|
（2012）闸民三(民)初字第2104号 原告（反诉被告）刘XX。 委托代理人葛晓奇，上海普世律师事务所律师。 委托代理人冯立志，上海普世律师事务所律师。 被告胡A（反诉原告）。 被告闵X（反诉原告）。 被告胡B（反诉原告）。 三被告共同委托代理人陈斌，上海市闸北区大宁法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）胡A、闵X、胡B房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘XX委托代理人冯立志、被告胡A及被告胡A、闵X、胡B共同委托代理人陈斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘XX诉称，2011年8月16日，因居住需要和中介推荐，原告拟购买被告拥有的本市XX路X号X室房屋（以下简称系争房屋），签订购房合同次日，原告履行协议支付被告定金2.2万元。9月26日，原告依约支付被告购房款10万元，此后，被告未按照合同要求空出房屋及通知原告交易，并且将房屋出租，虽经原告数度交涉，但被告始终不愿意履行合同，也不退还原告支付的定金和购房款。为维护原告合法权益，原告要求解除《上海市房地产买卖合同》，判令三被告返还购房款122000元，同时要求三被告以122000元为本金并按日0.5%的标准支付2011年11月12日至实际支付日止的违约金。 被告胡A、闵X、胡B辩称，系争房屋买卖过程中，原告违约在先，原告应于2011年11月8日给付978000元，但原告未按约支付，导致被告产生损失，现被告同意解除合同，但不同意原告其余诉讼请求。 被告胡A、闵X、胡B反诉诉称，2011年8月16日，原、被告签署房屋买卖合同，约定被告将系争房屋出售给原告，原告应分别于2011年8月16日、9月24日、11月8日给付被告22000元（定金）、100000元和978000元，合同第九条约定：乙方未按合同约定期限付款的每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款0.5%的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了前二笔房款，未按约支付978000元，又不愿意去房屋交易中心进行房屋交易，也没有去交易中心办理撤销预告登记，致使被告损失巨大。2012年3月，被告将系争房屋出售给案外人，价格为965000元，原告所称系争房屋租赁问题，双方在合同附件5中已明确租赁情况为无。综上，被告认为，原告已经构成违约，应以978000元为本金并按每日0.5%的标准向被告支付2011年11月8日至2011年12月7日的违约金146700元。 原告刘XX针对反诉辩称，原告不存在任何违约行为，被告出售价格是被告自身决定的，与本案无关，故被告所述损失不成立，原告不同意被告的反诉请求。 经审理查明，三被告为系争房屋原共有人。2011年8月16日，原告（买受方，乙方）与三被告（卖售方，甲方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为110万元，第四条、第六条、第九条、第十条明确，双方于2011年11月 8日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，该日，甲方应腾出系争房屋并通知乙方验收交接，逾期付款或逾期交房的，乙方、甲方应分别以未付房款和已付房款为本金并按日0.5%的标准支付逾期违约金。合同附件三载明，乙方应于2011年8月16日、9月24日、11月8日之前分别支付甲方22000元（定金）、100000元、978000元。2011年8月17日、9月26日，原告分别支付三被告定金22000元、购房款100000元。之后，双方未按约履行。2012年4月，三被告将系争房屋另行出售，6月30日，购售双方办理产权交易手续，现系争房屋权利人为案外人羊XX、陶XX。 另查明，系争房屋于2010年4月7日办理租赁备案登记，出租方为三被告，承租方为案外人陈XX，租赁期限为2010年4月25日至2013年4月25日。 上述事实，有原、被告的庭审陈述及双方当事人提供的证据等为证，经质证，本院予以确认。 审理中，原、被告均同意解除《上海市房地产买卖合同》，并均放弃要求对方支付违约金的诉讼请求，但双方在被告返还原告购房款数额问题上观点不一。原告认为，原告之所以没有支付第三笔购房款，是因为被告未履行交付房屋的主要义务，合同约定房屋无出租情况，但原告从交易中心查询得知系争房屋出租状态持续至2013年，被告存在重大欺骗行为，现原告愿意放弃22000元定金，但要求被告返还100000元购房款。三被告则认为，虽然被告没有明确告知原告系争房屋有房客，但原告看房时知道此事，且房客随时可以搬迁，原告因为自身经济原因未及时支付房款，房屋交付与支付房款为同一天，原告未支付约定房款，故被告才未交付房屋，被告之后将系争房屋出售，转让价款仅为965000元，远低于本案买卖合同约定的110万元，被告存在损失，为此只同意返还原告8万元。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的反映，合同约定了款项支付和房屋交接、违约责任等条款，但未有是否存在租赁及后续处理的内容，支付定金、购房款122000元后，原告以系争房屋存在租赁、可能影响交房为由拒绝支付后续房款，被告亦于2012年6月将系争房屋另行出售，本案所涉买卖合同客观上已无履行可能，故原、被告解除买卖合同的合意及均不再主张违约金的主张，本院予以采纳。鉴于被告所述原告知晓租赁状态等内容缺乏足够证据证实，合同解除后，基于公平原则，被告应返还已收购房款，原告放弃22000元定金及要求被告返还100000元购房款的主张本院依法予以采纳。兹依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）胡A、闵X、胡B于2011年8月16日就本市XX路X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日起终止履行； 二、被告（反诉原告）胡A、闵X、胡B应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘XX购房款10万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4474.45元、反诉案件受理费1617元，由原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）胡A、闵X、胡B各半承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 缪为军 代理审判员 谷晓燕 人民陪审员 陈名玲 二〇一三年九月二十七日 书 记 员 陈亚新 |
