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山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）市商初字第1614号 原告中国xx银行股份有限公司济南xx支行，住所地济南市xx路xx号。 代表人金xx，行长。 委托代理人孙xx，男，该行经理，住该行职工宿舍。 委托代理人张xx，山东xx律师事务所律师。 被告冯xx，男，1xx8年xx月xx日生，汉族，无业，住济南市xx区xx路xx号xxx号楼x单元xx室，身份证号：37xx0xx9xx1xx9xx1x。 被告周xx（系被告冯xx之妻），女，1xx2年x月xx日生，汉族，无业，住济南市xx区xx路xx号xxx号楼x单元xx室，身份证号：3xx1xx1xx2xx2xx0xx。 被告济南xx集团房地产开发有限责任公司，住所地济南市xx路xx大厦xx楼。 法定代表人曹xx，董事长。 委托代理人王xx，女，该公司法律顾问，住济南市xx区xx路xx号x号楼xx单元xx室。 委托代理人李xx，女，该公司副总经理，住济南市xx区xx路x号xx号楼x单元xx室。 原告中国xx银行股份有限公司济南xx支行（以下简称xx银行xx支行）与被告冯xx、周xx、济南xx集团房地产开发有限责任公司（以下简称济南xx房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告xx银行xx支行代表人金xx的委托代理人张xx、被告济南xx房地产公司法定代表人曹xx的委托代理人王xx到庭参加了诉讼。被告冯xx、周xx经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告xx银行xx支行诉称，2006年12月20日，原告与被告冯xx、周xx签订编号为x【个人住房】字【省工行营业部】行【xx】支行【20xx】年【5xx】号《个人购房借款合同》一份，约定由原告向被告冯xx、周xx发放贷款45.5万元，用于其购买座落于济南市xx区xx路xx号xxx号楼xx单元xx号房产。同时约定，被告济南xx房地产公司为其提供连带责任保证。济南xx房地产公司保证期限自合同签订之日起至被告冯xx、周xx持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告冯xx、周xx并未依约办理该房屋抵押登记手续，且三被告也未依约履行还款义务。截止至2012年11月，被告冯xx、周xx已连续累计多期未能按约还款，其行为已经构成违约。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告冯xx、周xx签订的《个人购房借款合同》；2、被告冯xx、周xx偿还原告借款本金411379.4元；3、、被告冯xx、周xx支付原告截止至2013年6月21日的借款利息、罚息、复利5767.05元及自2013年6月22日起至判决生效之日止按双方约定计算的利息、罚息、复利；4、被告冯xx、周xx赔偿原告律师代理费23000元；5、被告济南xx房地产公司对上述债务承担连带保证责任。 被告冯xx、周xx未答辩。 被告济南xx房地产公司辩称，我公司应在原告就被告冯xx、周xx提供抵押担保的房产价值范围内免除担保责任。1、过错责任原则是民法的基本归责原则。《解释》三十八条第二款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。”根据过错责任原则，我们可以把这条解读为：如果没有合同约定，债务人自身提供的物保合同被确认无效的、被撤销，债权人有过错的，保证人在担保物价值内相应免责；债权人无过错的，保证人承担全部保证责任。在《物权法》颁布之前，抵押合同生效是以抵押物的登记为要件的，抵押物不登记抵押合同无效，因此当年该法条必然也规制这种情形——因债权人怠于要求抵押人办理抵押登记而导致抵押合同无效的情形，此时，债权人对抵押合同无效、没有取得抵押权是有过错的，保证人在抵押物的价值内相应免责。在《物权法》颁布之后，虽然没有明确的配套新的解释，但是民法法理是不变的，民法的基本原则是不变的，而且在没有新解释出台的情况下，旧的解释仍然适用。根据“举重以明轻”的当然解释方法，抵押合同虽然生效但因债权人怠于要求抵押人办理抵押物登记而导致抵押权未生效，债权人对此有过错，保证人应在抵押物的价值范围内相应免责。就本案而言，原告与被告冯xx、周xx于2006年便签订包含抵押条款的借款合同，然时至今日已过去将近七个年头，原告仍然未与被告冯xx、周xx就抵押房产办理抵押登记，其怠于履行抵押条款的行为是明显的、有过错的，在原告没有有效的证据证明其积极督促并协同被告冯xx、周xx办理抵押登记的情况下，我公司作为保证人应在被告冯xx、周xx提供的抵押房产价值范围内免除担保责任。2、根据《物权法》第194条第二款“债权人放弃债务人提供的担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，保证人在债权人放弃优先受偿权益的范围内免除保证责任”的法理，在抵押合同已经生效的情况下，债权人已经获得准抵押权，有要求债务人办理抵押登记的权利，更有督促债务人办理抵押登记的义务。我公司之所以会作为被告冯xx、周xx向原告借款的担保人就是基于其二者之间签订的抵押条款，也是基于诚信原则，相信原告会督促履行办理抵押登记的义务。但是，将近七年时间里原告疏于管理、怠于协同被告冯xx、周xx办理抵押登记的行为，无异于放弃债务人提供的担保物权。如果在此种情形下，仍要求我公司直接承担保证责任，有失公平，违背了三方签订《借款担保合同》的真实意思表示。如果法院在此种情形下认定我公司承担全部担保责任，无异于放任原告、被告冯xx、周xx怠于履行办理抵押登记的义务，也无异于向社会宣布银行与业主、开发商之间签订的《借款担保合同》中的抵押条款形同虚设，银行可以随意不履行合同义务而并不会承担因不履行义务而产生的法律风险。银行不履行合同义务的法律风险却转嫁给开发商，对开发商来说极度不公平，会继而造成整个行业的混乱，引起社会的不稳定。因此，原告应在被告冯xx、周xx提供抵押房产的价值范围内免除保证责任。 经审理本院认定，2006年12月20日，原告（贷款人）与被告冯xx、周xx（借款人）、济南xx房地产公司（保证人）签订编号为x【个人住房】字【省工行营业部】行【xx】支行【2xxx】年【xxx】号个人购房借款合同。合同约定：贷款金额为肆拾伍万伍仟元，贷款用途为购买座落于济南市xx区xx路xx号x座x-xx号住房，贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.845‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。贷款期限为30年，即从2006年12月20日起至2036年12月20日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。借款人按等额本息还款法归还贷款。借款人应按期偿还借款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之30罚息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。合同有效期内，借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期。保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任范围为合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。保证担保期限为合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。2006年12月20日，原告向被告冯xx出具个人住房贷款凭证，载明贷款利率为人民银行公布的同期贷款基准利率的基础上下浮15%，罚息利率按贷款执行利率的基础上上浮30%计收，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息按罚息利率计收复利，本案贷款发放和履行过程中实际按贷款凭证上载明的上述利率标准执行。被告冯xx、周xx均按上述标准履行偿付义务。 2006年12月20日，原告向被告冯xx发放贷款45.5万元。被告冯xx、周xx在合同履行过程中，累计六期以上出现逾期还款的情况，截止至2013年6月21日，被告冯xx、周xx仍有逾期本金1993.35元，利息（含罚息、复利）5767.05元未偿还。原告主张为本案诉讼支出律师代理费23000元，但仅提交了律师代理费发票，未提交委托代理合同及上述费用已经实际支付的相关凭证。 上述事实，由原告提交的《个人购房借款合同》、个人住房贷款凭证、还款明细表、律师代理费发票及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与被告冯xx、周xx、济南xx房地产公司签订的《个人购房借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法成立有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告向被告冯xx依约发放贷款后，被告冯xx、周xx在合同履行过程中，累计六期以上出现逾期还款的情况，已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同当事人在借款合同中明确约定合同有效期内，借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期。故原告要求解除与被告冯xx、周xx签订的《个人购房借款合同》，被告冯xx、周xx偿还剩余所有借款本金及相应利息的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。因原告向被告冯xx出具的个人住房贷款凭证中载明贷款利率为人民银行公布的同期贷款基准利率的基础上下浮15%，罚息利率按贷款执行利率的基础上上浮30%计收，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息按罚息利率计收复利，且本案贷款发放和履行过程中实际按贷款凭证上载明的上述利率标准执行，被告冯xx、周xx均按上述标准履行偿付义务，故原告按上述标准向借款人主张利息及逾期罚息、复利的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。根据《个人购房借款合同》的约定被告济南xx房地产公司的保证期限自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。因被告冯xx、周xx的房产至今未向原告办理抵押登记手续，故被告济南xx房地产公司应按合同约定承担连带责任保证。抵押登记手续未办理的原因不能成为被告济南xx房地产公司免除保证责任的抗辩事由。原告主张被告赔偿律师代理费，但未提交委托代理合同及该费用已经实际支付的相关证据，故对原告的该项主张，本院不予支持，原告可在证据充分后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国xx银行股份有限公司济南xx支行与被告冯xx、周xx签订的《个人购房借款合同》。 二、被告冯xx、周xx于本判决生效之日起十日内偿还原告中国xx银行股份有限公司济南xx支行借款本金411379.4元。 三、被告冯xx、周xx于本判决生效之日起十日内支付原告中国xx银行股份有限公司济南xx支行截止至2013年6月21日的利息（含罚息、复利）5767.05元；自2013年6月22日起至本判决生效之日止的利息按中国人民银行同期贷款利率下浮15%计算，罚息利率、复利利率按贷款执行利率上浮30%计算。 四、被告济南xx集团房地产开发有限责任公司对上述第二、三项判决内容确定的付款义务承担连带清偿责任。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费7520元，保全费2570元，由被告冯xx、周xx、济南xx集团房地产开发有限责任公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 杨 华 审 判 员 赵 勇 代理审判员 刘静琳 二〇一三年九月二十八日 代理书记员 安 琪 |
