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（2013）徐民四(民)初字第2103号 原告上海XX物业有限公司，住所地上海市XX路X号X。 法定代表人沈XX，总经理。 委托代理人黄XX，男，该公司职员。 委托代理人杨XX，女，该公司职员。 被告张XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX路X弄X号X室。 原告上海XX物业有限公司诉被告张XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年7月29日、8月27日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告系XX路X弄X号X室业主，原告系该小区的物业服务单位。被告自2009年1月1日起拖欠物业管理费。经原告多次催讨未果，故原告诉至本院，要求被告支付自2009年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理费4,723.20元以及滞纳金，滞纳金以当年所欠的物业费为基数，自次年1月1日起算至2012年12月31日止，按日千分之三计算。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。小区存在如下问题：1、面向XX苑设置的消防通道被堵；2、经常有汽车停放在小区绿化带上，造成绿化破坏，物业熟视无睹，只管收钱；3、小区失窃事件时有发生，自行车、助动车甚至有汽车丢失现象，被告曾丢失了2000多元的助动车；4、小区内许多人家饲养宠物，并且有些宠物随地便溺，许多宠物未获饲养证、未按期接种疫苗；5、被告居住的37号西侧原有通道被汽车占据，且被原告错误地划为停车位，导致车辆无法正常进出，出租车拒绝进入，给被告生活带来不便，如遇紧急情况，车辆也无法快速通行，小区曾经发生过120救护车开不到病家楼口的情况；6、37号楼道有许多堆积物，公用部位被长期占用，特别是被告门口长期放置杂物和鞋子，恶臭的垃圾经常放在被告家门口；7、被告居住的楼道经常放有垃圾，楼外经常有垃圾丢弃，破坏整洁的环境；8、北露台维修后未做美化处理，被告多次要求原告整改，但原告一再推脱；9、原告有虚报房屋维修费的情况；10、被告对上述问题多次反映，但原告只对停车收费、增加停车位积极，小区多处绿化带被铲，与之鲜明对比的是小区存在的问题多年未有任何改变；11、被告希望向XX物业总部反映问题，但原告拒绝提供联系方式，且被告致函XX公司第五事业部，也没有回音，被告出于无奈才拒缴物业费。此外，原告与小区在2002年就建立了物业管理关系，但原告公司成立于2004年，这说明原告无证非法经营了2年。所以原告应适当减免物业费，滞纳金不应该收取。 经审理查明，被告系上海市XX路X弄X号X室房屋权利人，房屋建筑面积151.49平方米。2009年3月18日，原告与上海市XX区XX苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告提供XX苑小区的物业服务，物业服务费为0.65元/月·平方米，物业服务费按半年交纳一次，上半年为4月份，下半年为10月份履行交纳义务；本合同为期2年，自2008年10月1日起至2010年9月30日止。2010年，原告与业委会续签《物业服务合同》，合同期至2011年9月30日止，该合同中增加了逾期交纳物业费的，每日按逾期部分金额的千分之三支付违约金。2011年，原告与业委会再次续签《物业服务合同》，合同期至2013年9月30日止，有关物业费交纳标准及逾期责任的条款同前合同。 被告出示了8张照片欲证明住户将杂物堆放在公共通道上；出示了2张照片欲证明通往被告露台的防盗窗损坏未修理；出示3张照片欲证明37号楼门口天天有垃圾；出示2张照片欲证明河边照明灯损坏；出示了5张照片欲证明小区内机动车停放堵塞通道；出示15张照片欲证明绿化带被汽车碾压，毁坏严重，沿河景观道路被毁坏后简单地用水泥补上。对此，原告称其对被告隔壁的602室业主进行了劝阻，但没有效果，对于楼道内堆放杂物的情况原告也是定期在梳理；露台通道已经用铁丝加固；垃圾每天都有人定期清理；沿河绿化带原告一直在修补；堵塞消防通道的是隔壁小区的车辆。为此，原告提供了其与居委会共同张贴的友情提示，要求居民不要在公共通道上堆放物品，影响他人；37号602室门外清理干净的照片，同时居委会出具证明称其与物业最近二年来对小区外环境和楼道堆物多次进行清理和劝阻，并在楼道内张贴倡议书，同时对在楼道内堆物的民都上门进行劝阻（包括37号602室），也有居民经劝阻后把物品进行处理或搬进家里，但过一阶段后也有居民又把东西搬了出来（特别是鞋箱），由于居委会和物业没有执法权，只好进行多次劝阻。 诉讼中，原告调整了违约金的请求，仅要求以2011全年的物业费为基数，自2012年1月1日起至2012年12月31日止，按每日千分之三计算；原告放弃其他年份的违约金。 以上事实，有房地产登记簿、物业服务合同、照片、提示、证明以及庭审笔录佐证，本院予以确认。 本院认为，原告现主张的是2009年起的物业服务费，而被告辩称的原告2002-2004年期间无证经营事宜不在原告主张物业费的期间内，故与本案无关。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因各人主观感受差异而有不同的评价，物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，因此被告虽然提供了若干静态照片欲证明原告的管理存在诸多问题，但该些照片无法全面、系统地反映原告提供的物业服务存在问题的深度、广度和时间跨度，更不足以充分证明原告的物业服务存在的瑕疵达到了需要减少或免除被告物业服务费的程度。事实上，被告提及的相当一部分问题如小区停车、宠物饲养、公共通道摆放物品等问题和现象普遍存在，这已经不是靠物业一家就可以解决的，将这些问题统统归咎于原告的管理过错有失公平。就被告所称隔壁邻居将杂物堆放在公共通道影响其生活的问题，被告也可以积极行使权利去维护自身的合法权益，而不是将所有的责任和义务全部推给原告。综上，被告的辩称意见，本院难以采纳。被告应按约定标准支付原告物业服务费，被告逾期支付的，还应按约承担违约责任。原告仅主张2011年度物业费的违约金，并无不当，原告违约金的计算方式符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告张XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX物业有限公司自2009年1月1日至2012年12月31日止的物业管理费4,723.20元； 二、被告张XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX物业有限公司逾期付款违约金1,294元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 蔡重洲 二〇一三年九月二十九日 书 记 员 李 蕴 |
