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（2013）沪一中民二(民)终字第1108号 上诉人（原审被告）甲公司， 法定代表人庄某某，董事长。 委托代理人吴江，上海市锦天城律师事务所律师。 委托代理人王璐燕，上海市锦天城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）某大学 法定代表人钱某某，校长。 委托代理人毛信庄，上海中夏旭波律师事务所律师。 委托代理人王荣芳，上海中夏旭波律师事务所律师。 原审被告乙公司 法定代表人马某某，执行董事。 委托代理人吴江，上海市锦天城律师事务所律师。 委托代理人王璐燕，上海市锦天城律师事务所律师。 原审被告庄某某， 上诉人甲公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四（民）初字第2604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。 原审经审理查明，2005年4月22日，某大学（以下简称华东理工）与乙公司（以下简称城际公司）签订《某大学教师学术活动中心楼租借合同》，约定：华东理工将位于上海市梅陇路130号的某大学教师学术活动中心楼出租给城际公司使用，该“学术大楼”总占地面积6,468平方米，主楼建筑面积10,814平方米，裙楼9,370平方米，地下一层2,506平方米（面积以最终竣工验收实测结果为准）。合同第3-1条约定，华东理工于2005年6月1日前向城际公司交付中心楼，租借期自2005年12月1日起至2021年11月30日止共16年。合同第4-1条约定，中心楼的主楼和裙楼的年租金在租借期的前8年为人民币（下同）7,700,000元，地下室2,506平方米中622平方米用作停车库，月租金为9,330元（按每日每平方米建筑面积租金0.50元计算）。合同第4-5条约定，本合同租借期内的前4个月，但最长不超过6个月为城际公司装修筹备期（建筑物土建验收合格第二天起计算），装修筹备期内华东理工免收租金。合同第4-5条约定，租金按照先付后用的原则按月支付租金，即于每月的25日交付下月租金，主楼、裙楼及地下室总计月租金为650,996.67元。合同第4-8条约定，城际公司逾期支付租金的，每逾期1日，则须按照日租金的0.1%支付违约金。合同第18-4条约定，城际公司可为专门经营本合同租赁的大楼成立酒店公司，承接本合同中城际公司的所有权利义务，城际公司应为该酒店公司的债权担保。 2006年4月18日，华东理工、城际公司及案外人上海广厦（集团）有限公司签订《移交装修协议》，约定：“学术大楼”的免租期自2006年4月19日起算，至2006年10月10日结束，起租日自2006年10月10日开始。 甲公司（以下简称嘉登道公司）成立于2008年3月27日，系城际公司联合案外人为经营租赁上述“学术大楼”等而投资成立的中外合资有限责任公司。2009年1月4日，嘉登道公司致函华东理工，承诺：根据租借合同的约定，今后所有业务往来均由嘉登道公司与华东理工发生关系。同日，城际公司致函华东理工，承诺：根据租借合同的约定，今后所有业务往来均由嘉登道公司与华东理工发生关系，城际公司将继续为嘉登道公司承担债权担保。 租借合同签订后，城际公司和嘉登道公司均未按约履行义务，拖欠自2006年10月25日起至2008年3月31日止的租金，后华东理工起诉城际公司和嘉登道公司，原审法院经审理后判决：一、嘉登道公司于判决生效之日起二十日内支付华东理工租金10,133,848.16元；二、嘉登道公司于判决生效之日起二十日内支付华东理工逾期付租违约金（以10,133,848.16元为本金，自2009年1月1日起，参照中国人民银行规定的同期贷款利率的基础上上浮30%为标准，计算至实际清偿之日止）；三、嘉登道公司于判决生效之日起二十日内支付华东理工工程增加款3,000,000元；四、嘉登道公司于判决生效之日起二十日内支付华东理工逾期支付工程款违约金（以3,000,000元为本金，自2008年7月1日起，参照中国人民银行规定的同期贷款利率的基础上上浮30%为标准，计算至实际清偿之日止）；五、城际公司对判决第一项至第四项承担连带清偿责任；六、城际公司承担责任后，有权向嘉登道公司追偿。 2010年3月18日，华东理工与嘉登道公司、城际公司就2008年7月至12月、2009年9月至12月及2010年1月至4月共计十四个月尚欠租金的支付期限进行了确认，承诺欠租于2010年10月底付清，并签订了协调会议纪要。 在执行前述判决期间，2011年1月23日，华东理工与嘉登道公司、城际公司、庄某某达成《和解协议》，约定：一、截至2010年12月31日，嘉登道公司积欠华东理工租金及逾期还款违约金、工程增加款及逾期支付工程款的违约金，总计为15,305,926.61元。……六、嘉登道公司以其企业已有和将有的所有资产包括但不限于机器、设备、家具、电器、酒店装修、在建工程等对华东理工的上述以15,305,926.61元为基数并加上相应逾期还款违约金的债权提供抵押担保，并承诺于和解协议签订当日与华东理工一起办理相应抵押登记手续。七、嘉登道公司承诺把华东理工作为第一债权人……八、城际公司对嘉登道公司的上述还款承担连带清偿责任。九、嘉登道公司的法定代表人、董事长庄某某对华东理工的上述以15,305,926.61元为基数并加上相应逾期还款违约金的债权，自愿作连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。……十一、城际公司、嘉登道公司违反和解协议约定条款的，华东理工有权立即恢复对判决书的强制执行并解除租借合同。 2011年1月23日，华东理工与嘉登道公司、城际公司、庄某某还签订《还款协议》，约定：各方确认，截至2010年12月，嘉登道公司应支付华东理工而未支付的欠款本金总计为19,696,444.19元（10,400,000元租赁补偿款+833,487.48元电费+8,462,956.71元）。 2011年1月23日，华东理工与嘉登道公司、城际公司、庄某某签订《抵押合同》，约定：一、被担保债权为双方于2011年1月23日签订的《和解协议》和《还款协议》项下的华东理工的债权：1、截至2010年12月31日的债权35,002,370.80元及后续产生的欠租；2、按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍标准计算的逾期还款违约金；3、实现上述债权所发生的费用。二、抵押期限自2011年1月1日始至上述债权全部得到清偿日止。双方还对抵押物、抵押物情况、抵押物价值、保险、保管等内容进行了约定，并于同日至上海市工商行政管理局徐汇分局办理了动产抵押登记。 嘉登道公司分别于2011年3月11日、3月25日、4月27日支付华东理工月租金650,996.67元，并于2012年4月5日支付华东理工700,000元租金。另外，华东理工确认消费代收及pos机划款金额为472,724.49元及垫付工程款51,910元，并同意冲抵本案主张的租金。 原审审理中，华东理工请求判令：1、嘉登道公司支付截至2011年10月底的租赁补偿款5,200,000元；2、嘉登道公司支付自2009年12月起至2010年12月底的欠租共计6,509,966.70元；3、嘉登道公司支付电费833,487.48元；4、嘉登道公司支付诉请一、二、三项债务的逾期付款违约金2,131,117.20元；5、嘉登道公司支付自2011年1月1日起至实际迁出之日止的房屋租金、使用费及逾期付款违约金；6、解除《某大学教师学术活动中心楼租借合同》，并判令嘉登道公司立即迁出承租房屋；7、城际公司、庄某某对嘉登道公司所负债务向华东理工承担连带清偿责任；8、嘉登道公司以抵押物即企业所有资产的变价所得优先清偿华东理工上述债权。 嘉登道公司辩称，关于租赁补偿款，应该从2008年3月27日开始计算，共七期。华东理工对履行租赁合同也有过错，故不同意解除合同。截至2011年6月，其均按时还款，后因经营困难导致未能按时付款。 城际公司、庄某某的答辩意见同嘉登道公司。 原审审理期间，嘉登道公司申请对其装修进行工程审价，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装修情况进行工程审价，该公司出具的意见为：上海市徐汇区老沪闵路689号某大学教师学术活动中心楼的装修残值为7,149,699元。 原审认为，涉案租借合同及补充协议、《公函》、《和解协议》、《还款协议》、《抵押合同》等均系各方当事人真实意思表示，各方均应依约全面、适当履行各项合同义务。嘉登道公司未按时归还欠款、支付租金，构成违约，理应承担归还欠款、支付租金及违约金等相应的违约责任。华东理工有权解除租借合同并要求嘉登道公司支付拖欠款项及违约金，同时华东理工有权要求嘉登道公司迁出系争房屋并支付房屋使用费，使用费参照房屋租金计算。华东理工作为债权人，有权就嘉登道公司的抵押物拍卖、变卖所得优先受偿其债权。城际公司、庄某某作为保证人，应就嘉登道公司所负债务承担连带清偿责任。鉴于华东理工同意嘉登道公司的押金2,000,000元冲抵租金，故对该笔押金一并处理。另，华东理工表示，考虑到便于执行，其主动放弃部分租赁补偿款及违约金，原审法院对此予以准许。租借合同解除后，鉴于嘉登道公司投入装修数额较大，故华东理工应当补偿其装修款，此款用于冲抵相应欠付的租金等费用。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于二○一三年三月六日作出判决：一、解除某大学与甲公司的租赁关系；二、甲公司于判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区老沪闵路689号某大学教师学术活动中心楼；三、甲公司于判决生效之日起十日内支付某大学自2010年1月1日起至2013年2月28日止的租金12,410,549.96元；四、甲公司于判决生效之日起十日内支付某大学逾期付款违约金1,110,728.24元；五、甲公司于判决生效之日起十日内支付某大学租赁补偿款5,200,000元；六、甲公司于判决生效之日起十日内支付某大学逾期支付租赁补偿款的违约金682,326.44元；七、甲公司于判决生效之日起十日内支付某大学房屋使用费（以每月650,996.67元为标准，自2013年3月1日起计算至实际迁出之日止）；八、甲公司于判决生效之日起十日内支付某大学电费833,487.48元；九、甲公司于判决生效之日起十日内支付某大学逾期支付电费的违约金338,062.52元；十、甲公司的抵押财产拍卖、变卖所得价款优先清偿某大学的判决第三项至第九项债权；十一、乙公司对判决第三项至第九项承担连带清偿责任；十二、庄某某对判决第三项至第九项承担连带清偿责任；十三、乙公司、庄某某承担责任后，有权向甲公司追偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109,847元，由甲公司、乙公司、庄某某负担。 判决后，嘉登道公司不服，上诉于本院，诉称：1、其未能支付房租系前案错误判决、错误执行所致。2、华东理工在本案审理过程中委托律师发函给次承租人宣称嘉登道公司与次承租人签订的转租合同无效，要求次承租人中止向嘉登道公司支付租金。此外，华东理工在案件尚未判决的情况下还在报刊上刊登声明，声称嘉登道公司将因诉讼近期停业，要求相关消费者和商户不要向嘉登道公司预付定金，任何转租物业的行为均属无效。华东理工的上述行为给嘉登道公司的正常经营造成极其严重的影响，在此情况下华东理工以嘉登道公司违约为由要求解除系争租借合同，显然缺乏事实和法律依据。3、原审司法审价单位的鉴定意见书存在明显错误，前案执行中法院为司法审计调取了嘉登道公司和城际公司2006年至2012年1月的全部账册，导致嘉登道公司无法对鉴定意见书中的价格部分提出质证意见，剥夺了嘉登道公司的质证权利，故原审严重违反法定程序。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回华东理工的原审全部诉请。 被上诉人华东理工辩称：嘉登道公司拖欠租金的理由不能成立。根据合同约定，嘉登道公司无权对外转租，故华东理工发函的行为均是维护自身合法权益。嘉登道公司称没有账册无法对鉴定意见书进行质证，但其有完整的电子账册可供核对，且鉴定意见实际以市场价格为依据，故其对鉴定意见书的异议不能成立。由此，不同意嘉登道公司的上诉请求，要求维持原判。 原审被告城际公司、庄某某表示同意嘉登道公司的上诉请求。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院另查明，系争租借合同第十二条乙方增设资产及装修的处置12-2约定：“发生下列情形之一的，甲方对乙方在本合同项下场地内及建筑物内增设追加投资的固定物及装修费用不作任何补偿：……（三）乙方违约被甲方解除合同的；……。”12-3约定：“在发生前款所述情形时甲方要求保留乙方在‘学术大楼’内外增设的固定物及装修，乙方不得擅自拆除。在此情况下，甲方对保留的固定物及装修不作补偿。” 本院认为，首先，嘉登道公司称其未能支付房租系因前案错误判决、执行所致，但其对此并未提供充分有效的证据且足以推翻生效判决的认定，故对其该主张本院不予采纳。其次，就嘉登道公司关于华东理工的不当行为导致系争租借合同履行困难的主张，本院认为，华东理工发表相关声明的行为系发生在嘉登道公司未按约支付租金等款项，华东理工由此决定起诉以解除双方之间的租赁关系之后，故华东理工的相关行为并非是嘉登道公司拖欠支付租金而导致合同解除的根本原因，故嘉登道公司该主张亦不能成立。第三，就嘉登道公司对司法鉴定意见所持异议，本院认为，系争合同系因嘉登道公司违约而解除，根据合同约定，华东理工本无需就嘉登道公司的装修支出予以补偿，但原审法院系考虑到嘉登道公司对租赁房屋投入装修数额较大等因素，遂酌情确定华东理工根据司法鉴定意见结论补偿嘉登道公司装修残值，并直接以此冲抵嘉登道公司欠付的租金数额，该处理并无不当，故对嘉登道公司对审价鉴定意见所持异议，本院亦不予采纳。综上所述，鉴于嘉登道公司欠付租金的行为已构成根本违约，故原审法院判令解除双方租赁关系，嘉登道公司支付欠租、租赁补偿款、相应的逾期付款违约金等，城际公司、庄某某对嘉登道公司的付款义务承担连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。嘉登道公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币109,847元，由上诉人甲公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 盛伟玲 二○一三年九月二十六日 书 记 员 莫 莉 |
