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浙 江 省 湖 州 市中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2013）浙湖民终字第329号 上诉人（原审被告）王xx，男，1953年9月10日出生。 委托代理人钟xx，浙江银湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）叶xx，女，1951年12月8日出生。 被上诉人（原审原告）倪xx，男，1943年12月22日出生。 两被上诉人共同委托代理人沈x，浙江南太湖律师事务所律师。 上诉人王xx与被上诉人叶xx、倪xx房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2013年6月8日作出（2013）湖吴民初字第404号民事判决，王xx不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过调查、阅卷和询问当事人，本案现已审理终结。 原审法院审理认定：叶xx、倪xx系夫妻，坐落于湖州市吴兴区xx路x号x室房屋系两人共同共有，该房屋改造成店面房后两人自行经营饮食服务。2002年1月26日叶xx与王xx签订店面转让协议一份，协议约定：一、店面（即本市吴兴区xx路x号x室）转让给王xx，转让费为8000元（包含店内设施，列有清单），房租金全年为7200元。二、双方同意承租期从2002年2月18日起到拆迁为止。在承租期内，王xx不得转让他人经营或退还，如转让他人或退还，王xx赔偿叶xx、倪xx损失费5000元。三、付款方式：转让费和一年房租费共计15200元，于王xx承接前签订协议时一次性付清。在承接一年后，提前一个月（即2003年1月）一次性支付第二年（2003年）的全年房租费7200元，以后以此类推。四、王xx经营所需的卫生、工商、税务等证照，由王xx自行办理。办理前叶xx、倪xx同意延用其证照，延用期不得超过一个月，延用期内的税、费由王xx负责支付。双方还对其他问题作了约定。协议签订后，双方办理了店面交接手续，王xx按约支付了转让费和第一年的房租费。此后，王xx也逐年按约定支付了房租费。2010年2月18日王xx支付叶xx、倪xx2010年2月18日至2010年8月18日房租费3000元。2010年5月31日叶xx、倪xx接到湖州市规划与建设局《拆迁通知书》，得知其所有的湖州市吴兴区xx路x号x室房屋被列入拆迁范围，搬迁期限2010年5月31日至2010年8月29日。叶xx、倪xx随即通知王xx房屋拆迁事宜，让王xx提前做好腾退准备。2010年7月21日叶xx、倪xx与拆迁人、受委托拆迁单位签订房屋拆迁货币补偿协议。王xx就补偿问题与叶xx、倪xx协商无果，叶xx、倪xx多次要求王xx搬出租赁房屋遭拒绝。以致纠纷成讼。 原审法院审理认为：叶xx、倪xx与王xx签订的店面转让协议，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王xx未按协议履行义务，显属违约，现叶xx、倪xx要求与王xx解除店面转让协议，并要求其搬离返还租赁店面房屋的请求，符合协议约定和法律的规定，予以支持。双方约定的解除租赁的条件成就时，王xx应按约定腾退返还房屋，考虑到王xx已将租金支付至2010年8月18日，其应于2010年8月18日前将租赁房屋返还。租期届满后，王xx仍占用该房屋，应当支付占用期间的使用费，叶xx、倪xx要求计算至2013年4月18日，予以支持。使用费标准则参照王xx于2010年2月18日支付每月租金500元计算为宜。至于叶xx、倪xx要求从2010年7月18日按每月600元计算，没有事实依据，不予采信。至于王xx要求叶xx、倪xx给付装潢费、搬迁费及住房因住改非获得补偿费的请求，不予支持。理由：1、双方签订的店面转让协议中未约定租期届满后装潢费、搬迁费等费用的给付问题，且租期届满后，双方又未达成给付协议；2、依双方签订的店面转让协议（尤其是协议第四条）就可证明叶xx、倪xx将店面转让给王xx前，叶xx、倪xx已将住房改造成店面持照自行经营饮食服务，并非王xx转让租赁房屋后，该房屋性质作了改变。也就是说，房屋的住改非性质改变在前，王xx转让租赁在后，王xx无权要求叶xx、倪xx给付住改非所获得的补偿款；3、双方签订的店面转让协议，实为店面房屋租赁协议，因为协议中明确约定王xx向叶xx、倪xx支付租金，明确了租赁期限，而涉及到转让仅限于店内价值8000元的餐饮物品，而非店面房屋，该店面房屋的所有权仍属叶xx、倪xx，王xx以承租人的身份要求叶xx、倪xx支付住改非所获得的补偿款，没有事实与法律依据。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除叶xx与王xx于2002年1月26日签订的本市吴兴区xx路x号x室店面转让协议；二、王xx应于本判决生效之日起十五日内将本市吴兴区xx路x号x室房屋腾空返还叶xx、倪xx；三、王xx应支付叶xx、倪xx自2010年8月19日起至2013年4月18日止的房屋占有使用费16000元，限于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回叶xx、倪xx其他诉讼请求。如果王xx未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费295元，减半收取148元，由王xx负担。 王xx不服原审法院作出的判决，向本院提起上诉称：一、叶xx、倪xx在2010年7月21日已经签订了货币补偿安置协议，并将其房产证等证件交付于拆迁办，故从2010年7月22日起，叶xx、倪xx没有权利再收取租金，故原审法院判决其支付房屋使用费16000元没有事实和法律依据；二、叶xx、倪xx于2011年7月21日签的补偿协议中，搬迁奖励费8000元、住改非补助162796元、安置费4000元、装修4462元、移机费966元应归王xx所有。 叶xx、倪xx答辩称：叶xx、倪xx虽已经签订拆迁补偿安置协定，但由于王xx的原因，涉案房屋未交付拆迁单位，现房屋所有权证未被注销，仍具有效力。房屋租赁合同与拆迁安置补偿系两个法律关系，王xx作为承租人，不能享有产权人应得的利益。原审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。 各方当事人在二审中均未提供新证据。 经审理，本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为：叶xx与王xx签订的《店面转让协议》中明确载明“转让费8000元、房屋租金全年7200元、承租期从2002年2月18日起至拆迁为止。”倪xx对此协议的内容亦予以认可。故此协议合法有效，对双方均具有约束力。根据此协议，叶xx、倪xx将店面的经营权转让于王xx，同时将涉案房屋出租于王xx用于店面经营，双方成立房屋租赁合同关系。叶xx、倪xx于2010年5月31日接到湖州市规划与建设局的拆迁通知后，要求与王xx解除房屋租赁合同，符合双方合同约定。王xx拒绝交付承租房屋，并拒付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。王xx认为，叶xx、倪xx已经签订了拆迁安置协议，没有权利再主张租金。对此本院认为，由于王xx未将房屋返还叶xx、倪xx，房屋尚未拆除，叶xx、倪xx对此房屋仍然享有产权。王xx至今仍占用房屋，原审法院根据双方争议发生前的租金支付情况，以每月500元标准认定王xx应支付的房屋使用费并无不当。关于王xx提出的拆迁安置补偿款分配问题，本院认为，本案处理的是房屋租赁合同纠纷，叶xx、倪xx在房屋租赁合同关系中并不存在违约行为，王xx就此提出的上诉理由与本案不属于同一法律关系，王xx以此作为理由拒绝支付房租和返还房屋没有法律上的依据。故王xx提出的上诉理由，本院均不予采纳。 综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费295元，由王xx负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯杰民 审 判 员 邱金海 代理审判员 周寅潇 二○一三年九月三十日 本件与原本核对无异 书 记 员 贾艳红 |
