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（2013）金民三(民)初字第1988号 原告上海某投资管理有限公司诉被告戚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理。依法由审判员邓某适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈某、被告委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年6月28日，原、被告签订了一份《某生活广场商铺租赁合同》。约定：将金山区朱泾镇某街某号2层252室商铺租予被告，建筑面积为38.78平方米，用途为商用办公，租期为24个月，自2010年6月29日起至2012年6月13日止，免租期为6个月，每月租金708元，每月物业管理费147.36元，被告应于每月6个月末前10天，向商业管理公司支付下一期的租金、商业管理费，被告应于每3个月第3个月末前10天，向物业管理公司支付下一期的物业管理费。另约定：被告未按合同约定时间交纳租金、商业管理费、物业费和其他相关费用的，自拖欠款项之日起，按拖欠款项的日千分之二向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约交付系争房屋，并按照合同履行合同义务。但自2010年底，被告以各种理由拖欠租金和物业管理费，原告多次催讨无果，故诉请判令被告向原告支付所欠租金、物业管理费以及逾期付款违约金，租金为3892元（2011年12月29日-2012年6月13日，每月708元）、物业管理费为4410元（2011年1月1日-2013年6月30日，每月147元）；欠付租金违约金为4475.80元（2011年11月22日-2013年6月18日，计575天）；欠付物业管理费违约金为4799.84元（分别从2010年12月23日、2011年6月22日、2011年12月23日、2012年6月22日、2012年12月23日-2013年6月18日，计909天、728天、544天、362天、178天，本金均为882元），合计17577.64元。 被告辩称，原告主体不适格，委托管理期限到2010年9月27日，之后原告没有权限。另外，原告不是物业管理单位，被告不欠原告物业费，况且原告诉请租金以及物业费均已经超过诉讼时效。 原告为证明自己的主张，提交以下证据材料： 1、产权证、委托代理合同，证明原告有权出租和管理涉案房屋。被告对真实性无异议。 2、商铺租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系以及双方权利和义务。被告对真实性无异议，提出合同已经在2012年6月履行完毕，原告诉讼超过诉讼时效。 3、发票三张，证明被告所欠的物业费。被告认为与本案无关，合同没有约定由哪家物业公司收取物业费，原告无权在本案中提起诉讼。 4、快递详清单，证明原告在2013年6月9日提起过诉讼。 被告对真实性无异议，但提出原告只能从2012年6月9日主张至2013年6月13日。 5、付款计划书，证明被告承诺按照计划书履行付款义务。被告对真实性无异议，但提出付款计划书是上海某绿化工程有限公司债务加入协议，履行人是公司。 被告为证明自己的主张，提交以下证据材料： 上海某实业有限公司工商材料，证明被告不是该公司的股东，也不是该公司的法定代表人。原告对真实性表示无异议，但认为与本案无关。 经庭审，本院对原告提供的证据的真实性予以认定。对被告提供的证据本院认为与本案无关联性，本院不作认定。 根据上述采信的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2010年6月28日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同书》，原告将位于朱泾镇某街某号2层252室商铺租赁给被告，该房屋建筑面积为38.78平方米。双方约定，租赁期为24个月，时间从2010年6月29日至2012年6月13日，租金为每月708元，物业管理费为每平方米每月3.80元，被告应于每六个月第六个月末前十天，向原告支付下一期的租金，每三个月第三个月末前十天，向物业管理公司支付下一期物业管理费。合同又约定为先付后用，租金、物业管理费实行每3个月结算一次，如被告未按合同约定时间交纳租金、物业管理费的，被告自拖欠款项之日起，按拖欠款项的日千分之三向原告以及物业公司分别支付滞纳金。双方在合同中还作了其他约定。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付给被告。被告支付了押金708元以及部分租金，至今尚欠原告2011年12月29日至2012年6月13日租金3892元。2012年12月31日，被告作出了付款计划书，承诺至2012年12月4日止所欠原告租金42828元（包括其他房屋租金），从2013年1月起至2013年9月分期支付。 又查明，涉案房屋自2011年1月1日起的物业费由原告交纳。 另查明，2007年9月28日，原告与涉案房屋产权人上海某房地产开发有限公司签订了委托代理合同，上海某房地产开发有限公司将某生活广场（含涉案房屋）三年运营权无偿转让给原告，用于培育市场，合同期自合同签订之日起至交房后三年止。 本院认为，原告在取得涉案房屋运营权期限内有权与第三方之间建立租赁关系。原告与被告之间《商铺租赁合同书》的签订时间在运营期限内，合同的签订也符合平等互利、协商一致的原则，应认定有效，双方当事人应依约履行各自的义务。现被告无故拖欠租金，除支付租金外，理应按约支付违约金。现原告诉请以拖欠金额的千分之二计算违约金，此举与法不悖，本院予以准许。双方在合同中既约定每六个月第六个月末前十天，支付下一期的租金，又约定租金、物业管理费实行每三个月结算一次，因原告为合同文本提供方，故本院对违约金的计算从有利于被告角度按照三个月结算的方式予以调整，以每三个月第三个月末最后一天作为下三个月租金的应付之日。关于原告诉请的物业管理费，本院认为双方在合同中明确约定由被告缴纳物业费，现原告在被告逾期不缴纳的情况下已代为被告缴纳，被告应向原告支付代缴的物业管理费，物业管理费的支付至合同到期日止。对原告提出要求被告支付物业管理费的违约金，本院认为无事实和法律依据，本院难以支持。对被告提出原告的诉请已超过诉讼时效的辩解意见，经查明，原告在诉讼时效内主张自己的权利，故本院对被告的辩解意见不予采信。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告戚某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资管理有限公司租金3892元，扣除被告押金708元，被告尚应支付租金3184元； 二、被告戚某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资管理有限公司自2011年12月28日起至2013年6月18日计536天，以2124元为本金，按每日千分之二计算的违约金即2276元以及自2012年3月28日起至2013年6月18日计446天，以1768元为本金，按每日千分之二计算的违约金即1577元，合计3853元； 三、被告戚某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资管理有限公司物业管理费2562.70元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费119元，由原告负担94元，被告负担25元。被告所负之款于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 邓玲娣 二〇一三年十月八日 书 记 员 寿飞飞 |
