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（2013）沪一中民二(民)终字第2547号 上诉人（原审被告）郑某 委托代理人郑柏林 委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）周某某 被上诉人（原审原告）王某某， 两被上诉人之共同委托代理人张雷，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。 原审被告某公司， 法定代表人顾某某，总经理。 委托代理人王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。 委托代理人罗文嫈，上海市理诚律师事务所律师。 上诉人郑某因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人郑某及其委托代理人郑柏林、沈巧怡，被上诉人周某某、王某某及其共同委托代理人张雷，原审被告某公司之委托代理人王磊鸣到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审经审理查明，周某某系王某某的外祖母，系郑某的祖母。1996年3月，原上海市河南南路521/5室房屋遇动迁，被安置人为周某某、王某某、郑某及案外人郑柏林、郑於昆（1997年2月12日报死亡）、成忠霞六人，共安置得上海市浦东新区某某路xxx弄xx号xxx室房屋（以下简称203室房屋）与上海市浦东新区某路xxx弄xx号xxx室房屋（以下简称402室房屋）两套，住房调配单中明确203室房屋租赁户名为郑於昆，家庭主要成员为周某某、王某某；402室房屋租赁户名为郑柏林，家庭主要成员为郑某和成忠霞。2000年4月21日，郑某将户籍迁至203室房屋内。同年6月26日，郑某由其父母代理作为购房人（乙方）与某公司（以下简称明华物业公司）就203室房屋签订了《上海市公有住房出售合同》，合同乙方处盖有郑某印章，在《职工家庭购买公有住房协议书》的承租人或受配人处盖有周某某印章，在同住成年人处盖有王某某与郑某印章。后系争房屋的产权登记在郑某一人名下。现周某某、王某某认为，其系203室房屋的原始受配人及被安置人，郑某没有征得其同意，且不具备购买系争房屋的资格，因此系争房屋买卖合同应为无效，故涉诉。 原审审理中，周某某、王某某请求判决确认郑某与明华物业公司就上海市浦东新区某某路xxx弄xx号xxx室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并将该房屋恢复到公有住房状态。 郑某辩称，203室房屋调配单上确实有周某某、王某某的名字，形式上其二人是203室房屋的被安置人。2000年公房租金上调，周某某提议将203室房屋产权买下，但因为周某某每月的退休金无法支付房款，故全家协商一致由郑某购买203室房屋。王某某的户口长期空挂在203室房屋内，直到2012年郑某出于亲情同意其暂时居住该房屋，同时王某某通过户口多次迁移和二次婚姻取得了相应的房产利益，故王某某没有203室房屋的购房资格。郑某是在13年前购买的203室房屋产权，对此周某某、王某某是知情并同意的，故其诉请已经超过诉讼时效而丧失胜诉权。203室房屋出售合同不具有合同法规定的无效情形，故周某某、王某某的诉请没有法律依据，应予驳回。 明华物业公司辩称，购买公房产权时，物业公司一般会审查户籍信息（户口簿）、房卡（当时的承租人是周某某的丈夫郑於昆）、职工家庭购买公有住房协议书（事先需当事人家庭确认房产的权利人并有当事人的盖章）、工龄证明（使用的是周某某的工龄），因上述协议书和出售合同上的印章都是一致的，符合相应要求，故明华物业公司签订203室房屋出售合同没有过错。 原审认为，公民合法的权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的诉讼后果。本案中，依据动迁安置协议及住房调配单显示，周某某、王某某均作为被安置对象而安置于203室房屋内，故周某某、王某某系203室房屋的同住人而享有该房屋的相关权利。依据出售公有住房方案实施细则的相关规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常驻户口的职工和在住所地具有本市常驻户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。在办理购买公有住房产权手续时应经承租人与同住人协商一致。郑某未能提供确凿证据证明其在购买203室房屋产权时其家庭内部已协商一致以及周某某、王某某明知203室房屋购买成产权房后产权系登记在郑某一人名下。根据《上海市老年人权益保障条例》的规定，涉及老年人房屋产权的变更情况应当有老年人书面签名同意材料，故明华物业公司在与郑某签订公有住房买卖合同时未尽上述审查义务。郑某抗辩称本案已过诉讼时效，周某某、王某某对此不予认同，反驳称本案系确认合同无效纠纷故不适用诉讼时效，原审法院认为周某某、王某某的反驳意见成立，故对郑某的抗辩意见不予采信。综上，周某某、王某某的诉请依法可予支持，系争房屋应恢复至租赁状态。鉴于维修基金于此期间可能发生的变化，故核算后再行确定，本案中暂不作处理。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条的规定，于二○一三年七月二十六日作出判决：郑某与某公司签订的关于上海市浦东新区某某路xxx弄xx号xxx室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复租赁状态。案件受理费人民币378元，由郑某负担。 判决后，郑某不服，上诉于本院，诉称：1、系争房屋的购房协议上有周某某亲自盖的章，且使用了周某某的工龄，购房后周某某一直亲自支付系争房屋的物业费，故周某某对郑某购买系争房屋产权系知情且同意的。虽然购房协议上仅有周某某的印章，但印章与签名具有同等效力，没有任何法律规定印章无效而仅签名有效。2、系争购房协议上“王某某”的印章系其本人所有，虽然王某某称该印章系郑某盗用，但没有任何证据加以证明，故应推定王某某对郑某购房一事亦为明知且同意。由此，郑某与明华物业公司签订的系争房屋买卖合同是双方真实意思表示，且有足够证据证明周某某、王某某对此知情且同意，故该合同不存在合同法规定的无效情形而应认定为有效。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回周某某、王某某的原审诉请。 被上诉人周某某、王某某辩称：不同意郑某的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。 原审被告明华物业公司表示同意郑某的上诉请求。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审审理中，郑某表示购买系争房屋产权后，产权证一直由其保管。周某某、王某某则称，其二人一直认为系争房屋产权是登记在周某某名下的，直至今年年初王某某的户口要迁入系争房屋需要产权证时才知晓产权登记在郑某名下。 本院认为，本案的争议焦点为郑某作为购房人购买系争房屋产权是否是其家庭内部协商一致的结果？对此，原审法院认为郑某未能提供确凿证据证明其购买系争房屋时周某某、王某某已明知系争房屋产权系登记在郑某一人名下。对此，本院认为，首先，郑某购买系争房屋时提供的《职工家庭购买公有住房协议书》已明确表明周某某、王某某同意郑某购买系争房屋，虽然该协议书上仅盖有周某某、王某某的印章而没有二人的签字，但周某某、王某某并未否定其二人印章的真实性，而周某某、王某某亦未提供证据证明其印章系由郑某或其代理人擅自加盖。其次，周某某明确表示对购买系争房屋事宜其是知晓的，但认为系争房屋是登记在自己名下而非郑某名下，但自郑某购买系争房屋产权至周某某、王某某提起本案诉讼长达十余年期间，系争房屋产权证一直由郑某保管，周某某称其未保管甚至查看系争房屋产权证，由此对系争房屋产权人情况不知情，此显然有违常理。结合以上情况，可以认定周某某、王某某对系争房屋产权登记在郑某一人名下系知情且认可，故郑某与明华物业公司就系争房屋签订的出售合同并未违反法律、行政法规的强制性规定而应认定为有效。虽然《上海市老年人权益保障条例》有关于涉及老年人房屋产权变更情况应当有老年人书面签名同意材料等的相关规定，但此仅系上海市的地方性法规，尚不足以作为认定系争房屋出售合同无效的依据。由此，原审法院认定系争房屋出售合同无效不当，上诉人的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持，并对原审判决予以改判。需要指出的是，本案系家庭内部矛盾引发的纠纷，郑某在审理中也明确表示会赡养周某某终老，希望本案判决后，作为系争房屋产权人的郑某能协调好家庭内部矛盾，妥善安排好系争房屋的实际使用问题，维护家庭的和谐、稳定。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第2790号民事判决； 二、驳回被上诉人周某某、王某某的原审诉讼请求。 一审案件受理费人民币378元，二审案件受理费人民币378元，均由被上诉人周某某、王某某共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 朱 强 二○一三年九月二十六日 书 记 员 莫 莉 |
