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（2013）宝民三(民)初字第1304号 原告上海某某房地产物业管理有限公司。 法定代表人陆某某，总经理。 委托代理人庄丽生，上海殷实律师事务所律师。 被告邢某某。 第三人张某。 委托代理人张某某，系张某父亲。 第三人马某某。 原告上海某某房地产物业管理有限公司（以下简称“某某物业公司”）与被告邢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人张某、马某某参加诉讼。由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海某某房地产物业管理有限公司的委托代理人庄丽生、被告邢某某、第三人张某的委托代理人张某某到庭参加诉讼。第三人马某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告某某物业公司诉称，某某物业公司曾与邢某某签订一份房屋租赁合同，约定，某某物业公司将位于宝山区某某路355号、建筑面积为89.37平方米的房屋出租给邢某某做服装生意，租赁期限一年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止，月租金为6,702.80元，每三个月支付一次，先付后用。在租赁期间，某某物业公司发现邢某某擅自将房屋进行转租并改变房屋经营用途，由服装经营转变为餐饮，严重违反了双方的合同约定。为此原告多次向被告提出整改通知，并于2013年8月21日向邢某某发出要求其向次承租人收回房屋并关闭餐饮店的书面通知，然至今邢某某仍不予理睬。故某某物业公司起诉要求解除与邢某某就系争房屋签订的房屋租赁合同，要求邢某某清空房屋、将房屋恢复原状后返还给某某物业公司；并要求邢某某根据每月20,108.40元（系月租金的三倍）的标准计算，向某某物业公司支付自合同解除之日起至实际迁出日止的房屋使用费（此前所支付的租金截止于2013年10月底，与上述费用相抵扣）；要求第三人张某、第三人马某某一并从系争房屋内迁出。 被告邢某某辩称，双方的租赁合同关系自2000年便开始，一年一签，邢某某一开始将系争房屋用作经营建材生意，6、7年之前便全部转租给张某，张某用作服装经营。2013年7月底，张某的父亲告知邢某某其准备和亲戚一起合作加盟面包房，邢某某对此表示同意。直至8月份，某某物业公司将店铺用作拉面馆的事情告诉邢某某，为此邢某某找到张某，此时张某告知其已经将房屋又转租给马某某，但马某某从未表示过将店铺用作拉面馆的开设。邢某某还表示，其租金支付至2013年10月底，鉴于将房屋改变用途的是马某某，对此邢某某主观无过错，故要求马某某和张某迁出系争房屋，房屋由邢某某收回继续租赁，不同意解除与某某物业公司的合同；关于某某物业公司要求邢某某依照月租金的三倍支付使用费的主张也不同意，同时该使用费约定的标准过高。 第三人张某述称，张某与邢某某的租赁合同关系从6、7年前开始建立，张某将店铺用作羊绒衫的经营，双方的租赁合同期限截止于2014年4月30日，张某的租金支付至2013年10月底。2013年7月期间，张某从减少租金压力的角度考虑，预将店铺分割成两间，另外一间用于转租。马某某找到张某表示想做面包房的生意，并提出要用全部的店铺，在征得邢某某的同意后，张某即将全部店铺转租给马某某，双方并签订了书面合同，年租金12万元，马某某一次性支付了半年租金。合同签订后，马某某便着手进行装修，随后于8月份从邢某某处得知马某某于8月19日在系争店铺中开办拉面馆。张某要求马某某恢复原状，马某某未作明确回答。直至开庭审理前一天，马某某将拉面馆关闭，并告知张某待其将购买的牛肉出售完毕便搬离。综上，鉴于违反约定的系马某某，故同意邢某某的意见，房屋由邢某某收回继续使用，邢某某和某某物业公司的合同继续履行。 第三人马某某未作陈述。 经审理查明，2013年4月期间，某某物业公司（出租方、甲方）与邢某某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于宝山区某某路355号、建筑面积89.37平方米的房屋出租给乙方使用。甲方同意乙方将承租房屋用于服装，乙方若中途变更经营项目，须征得甲方书面同意。乙方不得将房屋全部或者部分转租他人经营，不得转包、出借、抵押、与他人交换或共同使用或者其他一切非乙方自用的行为，如需转租等非乙方自用行为的，须书面征得甲方同意，并提供转租承租人、转租经营业态、转租合同等相关材料。租赁期限一年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止。乙方缴纳三个月的房租20,108.40元作为履行本合同的保证金，不计利息。保证金的抵扣顺序为租金、公共事业费及其他应付费用、滞纳金、违约金、损害赔偿金等。如在租赁期内发现乙方违约或者房屋及其设备、设施认为损害等情况，则甲方有权对保证金作相应抵扣以补偿此等损害或支付相应费用后，部分退还乙方或不予退还。房屋租金每月6,702.80元。在本合同签订当日，乙方付清当月余下天数和下三个月的租金，以后每三个月头十天内交纳房屋。乙自行装修房屋或者增设附属设施，应当事先书面征得甲方同意，其中依法须经有关部门审批的，乙方须报请有关部门批准后实施。经甲方同意后，乙方装修设施和增设的附属设施，在合同期限届满或者提前解除时，乙方可拆除与房屋不连体的部分，与房屋连体部分，乙方在经甲方同意并付足房屋修复费后方可拆除。乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并自甲方发出书面解除合同通知之日起至乙方迁出日按租金的三倍收取房屋使用费，包括：乙方未经甲方书面同意将承租房屋的全部或者部分转租、转包、出借、抵押、与他人交换或共同使用或其他一切非乙方自用的行为的、乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋经营用途等。合同签订后，邢某某支付了保证金及截止于2013年10月30日止的租金。2013年8月21日，某某物业公司向邢某某发出通知，内容为，你户租赁某某路355号商业网点，在未征得某某物业公司同意的情况下，私自转租他人，我公司于8月12日接到宝山十村居委会及居民投诉，系争房屋正在装修用作开设面包房，我公司遂与邢某某联系要求停止装修施工。然8月19日，公司再次接到居民投诉，称系争房屋已于8月21日开张经营牛肉拉面管。鉴于邢某某未经公司同意，擅自转租并改变经营用途，构成违约，某某物业公司通知邢某某收回房屋、关闭牛肉拉面馆。同日，邢某某收到该通知。 另查明，2013年4月20日，邢某某（甲方）与张某的委托代理人张某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争沿街商铺出租给乙方，合同期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止，年租金12万元。张某向邢某某支付了2013年10月30日前的租金。同年7月10日，张某某（甲方）与马某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2013年8月1日起至2014年7月31日止，年租金12万元，乙方先交付半年租金6万元，2014年1月15日前交付租金6万元。乙方向甲方支付保证金1万元。系争房屋目前悬挂的门店招牌为“清真私房牛肉面馆”。 再查明，系争房屋的房地产权利人系某某集团公司。1998年12月23日，上海某某集团公司（甲方）与宝山区商业委员会（乙方）签订《使用某某房地产协议》，约定，某某三期工程宝山新村职工住宅公建配套底层商业网点5,515.01平方米，房地产权属甲方，乙方有使用权。2012年4月5日，上海市宝山区商业网点管理办公室更名为上海市宝山区社区商业发展中心。2013年4月，上海市宝山区社区商业发展中心与原告签订房屋租赁协议书，将包括系争房屋在内的商业网点出租给原告，并委托原告进行物业管理。 本案审理过程中，某某物业公司表示，邢某某所支付的保证金20,108.40元用于冲抵使用费，多余部分可以退还给邢某某。关于添附部分，邢某某称，其在十多年前开始承租系争商铺时就进行了简单装修，大约花费3万元；张某表示，六、七年前张某取得商铺后重新安装了电子卷帘门、玻璃门、粉刷了屋顶、重铺地板等，大约费用在六万元左右，在转租给马某某之前打算将房屋隔断，但最终未实施。某某物业公司表示，解除权系通过本案诉讼的方式提出，故可以诉状到达邢某某时视为解除权生效，合同解除后，要求邢某某自行将添附拆除、恢复原状后返还。邢某某还表示，鉴于其不知晓张某将房屋转租给马某某，在某某物业公司通知邢某某后，邢某某也积极配合，联系张某父亲以解决此事，整个过程中邢某某主观是善意的，其与某某物业公司也有多年的合作关系，故不同意解除合同，如果的确合同提前终止，则之后的使用费邢某某表示不同意支付，押金也要求全额返还。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、通知、房地产登记簿、使用某某房地产协议、宝山区机构编制委员会（2012）17号文件、房屋租赁协议书、照片、租金发票、张某提供的租赁合同两份，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。 本院认为，某某物业公司与邢某某就系争商铺签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据查明的事实，邢某某将房屋转租给张某，张某再整体转租给马某某，2013年8月期间，马某某将系争商铺用作餐饮经营，开设了清真牛肉面馆。依照某某物业公司与邢某某的合同条款，其中明确约定邢某某将承租房屋用于服装，若中途变更经营项目，须征得某某物业公司书面同意。若未经某某物业公司书面同意将承租房屋的全部或者部分转租、转包、出借、抵押、与他人交换或共同使用或其他一切非自用行为的、或邢某某未经某某物业公司书面同意擅自改变房屋经营用途等情形，某某物业公司有权提前解除合同，收回房屋，并自某某物业公司发出书面解除合同通知之日起至邢某某迁出日按租金的三倍收取房屋使用费。故某某物业公司依照合同约定行使解除权，符合双方约定也具有法律规定，本院予以准许。邢某某以转租以及改变商业用途等并非其主观意愿为由不同意解除合同，于法无据，本院不予采信。鉴于某某物业公司通过本案诉讼方式提出解除，相关起诉状副件及证据材料于2013年8月28日送达邢某某，故该日作为双方合同解除之日。根据法律规定，在某某物业公司与邢某某的合同关系解除时，邢某某与张某、张某与马某某就系争房屋的租赁合同法律关系亦一并解除。根据法律规定，合同终止后，双方应各自返还因合同取得的财产并结算相关费用。故某某物业公司要求邢某某将房屋清空、恢复原状后予以返还、及张某、马某某一并迁出的诉请，具有法律和合同依据，本院予以支持。关于某某物业公司要求邢某某根据每月20,108.40元（系月租金的三倍）的标准计算，支付自合同解除之日起至实际迁出日止的房屋使用费的主张，邢某某不予同意，并提出三倍标准过高的意思表示。本院认为，上述主张系出自双方因邢某某违约导致合同解除情形下邢某某应承担的违约责任的约定，根据法律规定，如果约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。从本案的实际履行出发，邢某某在收到某某物业通知后积极联系张某要求其收回房屋、恢复房屋经营用途，由此可知，其主观恶意不大，再结合某某物业的实际损失，本院从平衡各方当事人利益、公平合理解决本案纠纷的角度出发，酌情将合同解除后的使用费标准调整至租金的1.5倍计算，而邢某某所支付的截止于2013年10月底的租金以及保证金，两笔费用应作冲抵使用费之用，若有多余部分，由某某物业公司予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下： 一、原告上海某某房地产物业管理有限公司与被告邢某某就上海市宝山区某某路355号房屋签订的房屋租赁合同于2013年8月28日终止履行； 二、被告邢某某于本判决生效之日起十日内，清空上述房屋、将房屋恢复原状后返还给原告上海某某房地产物业管理有限公司； 三、被告邢某某于本判决生效之日起十日内，根据每月10,054元计算，向原告上海某某房地产物业管理有限公司支付自2013年8月29日起至实际迁出日止的房屋使用费（被告邢某某所支付的截止于2013年10月30日止的租金以及保证金20,108.4元，共同用作冲抵上述费用，剩余部分由原告上海某某房地产物业管理有限公司返还给被告邢某某）； 四、第三人张某、第三人马某某于本判决生效之日起十日内，一并从上述房屋内迁出。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案受理费减半收取67.50元，由被告邢某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 陶 芳 二〇一三年九月二十七日 书 记 员 刘劭阳 |
