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杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）杭余瓶民初字第185号 原告：吴××。 委托代理人：吴×。 委托代理人：李×。 被告：马××。 委托代理人：徐×。 委托代理人：李××。 原告吴××为与被告马××房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月25日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员俞丽丽独任审判，于2013年8月20日、11月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告吴××及其委托代理人吴×、被告马××的委托代理人李××到庭参加诉讼。第二次庭审，原告吴××的委托代理人吴×、被告马××的委托代理人徐×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴××起诉称：原、被告于2008年12月30日签订租房协议一份，约定原告吴××将位于杭州市余杭区径山镇四岭村的房屋出租给被告马××开设余杭区径山镇恒菊摩托车配件厂，租赁期限为2年，即从2008年12月30日至2010年12月30日止，租赁面积为70平方米，房屋租金每年10000元，付款方式为一年一次性付清。协议签订后，原告吴××多次向被告马××讨要房屋租金，被告马××一直以种种理由拒绝支付租金。2010年12月30日，房屋租赁协议期限届满后，原告吴××发现被告实际使用面积远远超出租房协议上约定的70平方米，原告吴××多次告知被告马××房屋租赁协议中约定的租赁期限届满，要求被告马××腾空承租房屋，被告马××一直未予理会，占用房屋至今。为此，原告吴××诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告马某某某某退位于杭州市余杭区径山镇四岭村原四岭造纸厂厂房；2、请求判令被告赔偿原告吴××租金损失112500元；3、本案诉讼费由被告马××承担。庭审中，原告吴××变更诉讼请求：1、请求判令被告马某某某某退位于杭州市余杭区径山镇四岭村原四岭造纸厂厂房，并交付给原告吴××；2、请求判令被告马××赔偿原告吴××租金损失9398元（自2013年1月1日起至2013年11月14日止，共343天，按每年10000元计算，自2013年11月15日起至被告马××实际退房之日止的租金损失，按每年10000元另行计某）；3、本案诉讼费用由被告马××承担。 原告吴××为证明上述事实，向本院提供证据材料如下： 1、民事判决书二份，用以证明本案所涉房屋的所有权归原告吴××所有的事实。 2、租房协议一份，用以证明原、被告存在租赁关系的事实。 被告马××答辩称：在本案中原告吴××没有法定、有效的物权凭证来作为本案原告提起诉讼，原告吴××提供了法院的法律文书，但没有依据法律文书到物权部门进行登记，从目前的情况看，原告吴××不享有本案涉案房屋的所有权。原、被告所签订的租赁合同所涉及的租赁面积是700平方米，双方在租房协议中的记载70平方系笔误，按照70平方米计算的年租金10000元过高于当地的租赁价格。原、被告双方虽然曾签订书面的协议，但在协议届满后，双方口头达成一致意见，由被告马××长期租赁原告吴××的房屋，租金按原价格计算，双方在2010年12月30日后形成了事实上的房屋租赁关系。原告吴××在起诉前没有向被告马××提出解除合同的意思表示，原告吴××的第一项诉讼请求违背法律规定。此外，被告马××不存在违约行为，要求法院驳回原告吴××的第二项诉讼请求。 被告马××为证明上述事实，向本院提供证据材料如下： 1、结婚证一份，用以证明径山恒菊摩托车配件厂系被告马××与丈夫朱某某共同开办经营的事实。 2、场所使用证明一份，用以证明所涉租赁场地面积为700平方米，合同的70平方米系笔误的事实。 3、收条一份，用以证明原告吴××收到被告马××支付的租金（2010年度以前的租金已经全部支付）的事实。 4、借条一份，用以证明截止2012年12月底的租金已经全部支付，2013年的租金未支付的事实。 原告吴××提供的证据，经被告马××质证后，证据1，对真实性没有异议，但对其待证事实有异议，该证据不能证明涉案的房屋产权属于原告吴××所有。原告吴××没有进行过任何物权登记，也没有房屋权属凭证。证据2，对真实性没有异议，但对其中的租赁面积登记有异议，双方实际上的真实意思表示是700平方米，70平方米的表述是笔误。对该证据的法律效力有异议，目前原告吴××并没有进行过物权登记，故对涉案房屋没有所有权。本院经审查后，认为证据1、2符合有效证据的采信规则，故予以确认。 被告马××提供的证据，经原告吴××质证后，证据1，没有异议。证据2，认为租赁面积应该以双方签订的租房协议上载明的面积为准，原告吴××租赁给被告马××的房屋面积是70平方米。该证据上的字并非原告吴××所签。证据3，该证据中备注的“付2010年房租”并非原告吴××所写。证据4，对真实性没有异议，但认为与本案无关联。本院经审查后认为，对证据1、2、3，认为符合有效证据的采信规则，故予以确认。证据4，认为与本案无关联，故本院不予确认。 根据当事人的陈述及上述有效证据，本院认定本案的事实如下：2008年12月30日，原、被告签订租房协议一份。协议主要约定：原告吴××将位于杭州市××区××××村××号的房屋（原系四岭造纸厂厂房，面积为700平方米）出租给被告马××开设杭州市余杭区径山镇恒菊摩托车配件厂，租用时间两年，即从2008年12月30日至2010年12月30日止。房屋年租金为10000元，付款方式为一年一次付清。2010年12月30日，租赁期满后，原、被告双方未再续租，但被告马××未按约将租赁的房屋归还给原告吴××。另查明，被告马××未支付原告吴××2013年1月1日至今的租金损失。为此，原告吴××诉至法院，请求上判。 本院认为，被告马××与原告吴××在2008年12月30日签订的租房协议合法有效，双方当事人均应按照合同履行。现原、被告间的房屋租赁合同已经到期，被告马××应该按照合同约定，将租赁房屋全部完整地归还给原告吴××。由于被告马××未按约腾退并交付房屋，导致本案纠纷发生，责任在被告马××。被告马××对因逾期退房而造成原告吴××的租金损失应承担赔偿责任。现原告吴××变更后的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告马××于本判决生效后十五日内将坐落于杭州市××区××××村××号的房屋（面积为700平方米）腾空并交付给原告吴××。 二、被告马××支付原告吴××租金损失9398元（计算至2013年11月14日止，按每年10000元计算），自2013年11月15日起至被告马××实际退房日止的逾期退房租金损失按每年10000元计算，另行给付。 如被告马××未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告马××负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员 俞丽丽 二〇一三年十一月十四日 本件与原本核对无异 书 记 员 刘明明 |
