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（2013）徐民四(民)初字第1805号 原告李XX，男，XX年XX月XX日，汉族，户籍地XX省XX市XX县XX镇XX村XX号。 委托代理人宗X，上海XX律师事务所律师。 被告上海XX贸易有限公司，住所地上海市XX路XX号X楼X室。 法定代表人韦XX。 原告李XX诉被告上海XX贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月21日向本院起诉，本院于当日立案受理后，适用普通程序，于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托代理人宗X到庭参加诉讼,被告上海XX贸易有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李XX诉称，被告原名上海XX房地产经纪有限公司，于2012年6月27日变更为现名称--上海XX贸易有限公司。2010年3月，经位于上海市XX区XX路XX号的被告房产中介服务，被告中介员工熊XX代出租人出租了上海市XX区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）用于居住，租期自2010年3月28日起至2012年3月底。2011年11月，熊XX询问原告是否继续租赁该房屋，原告表示继续承租，双方协商原告一次性支付两年房租租金优惠价为31,000元。2011年11月5日，熊XX代系争房屋出租人与原告签订了租赁合同，这份合同的中介方即被告的前身--上海XX房地产经纪有限公司；同日，原告在被告处支付了人民币31,000元，被告出具了收条。事后，出租人称未收到租金，故诉至法院，要求判令：被告返还租金31,000元并支付本判决生效之日止的利息（以31,000元为本金，自2011年11月6日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 被告上海XX贸易有限公司未应诉答辩。 经审理查明，被告上海XX贸易有限公司的原名为上海XX房地产经纪有限公司。2012年6月，上海XX房地产经纪有限公司经上海市工商行政管理局核准企业名称变更为被告上海XX贸易有限公司。 2011年11月5日，案外人熊XX（甲方）与原告李XX（乙方）签订一份系争房屋的租赁合同，约定租期为两年，自2012年3月31日起至2014年3月31日止。同日，原告一次性支付了两年的房租计31,000元，收款人为熊XX，中介方为上海XX房地产经纪有限公司，该公司在房屋租赁收条上盖章。 另查明，2012年10月15日，本院受理陈XX诉李XX房屋租赁合同纠纷一案，陈XX系上海市XX区XX村XX号XX室房屋权利人之一。2010年3月21日，陈XX丈夫张X经上海XX房地产经纪事务所（以下简称中介公司）中介，将上述房屋出租给案外人秦X作为居住使用，双方签订租赁合同，约定租期为一年，自2010年3月27日起至2011年3月26日止，月租金1,800元，双方并对其他权利义务作了约定。合同到期后，2011年3月30日，由中介公司及案外人熊XX在原有的合同上再约定本合同再续租一年，租期至2012年3月26日，中介公司盖章、熊XX签名。在陈XX丈夫张X与案外人秦X签订租赁合同当日，中介公司将系争房屋出租给李XX居住使用，月租金1,400元，同日收取被告十个月的房租14,000元，收款人为熊XX。2012年3月底，陈XX与案外人秦X的租赁合同到期后，因秦媛、熊XX不知去向，故陈XX找到李XX后得知李XX已支付房租，遂后陈XX要求李XX搬出系争房，但李XX未予同意，故陈XX诉至本院要求判如诉请。 2013年1月，本院经审理认为，陈XX系上海市XX区XX村XX号XX室房屋权利人，依法对自己的房屋享有处分和收益的权利，其将房屋出租，现租赁合同履行期限届满，有权收回房屋。李XX向案外人租借系争房屋，该房屋系案外人转租，对此，李XX应当是明知的，对于转租期限，不应超过承租人剩余租赁期限，但由于李XX自己的疏忽，听信案外人，在不了解租赁房屋期限的情况下，又签订超过承租人剩余租赁期限的合同，该超过部分的约定应为无效，由此引起的后果也应由李XX与案外人承担，因此，现李XX占居系争房缺乏法律依据，理应予以腾退，对于2012年3月37日起李XX占用房屋的使用费，现XX要求参照原来的租金标准，符合情理，并无不妥，本院予以准许。故判决如下：一、李XX于本判决生效后十五日内搬离上海市XX区XX村XX号XX室房屋；二、李XX支付陈XX自2012年3月27日起至实际搬离上述房屋之日止按每月1,800元标准计算的房屋占用使用费。本院判决后，陈XX与李XX均未上诉。 以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的租赁合同、收条、企业名称变更核准通知书、（2012）徐民四（民）初字第3907号民事判决书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是原告支付的31,000元房租，还款人是熊XX还是被告？ 原告诉请要求被告返还是基于房屋租赁收条，原告认为，该收条收款人一栏既有熊XX签名，又有被告公司印章，熊XX是被告公司员工，故原告要求被告返还。 本院的生效判决确认：原告李XX向案外人熊XX租借系争房屋，而熊XX亦是从他人处转租取得，对此，原告李XX应当是明知的，对于转租期限，不应超过承租人剩余租赁期限，但由于李XX自己的疏忽，听信案外人，在不了解租赁房屋期限的情况下，又签订超过案外人承租期限的合同，应为无效，由此引起的后果也应由李XX与案外人承担。 在房屋租赁收条上虽然收款人一栏有熊XX签名及被告公司的印章，但原告诉称熊XX是被告公司员工未有相关证据予以佐证，且结合租赁合同中熊XX是出租人，原告是承租人，被告仅是中介方身份。结合本院生效判决认定的事实：“原告一次性支付了两年的房租计31,000元，收款人为熊XX，中介方为上海XX房地产经纪有限公司”，原告以熊XX是被告公司员工而要求被告返还31000元，本院亦不予以支持。 被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告李XX的诉讼请求。 案件受理费650元，由原告李XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 刘 锋 审 判 员 晏 莹 人民陪审员 严国华 二Ｏ一三年九月二十六日 书 记 员 毛 成 |
