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（2013）沪一中民二(民)终字第2630号 上诉人（原审被告）姜**。 被上诉人（原审原告）**公司。 上诉人姜**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第20643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，姜**系上海市浦东新区北蔡镇**号商铺业主，其房屋建筑面积638.54平方米。**公司（以下简称**公司）系该商铺所在世外桃源小区的物业管理企业，收费标准为住宅2.80元（人民币，下同）/月/平方米、商业用房5.60元/月/平方米。姜**自2013年1月至2013年5月拒付**公司物业管理费17,879元，故**公司诉至原审法院，请求判令：姜**支付物业管理费17,879元、滞纳金3,218.22元。 原审认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。姜**作为**公司管理范围内的小区商铺业主，理应及时支付相应的物业管理费。现姜**拖欠未付，已侵害了**公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故**公司要求姜**支付物业管理费，原审法院依法予以支持。**公司要求姜**支付滞纳金的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。姜**的辩称理由缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予采信。原审法院审理后于二○一三年八月六日依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，作出判决：一、姜**于判决生效之日起十日内支付**公司自2013年1月至2013年5月的物业管理费人民币17,879元；二、驳回**公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币327元，减半收取计人民币163.50元，由姜**负担。 判决后姜**不服，提出上诉称，1、上诉人所购商铺并不在被上诉人的管理范围内。2、小区业主委员会未经征询上诉人的同意，擅自确定高额的物业管理费，属程序违法，损害了包括上诉人在内的其他商业用房业主的合法权益。故被上诉人与小区业主大会签订的《物业服务合同》应为无效。被上诉人要求上诉人支付物业管理费没有依据。3、被上诉人未尽物业管理职责，并未为上诉人所在商铺提供保安、保洁等服务，故被上诉人亦无权向上诉人主张支付物业管理费。鉴于原审法院对前述事实均未审查清楚，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。 被上诉人**公司辩称，其与上诉人所在小区的业主大会签订的《物业服务合同》符合法律的规定，上诉人应按约履行。一直以来其已尽到了物业管理之责。上诉人接受了被上诉人提供的服务，理应支付相应的对价。至于世外桃源小区业主大会征询业主的意见程序是否符合法律规定，系业主内部的事实，与其无关，不应作为上诉人拒付物业管理费的理由。原审法院的判决公正、公平。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，被上诉人与上海市浦东新区“世外桃源”业主大会签订的《物业服务合同》确定的需提供服务的物业四至范围为东至高压线，西至莲溪路，南至莲园路，北至白莲泾。上诉人确认其所属商铺在该四至范围内。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现上诉人所购商铺属上海市浦东新区“世外桃源”小区物业范围内，故该小区的业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》，对上诉人具有法律约束力。至于上诉人称其小区业主委员会确定商铺物业管理费过高，损害了商铺业主的利益，则属于小区全体业主内部管理事务，应由小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权。但在业主大会的决定被撤销前，其决定对小区业主仍具有法律约束力，不能以此对抗业主大会代表小区业主对外签订合同的效力。故上诉人作为业主，仍应依据《物业服务合同》的约定履行支付相应物业管理费的义务。至于上诉人称被上诉人在履行物业管理职责过程中所存在的瑕疵，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。故即使被上诉人存在如上诉人所称之管理问题，亦应通过前述程序作出决定并主张权利，但不能作为上诉人一户拒付物业管理费的理由。综上，本院认为原审法院就本案事实审查清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币246元，由上诉人姜**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年九月二十七日 书 记 员 胡 蓉 |
