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（2013）松民三(民)初字第1765号 原告上海某服饰有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人胡某，总经理。 委托代理人徐某，上海某律师事务所律师。 委托代理人陈某，上海某律师事务所律师。 被告上海某新型包装材料有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人王某，董事长 委托代理人朱某，上海某律师事务所律师。 委托代理人朱某，上海某律师事务所律师。 原告上海某服饰有限公司与被告上海某新型包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海某服饰有限公司的委托代理人徐某到庭参加诉讼，被告上海某新型包装材料有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海某服饰有限公司公司诉称：2007年11月26日，上海某编织服饰厂（以下简称某编织厂）与被告签订房屋租赁协议一份，约定将松江区某镇某经济开发区某路4号标准厂房（以下简称该房屋）2,540平方米租借给被告使用。租赁期限自2008年1月1日起至2018年12月31日止，每季度租金人民币80,000元，于季度开始的第一个月的十号之前付清。2008年3月4日松江区某镇人民政府发文同意某编织厂将该房屋转让给上海某服装有限公司。后因财务原因，某编织厂于2010年将该房屋实际转让给原告，故租赁关系中的出租房随之变成了原告，其余权利义务仍旧参照房屋租赁协议的约定履行，直至2012年第3季度，被告一直向原告持续支付房租。2012年第4季度的房屋，经原告催讨被告也仅支付了60,000元房租，仍剩余20,000元房租未支付。2013年房屋被告未支付，故原告起诉要求：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、被告搬离上海市松江区某镇某路4号房屋；3、被告支付2012年第4季度剩余租金20,000元；4、被告按照每季度80,000元的标准向原告支付自2013年1月1日起至双方租赁关系解除之日止的租金；5、被告向原告按月租金的3‰每日支付滞纳金，自2012年10月11日起计算至被告实际付清租金之日止；6、被告按照每季度80,000元的标准向原告支付自双方租赁关系解除之日止至实际迁出日止的房屋使用费。 审理中，经本院对合同效力释明，原告将诉讼请求变更为：1、判令原、被告之间的租赁合同无效；2、被告搬离上海市松江区某镇某路4号租赁房屋；3、被告支付原告2012年第4季度剩余的房屋使用费20,000元；4、被告按每季度80,000元的标准向原告支付自2013年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。 被告上海某新型包装材料有限公司未做答辩。 经审理查明：2007年11月26日，被告与案外人某编织厂签订房屋租赁协议一份，约定：被告租赁案外人某编织厂位于松江区某镇某经纪开发区某路四号，标准厂房面积2,540平方米，租赁期限5年，自2008年1月1日至2018年12月31日；年租金为320,000元，租金第一年在2008年12月30日之前付清，第二年起每季度80,000元于每季度开始的第一个月的10日前付清；该合同另对其他有关事项作了相应的约定。 被告支付了截止2012年第三季度的租金，2012年第4季度租金尚欠20,000元，2013年1月1日起租金未支付。 2008年3月4日，上海市松江区某镇人民政府出具《关于同意转让“上海松江某编织厂”部分固定资产的批复》，载明同意某编织厂将固定资产中的建筑物2,540平方米转让给案外人上海某服装有限公司（以下简称某公司）。 2013年7月，案外人某编织厂出具情况说明一份，载明2008年拟将该房屋转让给某公司，后由于财务原因，最终将该房屋转让给原告，其不再就该房屋享有权利。 2013年7月，案外人某公司出具声明一份，载明案外人某编织厂拟将该房屋转让给案外人某公司，但因财务原因，最终由某公司的投资方即原告于2010年受让了该房屋，故该房屋与某公司无关，其也未向被告出租过该房屋及收取租金。 2013年8月19日，上海市松江区规划和土地管理局某所出具证明一份，载明坐落于某镇某路4-6号工业用房，建筑面积4785平方米，权属属原告所有。 另查明：本案所涉租赁标的物因未取得房地产权证及建设工程规划许可证，本院就租赁合同的效力对双方当事人进行释明。原告在本院进行释明后变更了诉讼请求，被告未在本院指定的期限内对要求合同无效的后果进行处理。 以上事实，由房屋租赁协议、土地租赁合同及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋系原告自某编织厂受让而取得，相关部门确定了原告的权利，同时某编织厂及拟受让的某公司亦明确不主张权利，且被告截止2012年第四季度前均按约履行付款义务，故原告承继了原本由某编织厂与被告签订的租赁合同的权利义务。 在一审法庭辩论终结前，系争房屋未有建设工程规划许可证、房地产权证等合法建造的证明文件，故本案所涉房屋租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，本案诉讼系因被告未及时向原告支付房屋的占有使用费所引起，故被告应将系争房屋返还原告，同时根据房屋租赁合同约定的标准支付2012年尚欠的使用费以及自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。因被告未到庭亦未对合同无效的后果要求处理，故在本案中不予处理，被告可另行主张。 第三人杨吉珍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告上海某服饰有限公司与被告上海某新型包装材料有限公司之间的房屋租赁合同无效； 二、被告上海某新型包装材料有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告上海某服饰有限公司位于上海市松江区某镇某路4号、面积为2,540平方米的厂房； 三、被告上海某新型包装材料有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海某服饰有限公司2012年尚欠的使用费20,000元； 四、被告上海某新型包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某服饰有限公司自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费（按每季度80,000元标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，减半收取230元，由被告上海某新型包装材料有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 张 丹 二〇一三年九月三十日 书 记 员 仇 知 |
