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（2013）浦民一(民)初字第21868号 原告黄*，男，1971年4月13日生，汉族，住上海市*。 委托代理人*，上海市*律师事务所律师。 委托代理人*，上海市*律师事务所律师。 被告蔡*，男，1971年2月22日生，汉族，住上海市*。 原告黄*与被告蔡*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告黄*的委托代理人*到庭参加诉讼。被告蔡*经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄*诉称，2012年，原告经人介绍与被告相识，被告对原告称其有空余的宅基地及房屋可以转让，该房位于浦东新区*号（以下简称“系争房屋”），转让后可以办理过户手续，被告并出示了《曹路镇农（居）民建房用地许可证》等相关凭证，承诺转让行为合法。在被告的鼓动下，原、被告于2012年11月2日签订了《宅基地及房屋买卖合同书》（以下简称“合同书”），约定被告将“系争房屋”及宅基地使用权出售给原告，出售房屋及宅基地使用权的总额为人民币（以下币种相同）150万元，当天，原告支付被告现金150万元，由被告出具收条。嗣后，原告要求办理交房手续，被告予以拖延。后原告到村民委员会办理该房及宅基地过户手续时被告知宅基地房屋不得转让，为此，原告找被告交涉，并要求被告返还全部购房款，被告先是搪塞，之后避而不见。原告认为，“系争房屋”是农村宅基地房屋，原、被告之间的买卖应属无效，故提起诉讼，要求判令原、被告签订的“合同书”无效，被告返还原告房款150万元。 被告蔡*未作答辩，但在本院诉调过程中其称，签“合同书”的第二天，原告支付给我定金40万元，余款110万元说好在5月1日支付，但至今未付。原告所持的150万元收条是11月18日补写的，“合同书”是11月1日签订的，11月2日付定金40万元时我没写收条，11月18日，原告准备支付余款，当时原告说钱在车子的后备箱内，让我写收条，我就写了这张收条给原告，原告拿了收条后问我何时交房，我说还要半个月时间，原告就说等交房时再把钱给我，我也没有要回收条，后来原告一拖再拖，一直没有付。 经审理查明：“系争房屋”系农村宅基地房屋。2012年11月2日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“合同书”一份，“合同书”约定：甲方自愿将其房屋及宅基地使用权出售给乙方，乙方也已充分了解该宅基地及房屋具体状况，并自愿买受。该房屋具体状况如下：房屋位于上海市浦东新区*，楼房占地面积为90平方米（二层），建筑占地面积90平方米，院子占地面积约为90平方米，房屋为二层屋楼，中间有楼梯间，另跃层面积90平方米，另外无证搭建约100平方米，一、二楼住房为砖混凝结构；甲方所售房屋及宅基地总金额为人民币150万元，签订合同之日一次性付清；因为乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意的手续，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善；乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，相关费用由乙方自行负担；如遇该房屋拆迁，土地及地上建筑物的所有补偿归乙方所有；现甲方原本房出租给第三方的所有手续全部移交给乙方（包括租金的交付转移乙方），以便乙方以后日常管理及维护；甲、乙双方共同邀请孙*、曹*两人为合同的见证人；等等。案外人孙*、曹*作为见证人在该“合同书”上签名捺印。当天，被告出具“今收到黄*购*号宅基地及房屋款计人民币壹佰伍拾万元正（￥1,500,000元）”的收条。2012年11月18日，被告又出具“原房东蔡*把*号宅基地及房屋转让给黄*，以后日常诸事联系现房东黄*，特此证明”的证明。之后，被告并未将“系争房屋”交付给原告。 另查明，原告的户籍在江苏省*。 以上事实，由经庭审质证的“合同书”、被告出具的房款收条和证明及原告的陈述佐证。 审理中，原告提供其和案外人龚*的结婚证、龚*于2012年11月1日从建设银行取款663,482.24元、2012年11月2日取款30万元的理财卡账户明细对账单、银行卡客户交易查询单，龚*于2012年11月1日从工商银行取款26万元、于2012年11月2日从工商银行取款25万元的银行签单，证明其支付给被告房款150万元的资金来源。原告另申请“合同书”上的见证人孙*作为证人到庭作证，孙*陈述，原告的朋友曹*和我关系蛮好，被告的朋友殷*跟我关系也蛮好，曹*和殷*叫我去曹路一家饭店帮黄*和蔡*买房做见证。当天到曹路这家饭店已经12点半左右，在该饭店的包房里，黄*拿出了一份合同，蔡*看好后就在合同上签名，后来，他们让我也看了合同，看好后，我作为见证人在合同上签了名，签好合同后，黄*去外面车上拿了一个深色的蛮大的包进包房，然后将包内的钱捧出来交给蔡*，钱是10万元一捆，具体几捆我也没有数，蔡*拿了钱后写了一张收条，之后，蔡*吃了一口饭就走了。当时，蔡*说，房子是出租的，最晚11月底交房，11月底之前的房租，他已收取，12月份开始由黄*收房租。后来，黄*打电话跟我说，找不到蔡*，我就打电话给蔡*，告诉他，交房有困难可以和黄*商量，黄*打你电话你要接的，后黄*打电话给蔡*，蔡*还是不接，12月份，我打电话约了蔡*去现场，这天，我和黄*一起去的，蔡*也到了，蔡*说再给他一个月时间，但里面的租客称不是问蔡*借的，后来我们就走了，之后，我没有跟蔡*接触过。 本院认为，民事活动应当遵守法律。“系争房屋”系农村宅基地房屋，被告未经相关部门批准，与原告签订“合同书”，将“系争房屋”出售给了非本乡人员原告，且房屋也未实际交付，故“合同书”应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告称，“合同书”签订后，其支付被告房款150万元，被告则在诉调中称，只收到原告定金40万元，对此，本院认为，原告提供的被告出具的150万元房款收据及其所付款项的金资来源的证据，足以证明其已支付150万元，被告虽然在诉调中称只收取原告定金40万元，但其未到庭应诉，并提供相应的证据予以证明，对其在诉调中的抗辩意见，本院难以采信。鉴于“合同书”无效，被告收取的原告房款150万元，应当予以返还。 被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告黄*与被告蔡*于2012年11月2日签订的《宅基地及房屋买卖合同书》无效； 二、被告蔡*应于本判决生效之日起十五日内返还原告黄*房款150万元。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，由被告蔡*负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 张 敏 二〇一三年九月二十六日 书 记 员 王晓燕 |
