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（2013）沪一中民二(民)终字第1990号 上诉人（原审被告）某公司， 法定代表人孔某某，董事长。 委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。 委托代理人朱骏，上海合勤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）某某公司， 法定代表人蔡某某，董事长。 被上诉人（原审原告）某某公司， 法定代表人倪某某，董事长。 两被上诉人之共同委托代理人张南堂，上海市中原律师事务所律师。 两被上诉人之共同委托代理人唐秋敏，上海市中原律师事务所律师。 上诉人某公司（以下简称世贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审经审理查明，上海市浦东新区龙阳路2000号110室、202室、203室房屋权利人系某某公司（以下简称万花公司）。 2005年1月26日，万花公司、某某公司（以下简称花木公司）与世贸公司签订房屋租赁合同1份，约定出租方（万花公司、花木公司）将龙阳路2000号“万邦广场”总建筑面积6,329.67平方米房屋出租给承租方（世贸公司）使用；租赁期限自2005年3月1日起至2020年2月28日止；双方确认2005年3月1日至2005年6月31日为免租期，免租期间承租方自行对房屋进行装修；该房屋租金为人民币（下同）2.20元每平方米每天，该价格自计收之日起三年内不变，以后每三年递增一次，递增0.10元；支付方式为付一押一，承租方于每月五日之前支付租金；合同签订后5日内承租方先支付一个月的保证金给出租方；出租方需协助承租方办理装修申请批复手续，提供建筑图纸等；在接到承租方的装修方案7天内，出租方需以书面形式回复承租方，若无回复视作同意；承租方在租赁期间内按照租赁用途将该房屋分割成若干部分之方式招商和转租该房屋，招商和转租收益归承租方所有；租赁期满，承租方按租赁期满时的房屋状况归还，如丙方逾期归还该房屋，则每逾期一天应向出租方支付日租金（按租赁期最后一个月租金标准计）六倍的违约金；租赁期内，承租方有下列行为之一的，承租方需承担违约责任，违约金为六倍的月租金（按照违约时租金标准计），同时出租方有权解除合同并收回房屋，此外承租方还应赔偿给出租方造成的其他损失：（1）无故拖欠租金连续三个月以上；承租方逾期支付租金的，每逾期一日，则承租方需按当月租金的0.5%向出租方支付滞纳金。合同附件四约定2005年3月1日至2008年2月28日，租金单价为2.20元每平方米每天；2008年3月1日至2011年2月28日，租金单价为2.30元每平方米每天；2011年3月1日至2014年2月28日，租金单价为2.40元每平方米每天……。 合同签订后，万花公司、花木公司按约交付了房屋。 2012年5月18日，世贸公司出具还款计划1份，载明：世贸公司拖欠万花公司租金，世贸公司承诺自2012年6月起分六个月支付万花公司；截止2012年5月30日租金约1,050万元（具体以账面为准），同意每月平均支付，当月25日前通知取款。 2012年8月23日，万花公司、花木公司与世贸公司签订补充协议1份，明确截止2012年7月31日，出租方应收承租方租金为25,905,962.77元，实际收到15,142,813.16元，尚欠10,763,149.61元；截止2012年7月31日，出租方应收承租方利息850,021.27元。 2012年8月25日，万花公司致函世贸公司表示：“2012年8月23日接到上海浦东土地控股（集团）有限公司来函，知悉贵公司对龙阳路2000号我公司的商务楼进行装修、拆除空调管道等共用设施，故请贵公司不得擅自装修，未经我公司同意不得转借，否则造成后果由贵公司承担相关责任。” 2012年11月13日，万花公司、花木公司向世贸公司发出关于解除租赁合同的通知称：“贵公司屡屡延迟支付租金，双方形成多份类似还款计划的补充文书；在此期间，我方虽未即时追究贵公司的违约责任，但现因情势发生重大变更，租赁合同将无法继续履行，2011年9月30日花木街道花木村经批准撤村，我们作为村委会下属经济实体，须按撤村的要求将所有资产变现后分归村民个人所有，为此通知世贸公司双方租赁协议于2012年11月20日终止履行，请贵司于2012年11月30日前腾空全部承租房屋，交还我方，并如数清偿拖欠租金和利息。” 2012年12月3日，万花公司、花木公司向世贸公司发出关于解除租赁合同返还房屋的通知，载明：“贵司在合同履行过程中屡屡拖欠房屋租金，经我司催讨并多次谅解，双方多次核对欠付租金金额并约定还款计划；鉴于贵司态度‘诚恳’却屡屡不履行承诺，我司兼顾多年合作情分曾发函婉言要求解除合同并付清欠租，但贵司对此置之不理，为此我司严正告知：你司屡屡拖欠租金、拒不履行还款计划的行为已根本性违约，我方有权解除合同并追究违约责任，故限你司在2012年12月10日前付清欠租及利息，逾期解除双方的房屋租赁合同。” 因世贸公司收到上述通知后未支付欠租和利息，故万花公司、花木公司于2012年12月14日向世贸公司发出关于解除租赁合同返还房屋的通知二，明确双方租赁合同已经于2012年12月11日解除，要求世贸公司于2012年12月22日之前返还房屋等。 原审另查，世贸公司于2005年8月16日支付万花公司、花木公司租赁保证金417,758元。 原审中，万花公司、花木公司请求：1、判令万花公司、花木公司与世贸公司签订的房屋租赁合同于2012年12月11日解除；2、判令世贸公司立即腾空租赁房屋，将房屋返还万花公司、花木公司，并按每天91,147.26元的标准支付自2012年12月23日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费；3、判令世贸公司支付万花公司、花木公司欠租10,763,149.61元及利息850,021.27元（截止2012年7月31日），并以10,763,149.61元为本金按同期银行贷款利率支付自2012年8月1日起至判决生效之日止的逾期利息损失；4、判令世贸公司向万花公司、花木公司支付2012年8月1日起至2012年12月10日的租金2,000,175.72元及逾期付款利息损失（按同期银行贷款利率自2012年12月11日起计算至判决生效之日止）；5、判令世贸公司支付违约金2,772,395.46元。 审理中，双方确认租赁标的为龙阳路2000号110室、202室、203室，轨道交通施工已于2009年结束，现房屋小部分由世贸公司转租给“肯德基”之外，其余部分由世贸公司空关，现双方均不要求追加“肯德基”为本案第三人。世贸公司提出，如解除合同，双方约定的解除合同违约金过高，请求调整，并要求万花公司、花木公司赔偿装修损失。但世贸公司未在法院规定的期限内提出具体的赔偿数额。 原审认为，万花公司、花木公司与世贸公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现世贸公司长期拖欠租金已构成根本违约。世贸公司在2012年5月18日出具了还款计划，但世贸公司未履行还款计划中的承诺，故万花公司、花木公司发函限期支付欠租、逾期则解除合同符合合同约定，其诉请要求确认双方租赁合同于2012年12月11日解除，依法应予支持。世贸公司抗辩称租赁期间房屋因施工而不能使用，但经双方确认施工发生在2009年以前，而世贸公司的欠租金额在此之后已经双方核对确认，故世贸公司拒付欠租的该抗辩理由不能成立。世贸公司又抗辩2012年8月25日万花公司、花木公司发函阻止世贸公司装修及转租，原审认为，双方合同约定世贸公司在装修前应向万花公司、花木公司提交装修方案，但世贸公司此次装修未向万花公司、花木公司提交方案，且万花公司、花木公司该函仅是要求世贸公司不得擅自拆除共用设施和未经万花公司、花木公司同意不得转借，系正常的交涉行为。况且世贸公司所欠租金仅在该函之前，故世贸公司以该函为由拒付之前的欠租，抗辩不能成立。世贸公司还抗辩2012年11月13日万花公司、花木公司曾以撤村须资产变现为由通知终止合同，原审认为，万花公司、花木公司的通知已经明确世贸公司长期拖欠租金的违约行为，其以撤村资产变现为由要求终止合同也仅是就解除合同与世贸公司进行协商，不能认定万花公司、花木公司擅自解除合同，世贸公司该抗辩理由也不能成立。 双方合同业已解除，世贸公司应当返还租赁物并结清各项费用。 万花公司、花木公司要求世贸公司腾空并返还房屋的诉请，应予支持。合同解除后，世贸公司占用房屋已无依据，万花公司、花木公司请求世贸公司支付自2012年12月23日起的房屋使用费，应可支持，但万花公司、花木公司援用租赁期限届满后世贸公司逾期返还房屋的标准计算房屋使用费，明显不当，法院参照双方合同解除时的租金标准，计算房屋使用费。 2012年7月31日之前的欠租数额和利息已经双方确认，原审法院予以认定并判决世贸公司支付。世贸公司至今未支付上述欠租，万花公司、花木公司主张上述欠租自2012年8月1日起的利息损失，法院予以支持。 万花公司、花木公司主张的2012年8月1日至2012年12月10日的租金，符合合同约定，法院亦予支持。根据前述认定，万花公司、花木公司的发函行为不构成违约，故世贸公司拒付2012年8月25日后的租金理由不能成立。至双方合同解除时，世贸公司未支付该期间的租金，万花公司、花木公司主张该笔款项自合同解除之日起的利息损失，依法可以支持。 租赁合同因世贸公司违约而解除，万花公司、花木公司按照租赁合同解除时的月租金的六倍主张解除合同违约金，符合合同约定。世贸公司认为违约金过高请求调整，但未能提供证据证明，法院审查认为综合本案租赁标的、租赁期限、世贸公司违约程度等因素，双方约定的违约金标准并不过分高于实际损失，不作调整。 因合同解除，万花公司、花木公司收取的保证金应予返还。世贸公司虽表示要求万花公司、花木公司赔偿装修损失，但在法院规定的时间内未提出相应的赔偿金额及相关证据，故本案中不作处理。 据此，原审法院于二○一三年五月十五日根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、某某公司、某某公司与某公司签订的房屋租赁合同于2012年12月11日解除；二、某公司于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区龙阳路2000号110室、202室、203室房屋腾空后返还某某公司、某某公司；三、某公司于判决生效之日起十日内支付某某公司、某某公司2012年7月31日以前的欠租人民币10,763,149.61元及利息人民币850,021.27元，并以人民币10,763,149.61元为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2012年8月1日起至判决生效之日止的利息损失；四、某公司于判决生效之日起十日内支付某某公司、某某公司自2012年8月1日起至2012年12月10日止的租金人民币2,000,175.72元及逾期付款利息损失（以人民币2,000,175.72元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2012年12月11日起计算至判决生效之日止）；五、某公司于判决生效之日起三十日内支付某某公司、某某公司自2012年12月23日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费（按每天人民币15,191.21元的标准计算）；六、某公司于判决生效之日起十日内支付某某公司、某某公司解除合同违约金人民币2,772,395.46元；七、某某公司、某某公司应返还某公司保证金人民币417,758元，此款可在上述第三、四、五、六项判决确定的款项中冲抵。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币124,462元，由某某公司、某某公司负担人民币2,278元，某公司负担人民币122,184元。 判决后，世贸公司不服上述民事判决，上诉称：一、原审法院认定遗漏事实。上诉人在租赁的位于浦东新区龙阳路2000号“万邦广场”总建筑面积6,329.67平方米的房屋内进行了大量的装饰装修工程。然而，原审法院未对上诉人的装修事实予以查明，却径直判决解除双方的租赁合同并要求上诉人限期腾房。二、原审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》已清楚地约定了上诉人享有对外转租的权利，而被上诉人发函禁止上诉人转租的行为显然已属违约。在此情况下，原审法院仍然认为被上诉人的发函系正常的交涉行为，这显然是错误的。另外，上诉人承租该房屋牟利的方式即是对外转租房屋，也更是履行《补充协议》的唯一收入来源。被上诉人根本性的违约使得上诉人的合同目的无法实现，直接影响了上诉人切实履行《补充协议》中关于清偿欠款的经济能力。2、被上诉人的第一次通知已经清楚地表明了其因“撤村资产变现”而通知提前解除租赁合同，而且还列明了限期上诉人搬离房屋的具体时间。因此请求二审法院撤销原判，发回重审。被上诉人万花公司、花木公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人就上海市浦东新区龙阳路2000号房屋签订了房屋租赁合同，租赁期限自2005年3月1日起至2020年2月28日止。在租赁期内，上诉人未按约定支付租金，构成根本违约。被上诉人给过上诉人多次机会，上诉人未予珍惜，致被上诉人起诉要求解除合同，并要求上诉人支付拖欠的租金和利息等诉讼请求。原审法院在查明事实的前提下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。关于上诉人的装修损失问题，由于上诉人在原审时怠于行使权利，未在规定期限内对装修赔偿提出明确具体的诉请并举证，也未申请评估，故原审法院对此不予处理并无不当。就此上诉人可以另行主张权利。由此，上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币124,462元，由上诉人某公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 盛伟玲 二○一三年九月二十九日 书 记 员 莫 莉 |
