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（2013）沪一中民二(民)终字第2470号 上诉人（原审被告）喻某某， 被上诉人（原审原告）某公司， 法定代表人刘某某，总经理。 委托代理人孙鉴英，男，该公司工作人员。 委托代理人朱志德，男，该公司工作人员。 上诉人喻某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人喻某某、被上诉人某公司之委托代理人朱志德到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审经审理查明，喻某某是上海市龙水北路991弄30号302室房屋（即上海市某某路xxxx弄xx号xxx室，以下简称系争房屋）的产权人之一，该房屋的建筑面积为97.02平方米。 某公司（乙方、以下简称广鹰物业公司）与上海市徐汇区汇龙花苑业主委员会（甲方、以下简称汇龙花苑业委会）签订物业服务合同，约定，甲方委托乙方对上海市徐汇区龙华路3166弄汇龙花苑小区实施物业管理，合同期限为2年半，自2008年4月16日起至2010年10月31日止；商品房按双方根据政府指导价协商的标准向业主收取，即每月每平方米建筑面积人民币（下同）0.65元（其中包括保安费、保洁费、管理费、设备运行和修理费）。该合同未约定逾期付款的违约责任及物业管理费的付款期限。 原审审理中，广鹰物业公司请求判令：一、喻某某支付2008年4月16日至2010年10月31日止的物业管理费1,924.55元；2、喻某某支付滞纳金2,553.23元。审理中，广鹰物业公司认可喻某某已经支付2010年10月的物业管理费，并调整其诉请为要求喻某某支付物业管理费1,861.45元。 喻某某辩称，广鹰物业公司与汇龙花苑业委会签订的物业管理服务合同没有使用统一的格式文本，合同约定的期限也超过了通常的两年期限，对物业服务的要求也不明确，也没有明确的签订日期，故应为无效。广鹰物业公司依据无效的物业合同向喻某某主张物业管理费没有依据。喻某某已经支付了2010年10月之后的物业管理费，但之前广鹰物业公司从未向喻某某主张催讨过物业管理费，故广鹰物业公司的诉请已超过诉讼时效期间。广鹰物业公司在提供物业服务期间存在很多问题，没有达到物业服务合同约定的服务标准，侵占小区业主的停车费等费用，损害了业主的权益，故其无权向喻某某收取物业管理费。另外，双方的物业管理服务合同未约定滞纳金，故广鹰物业公司主张滞纳金没有依据。综上，请求驳回广鹰物业公司的诉请。 审理中，广鹰物业公司出示了其于2010年4月9日向喻某某邮寄的通知，以证明其除口头催讨物业管理费外，以书面形式通知催款，经质证，喻某某表示未收到过上述函件，对内容不予确认。经查，该信函因喻某某外出被逾期退回，信函内容为催讨物业管理费。广鹰物业公司在原审庭审中还提供了汇龙花苑业委会和徐汇区人民政府龙华街道办事处汇龙居民委员会（以下简称汇龙居委会）的证明，欲证明广鹰物业公司每季度在小区门口处张贴告示，每半年进行书面催款及上门催款等。喻某某则表示该份证明上没有落款时间，亦没有明确的催款对象，对业委会和居委会印章的真实性也无法确认，故对该证明不予认可。同时喻某某也提供了汇龙居委会的申明一份，该申明内容为汇龙居委会未协同广鹰物业公司进行催缴物业管理费工作，也未开具过广鹰物业公司向业主上门催缴物业管理费的证明。因上述两份证据证明内容并不矛盾，对上述两份证明的证明力原审法院予以确认。 另喻某某还提供证人证言一份，欲证明汇龙花苑业委会未开会讨论过向广鹰物业公司提供证明事宜。因证人未到庭作证，广鹰物业公司对其真实性又不予认可，故对该证据的证明力原审法院不予确认。 原审认为，汇龙花苑业委会与广鹰物业公司签订的物业服务合同未违反法律、行政法规强制性规定，产生法律效力，对喻某某认为物业合同系无效合同的辩称意见，不予采信。业主委员会是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其对外签订的协议，应视为全体业主的意思表示，对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由合同进行调整。广鹰物业公司履行了物业管理服务义务，喻某某在享受广鹰物业公司提供服务的同时，应向广鹰物业公司支付物业管理服务费，如未按期支付物业管理服务费，应承担相应的民事责任。鉴于汇龙花苑业委会与广鹰物业公司间的物业服务合同未约定物业管理费具体付款日期，故原审法院推定管理费每年缴付一次，广鹰物业公司只要在当年12月31日前行使催款的权利，诉讼时效即可中断，喻某某只要在当年12月31日前完成缴费义务，即可视为按约履行义务。喻某某虽未签收广鹰物业公司发出的书面催款通知，但广鹰物业公司已经向喻某某寄送了相应的催款函，该催款函因喻某某外出而未签收，且广鹰物业公司也另行举证证明其在物业管理期间履行了催款义务，广鹰物业公司的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，其有权向喻某某收取2008年4月起的物业管理费，故对喻某某认为广鹰物业公司起诉超过诉讼时效的辩称意见，亦不予采信。广鹰物业公司要求喻某某支付滞纳金之诉讼请求，缺乏依据，故不予支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一三年七月二十六日作出判决：一、喻某某于判决生效后十日内向某公司支付2008年4月16日至2010年9月30日止的物业管理服务费1,861.45元；二、驳回某公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由某公司负担15元，由喻某某负担10元。 判决后，喻某某不服，上诉于本院，诉称：1、广鹰物业公司与汇龙花苑业委会签订的物业服务合同因超过上海市相关物业管理规定中规定的期限而应属无效。2、广鹰物业公司原审时提供的汇龙居委会和汇龙花苑业委会盖章的没有落款时间的证明，喻某某对此不予确认。3、广鹰物业公司提供的2010年4月9日的催款信函，该信函至今没有送达，且即使确认其送达效力，广鹰物业公司的诉请也已于2012年4月9日起超过诉讼时效，故不能作为原审法院判决的依据。4、原审法院在系争物业服务合同对物业费支付时间未作约定的情况下推定业主应每年支付一次缺乏依据。故广鹰物业公司的原审诉请已过诉讼时效而应予驳回。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回广鹰物业公司的原审全部诉请。 被上诉人广鹰物业公司辩称：原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是广鹰物业公司的诉请有无超过诉讼时效。对此，本院认为，原审时广鹰物业公司提供了汇龙花苑业委会和汇龙居委会出具的证明，旨在证明广鹰物业公司在为汇龙花苑小区服务期间已在合理期间、以合理的方式履行了向小区业主催缴物业费的工作。虽然喻某某在原审时提供了汇龙居委会出具的申明以否定上述证明的效力，但暂且不论是汇龙居委会出具的申明与上述证明的内容是否矛盾，但至少汇龙花苑业委会对上述证明的内容是认可的。喻某某在原审时提供的证人证言一方面不符合证据的形式要件，且在实体上也无法否定汇龙花苑业委会所作上述证明的效力，故汇龙花苑业委会作为涉案小区代表全体业主利益的组织所作上述证明的效力应予认定。就喻某某关于该证明没有落款时间以及没有明确的催款对象故对其效力不予认可的质证意见，本院认为，该证明证实的是广鹰物业公司在服务涉案小区期间对整体小区业主所进行的物业费催缴工作，没有落款时间、没有明确的催款对象并不能否定该证明的效力，故对喻某某上述质证意见本院不予采纳。由此，虽然系争物业服务合同对物业服务费的支付时间没有明确约定，但广鹰物业公司已在合理期间内采取多种合理的催缴方式对包括喻某某在内的涉案小区业主进行了催讨物业费的工作，其诉请并未超过诉讼时效，故对喻某某相关上诉理由，本院不予采纳。此外，对喻某某就系争物业服务合同效力所持异议，因其所依据的相关规定并非是法律或行政法规而不能作为认定合同无效的依据，故对其相关异议本院亦不予采纳。综上所述，对喻某某的上诉请求，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人喻某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 朱 强 二○一三年九月二十六日 书 记 员 莫 莉 |
