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山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）市民初字第2165号 原告济南市xx物业管理有限责任公司，住所地济南市xx区xx小区xx区xx号。 法定代表人李xx，经理。 委托代理人袁xx，男，该公司员工，住该公司宿舍。 被告孔xx，男，1xx0年x月x日生，汉族，职业不详，住济南市xx区xx小区x-xx室。 原告济南市xx物业管理有限责任公司与被告孔xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南市xx物业管理有限责任公司法定代表人李xx的委托代理人袁xx到庭参加了诉讼，被告孔xx经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告济南市xx物业管理有限责任公司（以下简称xx物业公司）诉称：2009年6月1日至2010年8月31日期间，被告居住的济南市xx区xx小区的物业管理服务工作一直由原告负责，原告与小区的业主委员会签订了物业服务合同。被告自2010年4月1日起至2010年8月31日拖欠原告的物业服务费856.02元，该款项虽经原告多次催要，但被告对此均置之不理，严重侵害了原告的合法权益。因此，原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告补交拖欠的物业服务费856.02元，由被告承担本案的诉讼费用。 被告孔xx在本案审理期间未进行答辩。 经审理查明：2009年6月20日，济南市xx小区业主委员会与原告xx物业公司签订《物业服务合同》一份，合同中约定由原告xx物业公司为xx小区提供物业服务，合同约定期限为1年，自2009年6月1日起至2010年5月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.23元∕平方米∕月（按建筑面积计算）、办公物业按1.85元∕平方米∕月（按建筑面积计算）、商业物业按2.25元∕平方米∕月（按建筑面积计算）的标准收取，收费时间为每三个月为一交费期，物业费的收取时间为第一个月的1-15日，由业主或物业使用人向原告方直接交纳。合同中还约定：“业主和物业使用人应自觉按时交纳物业管理服务费用，逾期不交自业主欠费的第二个月开始按每月3‰的标准计算缴纳滞纳金；对无故欠费超过3个月者，可送达催交通知，必要时可公示；对借故推诿者，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业管理所欠费外，还应承担诉讼费及胜诉方合理的律师费用。”合同落款处加盖了xx小区业主委员会公章及原告xx物业公司公章，并由经办人及委托代理人签字确认。被告所居住的x-xx室房屋的建筑面积为139.19平方米，自2010年4月1日至2010年8月31日，该被告未向原告xx物业公司交纳物业服务费共计856.02元（1.23元×139.19平方米×5个月＝856.02元）。原告xx物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告孔xx补交拖欠的物业服务费856.02元，由被告孔xx承担本案全部的诉讼费用。 另查明，在济南市xx小区业主委员会与原告xx物业公司签订的《物业服务合同》到期后，原告xx物业公司未再与该小区业主委员会签订新的物业合同，其在该小区实际服务至2010年8月31日止。此后，由新的物业公司进驻小区进行物业服务。 以上事实，由物业服务合同、欠费明细及原告方的陈述等证据予以证实。 本院认为：物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。根据我国《物权法》的相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。济南市xx小区业主委员会与原告xx物业公司签订的《物业服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，符合我国相关的相关规定，应为有效合同。原告依据物业服务合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告孔xx无任何理由，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告孔xx未举证证实原告xx物业公司的服务构成重大瑕疵，故在没有证据和得到原告xx物业公司许可的情况下，被告孔xx拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；故对原告xx物业公司要求被告孔xx补交拖欠的2010年4月1日至2010年8月31日的物业费856.02的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告孔xx于本判决生效之日起十日内给付原告济南市xx物业管理有限责任公司2010年4月1日至2010年8月31日的物业服务费856.02元。 案件受理费25元，由被告孔xx承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李 江 二○一三年九月二十八日 代理书记员 孙 靖 |
