|
（2013）青民三(民)初字第2101号 原告上海某物业有限公司，住所地上海市某区。 委托代理人吴某，男，在上海某物业有限公司工作。 委托代理人朱某，男，在上海某物业有限公司工作。 被告胡某，男，住上海市某区。 原告上海某物业有限公司诉被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月3日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判，并于2012年8月5日公开开庭进行了审理。因各方当事人同意调解延长一个月审理。原告上海某物业有限公司的委托代理人吴某、朱某和被告胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海某物业有限公司诉称：原告系位于上海市某区某别墅物业管理单位，被告系该某室的业主。被告居住房建筑面积为227.82平方米，每平方物业管理费为人民币3.50元。自2010年7月至2013年3月被告无故拖欠原告物业管理费26,314.20元，原告曾多次向被告催讨，但被告欠拖不付。原告认为被告的上述行为损害了原告的合法权益，故于2013年2月25日向本院申请调解，请求法院判决被告支付拖欠原告的物业管理费26,314.20元；判决被告支付银行贷款同期利息损失2,371.16元；本案诉讼费由被告负担。 被告胡某辩称：原告没有提供合法的收费依据。前期物业管理由开发商与物业公司签订合同，开发商根据售房合同与业主约定物业管理。原告完全没有遵守物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定服务标准履行义务，被告没有享受到应有的权利。2010年10月7日凌晨，被告家发生被盗案件，一台55寸的彩电及手机、随身包等被盗，价值6万余元，而小区没有任何视频记录，万幸的是小偷没有对业主的人身造成伤害的后果。原告未能履行物业服务合同的约定，由此导致业主人身、财产安全受到损害的，业主可要求物业公司依法承担“一定”的赔偿责任，现原告非但不赔偿，还自认为一点错也没有，毫无说法。另，被告从未收到过原告催缴物业管理费通知，故原告的诉请部分已超过了诉讼时效。 经开庭审理查明：被告向开发商上海某房地产开发有限公司购买地处上海市某别墅并于2008年6月入住。2008年12月，被告取得了该房的上海市房地产权证，建筑面积为227.82平方米，证号为青2008*****。2008年6月30日，原告与上海某房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，双方约定《某云墅》由原告实行物业管理，物业类型为别墅住宅，物业管理费为别墅每月每平方米3.50元;物业服务费用按季交纳,业主应在每季度第一个工作周内履行交纳义务;合同期限自2008年7月1日至2009年6月30日止。2010年6月1日，原告与上海某房地产开发有限公司签订延长前期物业服务合同期限的协议，约定：前期物业管理继续履行，直至小区业委会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。小区至今未成立业主委员会，物业现仍由原告实施管理。被告2010年7月始未缴纳物业服务费。原告为此于2012年2月、9月书面向被告发出催缴物业服务费律师函，该书函因逾期退回原址。2012年11月书面向被告发出物业管理费催缴通知书，因被告拒收而退回。 另查明：原告具备物业管理三级资质。 上述事实，有原、被告的陈述、前期物业服务合同、上海市房地产登记簿、资质证书、催交通知书等证据予以证实，并经庭审出证、质证，本院予以确认。 根据庭审查明的事实，本院认为：原告与上海某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，合法有效，对被告具有约束力。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对《某流水云墅》小区提供了物业管理服务，被告的房屋在该小区内，因此享受了原告提供的物业管理服务，被告理应缴纳物业管理费。合同到期后，原告与上海某房地产开发有限公司续签合同，该小区仍由原告进行物业管理，直至该小区与物业管理企业签订物业服务合同。被告应按照物业服务合同的约定履行付款义务。现原告主张2010年7月起至2013年3月期间的物业管理费。被告主张部分物业费已超过诉讼时效。审理中，原告提供了三份催款函，证明原告向被告催讨的事实。原告于2012年2月、9月通过书函方式向被告催缴物业管理费，因逾期退回原址；原告于2012年11月通过书函方式向被告催缴物业管理费，因被告拒收而退回原址。被告主张未收到过原告的催款通知书。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。权利人主张权利是指权利人在诉讼程序外向义务人明确提出要求其履行义务的意思通知，通知形式是多样的，但必须将催告意思表示传达于相对人。原告通过书函邮寄的方式向被告主张权利，但该邮寄信件未有被告收取，即原告未将催告意思传达于被告，故原告的该三份信函不发生诉讼时效中断的效力。原告于2013年2月25日向本院申请调解，故原告主张的2010年7月至2011年3月的物业管理费已经超过诉讼时效。被告应当支付2011年4月至2013年3月的物业管理费，合同规定物业费按季交纳，被告逾期支付物业服务费，应按照同期银行贷款利率为标准支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告胡某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业有限公司物业管理费人民币19,136.88元； 二、被告胡某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业有限公司违约金（以本金人民币2,392.11元为基数，自2011年4月4日、7月4日、10月10日、2012年1月9日、4月9日、7月9日、10月8日、2013年1月7日起分别计算至2013年3月止，上述标准均以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币517.10元，减半收取258.50元，由原告负担119.30元，被告负担139.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 副 庭 长 吴海港 二〇一三年九月二十九日 书 记 员 杨凤逸 |
