012年4月9日在被告和XX房产哄骗下签订对原告徐X有制约、对被告没有制约的协议书，被告拒绝提供银行账号致使两原告无法付款，使原告买房犹豫不决，被告于2012年10月28日将三个户口迁入系争房屋致使交易不安全之意见，两原告至今未提供相关的证据予以佐证，故两原告抗辩理由不成立，两原告未按约支付第二期房款的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。被告未交房给原告，未构成违约。现两原告要求解除买卖合同，被告表示同意，并无不当，本院予以支持。鉴于原告徐X与被告于2010年8月26日签订的房地产买卖合同付款协议中被告已收到定金50,000元，被告对除定金外其余收款时间的自认，故两原告要求被告返还房款并按银行同期贷款利率支付至判决生效之日止之利息，理由正当，本院予以支持，但两原告计取利息的起始有误，由本院依法调整。两原告要求被告支付违约金及赔偿损失之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告反诉要求解除买卖合同，因本诉已准许双方解除，故不再赘述。被告反诉要求原告支付违约金220,000元，由于被告至今未将系争房屋交付给两原告，原告出示的网页信息显示系争房屋价值尚处于升值状态，被告至今未提供其有实际损失的充分证据，从公平原则出发，本院采纳原告提出违约金过高，请求予以适当减少之意见，对被告反诉主张的违约金予以调整，由原告向被告支付违约金66,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）徐X、斯XX与被告（反诉原告）栾X分别签订的上海市房地产买卖合同、变更协议、付款协议、协议书； 二、被告（反诉原告）栾X于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）徐X、斯XX已付房款人民币580,000元并按中国人民银行同期贷款利率支付至判决生效之日止的利息（其中人民币50,000元为本金，自2010年8月27日起算，人民币240,000元为本金，自2010年9月29日起算，人民币90,000元为本金，自2010年9月30日起算，人民币200,000元为本金，自2010年11月2日起算）； 三、原告（反诉被告）徐X、斯XX于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）栾X支付违约金人民币66,000元； 四、驳回原告（反诉被告）徐X、斯XX的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币14,060元，减半收取计7,030元，保全费人民币5,000元，合计12,030元，由原告负担5,192.20元，被告负担6,837.80元。反诉受理费人民币2,340元，原告负担710元，被告负担1,630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 汪俭蓉 二〇一三年九月二十六日 书 记 员 李 蕴 |
