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（2013）浦民一(民)初字第23899号 原告倪xx，女，1973年x月25日生，x族，住上海市浦东新区惠南镇xxx路xx弄xx号402室。 原告唐x，男，1995年x月1日生，x族，住上海市浦东新区惠南镇xxx路xx弄xx号402室。 上列两原告共同委托代理人李学文，上海永乐律师事务所律师。 上列两原告共同委托代理人金婷婷，上海永乐律师事务所实习律师。 被告上海xx房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区惠南镇xx路xx号。 投资人宋xx，经理。 委托代理人宋志强，男，上海xx房地产经纪事务所工作。 原告倪xx、唐x与被告上海xx房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告倪xx及原告倪xx、唐x的共同委托代理人李学文、被告上海xx房地产经纪事务所的委托代理人宋志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告倪xx、唐x诉称，2012年9月10日，两原告与案外人胡xx经被告居间后签订《房地产买卖居间协议》，出让上海市浦东新区惠南镇xxx路xx弄xx号402室房产（注：以下简称“涉案房产”）。当日，胡xx即向两原告支付购房定金50,000元（人民币，下同），两原告则向被告交纳交房保证金20,000元。数日后，胡xx又向两原告支付房款300,000元。因双方约定于2012年10月30日前结清房款并办理产权过户，故被告于2012年10月26日通知两原告及胡xx至房地产交易中心办理过户手续。但当日，被告突然告知两原告因原告唐x系未成年人，故房产过户需由原告唐x之父（即原告倪xx前夫）签名确认。而此前，被告早已了解原告倪xx的婚姻状况，但却从未告知两原告房产过户牵涉到原告唐x之父。事实上，如果两原告事先得知，则不会签订居间协议。后房屋买卖无法继续进行，买方胡xx等向法院提起诉讼，要求两原告归还购房款、双倍返还定金、返还垫付的税款，本案被告作为第三人参加该案诉讼。该案经法院主持调解，两原告与买方胡xx等已达成调解协议。另在该案中，原告就退还保证金及赔偿履约损失等事项与被告无法协商一致，故经法院释明后提起本案诉讼，现请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告返还两原告交房保证金20,000元；3、被告承担两原告因此而产生的损失53,000元。 原告当庭提交如下证据： 1、原、被告及买方胡xx、黄xx签订的《房地产买卖居间协议》一份，证明在被告居间下，三方于2012年9月10日签订了居间协议，达成了对买卖涉案房产的初步意向。 2、《收据》、《收条》（均系复印件）各一份，证明两原告曾于2012年9月10日、9月18日分别收取买方胡xx、黄xx购房定金50,000元、购房款300,000元。 3、被告出具的《收据》一份，证明2012年9月10日，两原告向被告交纳20,000元作为涉案房产交房保证金。 4、被告出具的《催告书》一份，证明被告在明知房产无法办理过户且责任应由其承担的情况下仍不实事求是，以邮寄《催告书》的方式无理要求原告在2012年11月23日前去办理所谓的过户手续，并将《催告书》及挂号信凭证等提供给买方挑词架讼。 5、（2013）浦民一（民）初字第626号案件的民事诉状及部分证据复印件、法庭审理笔录、调解笔录、谈话笔录、民事调解书（均系复印件），证明原告与买方胡xx等的房屋买卖合同纠纷已经调解解决，另证明被告在明知房产已不能过户的情况下仍冒充两原告及买方胡xx签署《上海市房地产买卖合同》进入房产交易中心的登记（纳税）程序。 6、（2005）汇民一（民）初字第6158号民事调解书一份，证明原告倪xx与原告唐x之父唐xx离婚时，约定原告唐x随原告倪xx共同生活。 被告上海xx房地产经纪事务所辩称，不同意两原告的诉讼请求。涉案房产的登记权利人是两原告，因原告倪xx是原告唐x的母亲且原告唐x尚未成年，故相关协议均由原告倪xx出面签订。至于涉案房产过户时需由原告唐x之父签字确认，系基于涉案房产属拆迁安置房，被告也是直到通知买卖双方办理过户手续时才得知这一新政策。因原告唐x之父没有配合签字，致房产交易不成，被告在纠纷发生后已尽力协调。故被告认为其居间已经成功，涉案房产无法过户责任在于两原告，故不同意两原告的诉讼请求。 被告上海xx房地产经纪事务所未提交证据。 经庭审质证，被告上海xx房地产经纪事务所对原告提供的证据1、2、3、6均无异议，对证据4、5真实性无异议，但认为房产未能过户主要是因为原告方的原因，被告的居间行为并无不当。 根据原、被告的陈述和原告递交的证据，本院确认如下事实：原告倪xx系原告唐x之母，两原告系上海市浦东新区惠南镇xxx路xx弄xx号402室房屋的登记权利人。原告倪xx与原告唐x之父唐xx于2005年12月31日经法院调解解除婚姻关系，双方约定原告唐x随原告倪xx共同生活。2012年9月10日，两原告（协议甲方）在被告（协议丙方）居间之下与买方胡xx、黄xx（协议乙方）达成涉案房产的买卖意向，三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：“乙方于2012年9月10日前支付人民币50,000元作为购房定金、2012年9月18日前支付人民币300,000元作为购房首付款、2012年10月30日前支付人民币650,000元作为购房第二期款；甲、乙双方定于2012年10月30日前办理产权过户手续。”在该居间协议签订当日，买方胡xx、黄xx即向两原告支付购房定金50,000元，两原告则向被告交纳交房保证金20,000元。2012年9月18日，买方胡xx、黄xx依约向两原告支付了购房首付款300,000元。2012年10月26日，被告通知两原告及买方胡xx、黄xx至房地产交易中心办理涉案房产的过户手续时，告知两原告因原告唐x系未成年人，故该涉案房产的过户需征得原告唐x之父的签名确认。后原告唐x之父唐xx未予配合，三方又未能协商一致，致房屋买卖不成。 另查明，2012年12月，买方胡xx、黄xx以房屋买卖合同纠纷为由将原告倪xx、唐x诉至本院，要求两原告归还购房款、双倍返还定金、返还垫付税款。本案被告在该案中作为第三人参加诉讼，后又依买方胡xx、黄xx申请并经法院准许后退出该案诉讼。该案经本院主持调解，买方胡xx、黄xx与本案两原告自愿达成如下协议：“一、解除原告胡xx、黄xx与被告倪xx、唐x于2012年9月10日就上海市浦东新区惠南镇xxx路xx弄xx号402室房屋签订的《房地产买卖居间协议》确定的原、被告双方权利义务关系；二、被告倪xx、唐x于本调解书生效之日返还原告胡xx、黄xx购房款人民币30万元、定金人民币5万元并补偿原告胡xx、黄xx人民币5万元，共计人民币40万元；三、……（略）；四、案件受理费人民币7,300元，减半收取计人民币3,650元，由原告负担人民币650元，由被告倪xx、唐x负担人民币3,000元。”后两原告与被告就交房保证金返还及损失赔偿问题协商未果，故两原告于2013年7月10日诉至本院，请求判如所请。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案两原告经被告居间与买方胡xx、黄xx就涉案房产达成买卖意向，三方签订《房地产买卖居间协议》。但在该协议履行过程中，因来自两原告方面的原因致涉案房产过户受阻、交易不成，现三方签订的《房地产买卖居间协议》中有关两原告及买方胡xx、黄xx的权利义务已经本院调解解除，该《房地产买卖居间协议》事实上无法继续履行，故对于两原告要求解除该居间协议的诉讼请求，本院予以支持。关于被告在向两原告提供居间服务过程中向两原告收取20,000元交房保证金的事实，由被告向两原告出具的《收据》为证，该款项在《房地产买卖居间协议》解除后理应返还两原告所有。另关于两原告要求被告承担其在另案诉讼中向买方胡xx、黄xx所支付的补偿款50,000元、诉讼费3,000元，共计53,000元的诉讼请求，本院难以支持，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，致涉案房产未能交易成功的直接原因在于原告倪xx的前夫也即原告唐x的父亲唐xx在涉案房产办理过户手续时未予配合，但这显然属于两原告与唐xx之间的内部事务。另需要指出的是，被告作为一家专业的房地产经纪机构，应当熟知相关的房地产交易规则和政策，并就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但其直至办理涉案房产过户手续时才告知房产过户需由原告唐x之父签字确认，这一居间行为确实存在一定瑕疵，但却并非致涉案房产交易不成的直接的和根本的原因。本案中，因并无证据显示被告具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况进而损害两原告利益的不当行为，故两原告要求被告承担损害赔偿责任的依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告倪xx、唐x与被告上海xx房地产经纪事务所于2012年9月10日就上海市浦东新区惠南镇xxx路xx弄xx号402室房屋签订的《房地产买卖居间协议》确定的原、被告双方权利义务关系； 二、被告上海xx房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告倪xx、唐x交房保证金20,000元； 三、驳回原告倪xx、唐x的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,625元（原告倪xx、唐x已预交），减半收取计812.50元，由原告倪xx、唐x负担562.50元，被告上海xx房地产经纪事务所负担250元，被告上海xx房地产经纪事务所负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内交至本院。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 周 清 二〇一三年九月三十日 书 记 员 周 莹 |
