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（2013）金民三(民)初字第1987号 原告上海某投资管理有限公司诉被告戚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理。依法由审判员邓某适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈某、被告委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年5月5日，原、被告双方分别签订了二份《某生活广场商铺租赁合同》。合同编号分别为0177、0178，同年6月24日，双方又签订了《某生活广场0177、0178号商铺租赁合同补充协议》。0177号合同约定：原告将位于金山区朱泾镇某街某弄某生活广场4号楼4256号商铺租予被告，建筑面积为95.30平方米，用途为办公室，租期为42个月，自2010年5月5日起至2013年11月4日止，免租装修期为6个月，每月租金1739元，每月物业管理费362元。0178合同约定：原告将位于金山区朱泾镇某街某弄某生活广场4号楼4255、4253、4257号商铺租予被告，建筑面积为96.8平方米，用途为办公室，租期为14个月，自2010年5月5日起至2011年7月31日止，免租装修期为6个月，每月租金1766元，每月物业管理费367.84元。补充协议约定：原告将0177号合同以及0178号合同中标的物的附属部分租予被告，建筑面积为39平方米，用途为办公通道，租期为42个月，自2010年5月5日起至2013年11月4日止，每月租金711元，每月物业管理费148.20元。双方另约定：被告应于每3个月第3个月末前10天，向商业管理公司、物业管理公司分别支付6个月的租金、商业管理费和3个月的物业管理费。另0177号、0178号合同均约定：被告未按合同约定时间缴纳租金、商业管理费、物业费和其他相关费用的，自拖欠款项之日起，按拖欠款项的日千分之二向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约交付系争房屋，并按照合同履行合同义务。但自2010年底，被告以各种理由拖欠租金和物业管理费，原告多次催讨无果，故诉请判令被告向原告支付所欠租金、物业管理费以及逾期付款违约金，租金为58816元（0177号合同以及补充协议，自2011年11月5日-2013年11月4日）；物业管理费为26316元（0177号、0178合同以及补充协议，自2011年1月1日-2013年6月30日）；欠付租金违约金为38965.60元（0177号合同以及补充协议分别均自2011年10月23日、2012年4月22日、2012年10月23日、2013年4月22日-2013年6月18日，分别计605天、423天、239天、58天）；欠付物业管理费违约金为28642.33元（0177号、0178合同以及补充协议分别均自2010年12月23日、2011年6月22日、2011年12月23日、2012年6月22日、2012年12月23日-2013年6月18日，分别计909天、728天、544天、362天、178天，本金分别为2172元、2202元、889.20元），以上合计152739.93元。庭审中原告增加诉讼请求，要求判令双方终止0177号商铺租赁合同以及补充协议。 被告辩称，原告主体不适格，委托管理期限到2010年9月27日，之后原告没有权限，且被告主体也不适格，被告不是承租人，只是承租人聘请的经理，据被告所知，公司在2012年已经退租。另外，原告不是物业管理单位，被告不欠原告物业费，况且原告诉请租金以及物业费均已经超过诉讼时效。 原告为证明自己的主张，提交以下证据材料： 1、产权证、委托代理合同，证明原告有权出租和管理涉案房屋。被告对真实性无异议。 2、商铺租赁合同二份、补充协议一份，证明原、被告之间的租赁合同关系以及双方权利和义务。被告对真实性无异议，提出0177号、0178号合同的双方是公司，被告不是合同的一方，补充合同也是基于0177号、0178号合同，不能说明承租人是被告。 3、发票6张，证明被告所欠的物业费。被告认为与本案无关，付款单位不是被告，合同没有约定由哪家物业公司收取物业费，原告无权在本案中提起诉讼。 4、付款计划书，证明被告承诺按照计划书履行付款义务。被告对真实性无异议，但提出付款计划书是上海某绿化工程有限公司债务加入协议，履行人是公司。 被告为证明自己的主张，提交以下证据材料： 上海某实业有限公司工商材料，证明被告不是该公司的股东，也不是该公司的法定代表人。原告对真实性表示无异议，但认为与本案无关。 经庭审，本院对原、被告提供的证据的真实性予以认定。 根据上述采信的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2010年5月5日，原、被告签订了二份《商铺租赁合同书》，合同编号分别为0177号、0178号。0177号合同双方约定：原告将位于朱泾镇某街某弄4号楼4256号商铺租赁给被告，该房屋建筑面积为95.30平方米，租赁期为42个月，时间从2010年5月5日至2013年11月4日，租金为每月1739元，物业管理费每月为362元。0178号合同双方约定：原告将位于朱泾镇某街某弄4号楼4255、4253、4257号商铺租赁给被告，该房屋建筑面积为96.80平方米，租赁期为14个月，时间从2010年5月5日至2011年7月31日，租金为每月1766元，物业管理费367.84元。二份合同均约定：被告应于每三个月第三个月末前十天，向原告、物业公司支付下三个月的商业管理费、物业管理费。如被告未按合同约定时间交纳租金、物业管理费的，被告自拖欠款项之日起，按拖欠款项的日千分之二向原告以及物业公司分别支付滞纳金。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付给被告。被告分别支付了押金1739元、1766元以及部分租金。2010年6月24日，原、被告双方又签订了一份《某生活广场0177号、0178号商铺租赁合同》补充协议。协议约定：原告将0177、0178号合同的附属部分出租给被告，该部分面积为39平方米，租赁期为42个月，每月租金711元，物业管理费148.20元，自2010年5月5日起至2013年11月4日止，租金、物业管理费从2010年5月5日起开始计算，被告应于每三个月第三个月末前十天，向原告、物业公司支付下六个月的租金、商业管理费以及三个月的物业管理费。补充协议签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用。现0178号合同双方已经履行完毕，被告至今尚欠原告位于朱泾镇某街某弄4号楼4255、4253、4257号商铺以及0177、0178号合同载明的附属部分自2011年11月5日起的租金。 另查明，2012年12月31日，被告作出了付款计划书，承诺至2012年12月4日止所欠原告租金42828元（包括其他房屋租金），从2013年1月起至2013年9月分期支付。 又查明，涉案房屋自2011年1月1日起的物业费由原告交纳。 另查明，2007年9月28日，原告与涉案房屋产权人上海某房地产开发有限公司签订了委托代理合同，上海某房地产开发有限公司将某生活广场（含涉案房屋）三年运营权无偿转让给原告，用于培育市场，合同期自合同签订之日起至交房后三年止。 本院认为，原告在取得涉案房屋运营权期限内有权与第三方之间建立租赁关系。原告与被告之间《商铺租赁合同书》以及补充协议的签订时间在运营期限内，合同的签订也符合平等互利、协商一致的原则，应认定有效，双方当事人应依约履行各自的义务。现被告无故拖欠租金，除支付租金外，理应按约支付违约金。双方在0177、0178号合同中未明确写明租金的支付方式，本院根据合同确定的“付六押一”的约定，认定以每六个月结算一次租金。双方在补充协议中约定的“被告应于每三个月第三个月末前十天，向原告、物业公司支付下六个月的租金、商业管理费以及三个月的物业管理费”显然存在笔误之处，本院综合0177、0178号合同认定租金系以每六个月结算一次。关于原告诉请的物业管理费，本院认为双方在合同中明确约定由被告缴纳物业费，现原告在被告逾期不缴纳的情况下已代为被告缴纳，被告应向原告支付代缴的物业管理费，其中0178号合同双方已自然解除，故该合同项下的物业管理费计算至合同到期日止。0177号合同以及补充协议的租金支付至合同终止之日。对原告提出要求被告支付物业管理费的违约金，本院认为无事实和法律依据，本院难以支持。对被告提出原告的诉请已超过诉讼时效的辩解意见，经查明，被告在2012年12月31日作出了还款计划，原告现提起诉讼，并没有超过诉讼时效。即使按被告所述还款计划书是上海某绿化工程有限公司债务加入协议，同样也不能免除被告作为债务人的地位，故本院对被告的辩解意见不予采信。对被告提出的被告主体异议，本院认为，0177、0178号合同首部使用方虽记载为上海某实业有限公司，但合同落款处系被告本人签名，并未加盖上海某实业有限公司公司的印章，被告也不是该公司的法定代表人，且与之相关联的补充协议无论从首部还是落款处均为被告，故被告作为合同的一方事实成立。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告上海某投资管理有限公司与被告戚某签订的0177号《商铺租赁合同书》以及《某生活广场0177、0178号商铺租赁合同补充协议》终止履行； 二、被告戚某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资管理有限公司自2011年11月5日至判决生效之日止分别以每月1739元以及每月711元计算的租金（扣除被告支付的押金1739元、1766元，合计3505元）； 三、被告戚某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资管理有限公司分别自2011年10月23日、2012年4月22日、2012年10月23日起至2013年6月18日，以10434元（1736元×6个月）为本金，按每日千分之二计算的违约金合计26439.75元以及自2013年4月22日起至2013年6月18日，以2013年5月5日起至判决生效日止，月租金1739元计算的金额为本金，按每日千分之二计算的违约金；支付分别自2011年10月23日、2012年4月22日、2012年10月23日起至2013年6月18日止，以4266元（711元×6个月）为本金，按每日千分之二计算的违约金合计10810.05元,以及2013年4月22日起至2013年6月18日，以2013年5月5日起至判决生效日止，月租金711元计算的金额为本金，按每日千分之二计算的违约金； 三、被告戚某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资管理有限公司自2011年1月1日起至2011年7月31日的物业管理费2574.88元和自2011年1月1日起至2013年6月30日的物业管理费10860元以及4446元，三项合计17880.80元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1677元，由原告负担287元，被告负担1390元。被告所负之款于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 邓玲娣 二〇一三年十月八日 书 记 员 寿飞飞 |
