|
（2013）沪一中民二(民)终字第2608号 上诉人（原审被告）焦某某 上诉人（原审被告）龙某某 上诉人之共同委托代理人黄旭，上海源法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）姜某 被上诉人（原审原告）丛某， 两被上诉人之共同委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。 上诉人焦某某、龙某某因定金合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人焦某某、龙某某及其共同委托代理人黄旭，被上诉人姜某、丛某及其共同委托代理人俞建国到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审经审理查明，2013年1月19日，姜某、丛某（购买方、甲方）与案外人上海宏川房地产经纪事务所（乙方、以下简称宏川事务所）签订《不动产买卖意愿书》一份，约定姜某、丛某愿意委托宏川事务所居间购买焦某某、龙某某所有的上海市闵行区某路弄x号xxx室房屋。该意愿书第一条第五款约定，“付款方式：1、甲方于签署《上海市房地产买卖合同》当日内支付人民币叁拾肆（原审笔误肆拾）万元整（2013年2月3日之前付贰拾万整，甲方公司补贴款到位即支付卖方）；……3、甲方要求申请人民币壹佰零伍万元整的购房贷款用以支付部分房价款，该手续由甲方委托乙方/自行办理……”；第二条约定，“甲方于签订本意愿书之同时，须给付乙方人民币肆万元整之出价意向金（以现金或现金本票），并同意授权乙方将该房屋的出价意向金依本意愿书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循定金罚则（给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金）……”。该意愿书签订当日，姜某、丛某向宏川事务所支付了意向金人民币（下同）4万元，宏川事务所将上述4万元意向金转交焦某某、龙某某，焦某某、龙某某在《卖方签认书》上签字确认已经收到姜某、丛某支付的购房定金4万元。 2013年2月3日，姜某、丛某与焦某某、龙某某共同至宏川事务所磋商签订正式买卖合同，双方就如下事项发生争议：1、关于户口迁移。姜某、丛某要求焦某某、龙某某先办理户口迁出手续以便其顺利获得银行贷款，焦某某、龙某某则要求姜某、丛某先付清全部房款后再行办理户口迁出事宜。2、关于房款支付时间。姜某、丛某要求于2013年3月30日前付清全部房款，焦某某、龙某某则要求最迟在2013年3月15日之前付清全部房款。3、关于尾款预留。姜某、丛某要求预留2万元房款作为尾款用以结算焦某某、龙某某届时未支付的物业费、水费、电费及煤气费等各类费用，焦某某、龙某某未予同意。最终，双方未能就上述分歧达成一致意见。 2013年2月8日，姜某、丛某委托上海市光明律师事务所俞建国律师致函焦某某、龙某某，要求解除其与焦某某、龙某某及宏川事务所之间签订的《不动产买卖意愿书》，并要求焦某某、龙某某返还4万元意向金。 原审审理中，姜某、丛某请求判令：1、焦某某、龙某某返还购房定金4万元；2、焦某某、龙某某支付自2013年2月8日起计算至判决之日止以4万元为本金按同期银行存款利率计算的利息损失。 焦某某、龙某某辩称，姜某、丛某在2013年2月3日约定的签订买卖合同之日前就已经向其表达过不愿意购买系争房屋的意向，姜某、丛某在多次看房时也向其表明想将房子转卖给其他人。2月3日当日，焦某某、龙某某曾督促过中介要求姜某、丛某及时履约签订合同，但姜某、丛某却无故拖延到6点才来签订合同。关于过户时间，定金合同中已有明确约定；关于定金合同中没有约定的尾款和户口问题，姜某、丛某系恶意磋商。综上，双方没有签订房屋买卖合同的责任在姜某、丛某，故其不同意返还定金。 原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。姜某、丛某与焦某某、龙某某及案外人宏川事务所三方签订的《不动产买卖意愿书》约定了系争房屋的买卖价格，表达了双方当事人希望通过签订正式房屋买卖合同具体约定双方权利义务的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该意愿书签订当日，姜某、丛某按约向宏川事务所支付了意向金4万元，后宏川事务所将上述钱款转交焦某某、龙某某，并由焦某某、龙某某在《卖方签认书》上签字确认，因此，上述4万元意向金已经按约转为立约定金，其目的是为了担保主合同即系争房屋买卖合同的签订。依据约定，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。因此，本案的争议焦点在于双方未能签订正式买卖合同的实际原因与责任归属。依照相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因双方当事人在签订正式房屋买卖合同当日，对户口迁移及付款、过户时间存有重大分歧，《不动产买卖意愿书》中对房屋买卖合同中应涉及的户口迁移、付款、过户时间及相应的违约责任等事宜亦未明确约定，在双方均未提供证据证明双方已对上述重大争议事项达成一致意见，系因可归责于对方的违约行为而导致合同未能签订的情况下，本案不应适用定金罚则。因此，在无法认定未签订房地产买卖合同是任何一方的违约行为所致的前提下，对姜某、丛某要求焦某某、龙某某返还定金4万元的诉讼请求，予以支持。至于焦某某、龙某某提出的姜某、丛某存在反悔不愿意购买房屋及无故拖延签约时间等抗辩意见，因无相关证据予以证明，故不予采信。姜某、丛某要求焦某某、龙某某赔偿定金的利息损失，因双方并未有明确约定，故对该项请求不予支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一三年八月九日作出判决：一、焦某某、龙某某于判决生效之日起十日内返还姜某、丛某定金4万元；二、驳回姜某、丛某其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计400元，由焦某某、龙某某负担。 判决后，焦某某、龙某某不服，上诉于本院，诉称：1、双方未能签署买卖合同是因姜某、丛某的违约行为所致，原审法院对此未予认定属认定事实错误。2013年2月3日双方协商签订房屋买卖合同时，姜某、丛某提出要预留2万元尾款，此违反了双方签订的《不动产买卖意愿书》中约定的付款方式，显然构成违约。2、姜某、丛某自始至终抱着“恶意磋商”的态度，缺乏履约诚意，导致双方最终未能签订买卖合同。姜某、丛某在明知“户口不影响贷款”的情况下仍在协商过程中要求焦某某、龙某某马上办理户口迁出手续，显然不具有继续购买系争房屋的诚意。3、原审法院查明双方因户口迁移、房款支付时间、尾款预留问题发生争议，但仅就预留尾款事项姜某、丛某即已构成违约，原审法院应判令其二人承担一定的违约责任。由此，请求二审法院依法改判驳回姜某、丛某的原审全部诉请。 被上诉人姜某、丛某辩称：焦某某、龙某某的上诉请求缺乏依据，请求二审法院依法维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，原审法院认定系争4万元定金系为担保双方签订系争房屋买卖合同的立约定金，定性正确，本院对此予以认同。本案的争议焦点是姜某、丛某对系争房屋买卖合同未能签订是否存在过错、是否应承担相应违约责任？根据查明的事实，双方未能签订买卖合同的争议在于户口迁移、房款支付时间、尾款预留三方面，对此，本院认为，即便姜某、丛某提出预留尾款的要求与《不动产买卖意愿书》的约定不符而不能构成姜某、丛某拒签买卖合同的合理理由，但由于意愿书中对具体的房款支付时间、户口迁移等事宜均未作出明确约定，而该些事项属于房屋交易中的重大事项，故现双方就此不能协商一致并由此导致未能签订正式房屋买卖合同，此不可归责于任何一方，双方对此均无需承担违约责任。焦某某、龙某某主张姜某、丛某仅就预留尾款一项亦应承担违约责任，但是否预留尾款并非是未能签订系争房屋买卖合同的唯一原因，故焦某某、龙某某该主张显然不能成立。由此，原审法院判令焦某某、龙某某返还姜某、丛某定金4万元并无不当，本院予以维持。焦某某、龙某某的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币800元，由上诉人焦某某、龙某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 朱 强 二○一三年九月二十六日 书 记 员 莫 莉 |
