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（2013）松民三(民)初字第1545号 原告陈某，女，1964年6月4日生，汉族，住浙江省宁波市。 委托代理人黄某，上海某律师事务所律师。 委托代理人朱某，上海某律师事务所律师。 被告上海松江某有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人陈某，董事长。 原告陈某与被告上海松江某有限公司（以下简称“某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2013年8月19日、9月2日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人黄某、被告某公司的法定代表人陈某二次到庭参加了庭审，原告陈某及其委托代理人朱某参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告陈某诉称：原、被告于2004年2月20日签订了名为联建实为买卖房屋的协议，原告选定了上海国际某C区30幢224号商铺（以下简称为“系争房屋”），并按约定支付了所有购房款424,030元；商铺建成后，因办理分户独立产权需要，双方于2007年9月18日签订了《某联建房结转销售（办证）协议书》,同日被告向原告开具了294,030元的上海市房地产业销售统一发票。被告的大产证早在2011年3月25日已办出，但至今未为原告办理出产证，这对原告行使出售房产、办理抵押贷款等拥有完整产权应享有的各项相关权益造成重大损失，而且自2011年至今，房价一直在涨，且涨幅很大，按同期银行贷款利率每年6.15％计算损失，也仅能弥补原告的部分损失，故请求法院予以支持。此外，根据协议书附件一约定，被告应按双方约定的装修标准对原告购买的系争房屋进行装修，装修费23,000元从原告应得的第一年和第二年租金中扣除，被告早已扣除了23,000元的装修费，但至今未对三楼和四楼进行装修，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告为原告办理上海市松江区洞泾镇某路501弄上海国际某C区30幢224号房屋（现门牌号码为上海市松江区洞泾镇某路501弄8号117室、217室、317室）的产证；2、被告按原告已付房款424,030元的同期银行贷款利率每年6.15%向原告支付违约金，直至办出产证为止（暂自2011年6月26日算至2013年7月25日为54,329元）；3、被告返还原告房屋装修费11,500元。 被告某公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求，办证现在是可以办的，被告也同意办证，但办证需要相关政府部门的配合，通过被告的努力，直至2013年5月6日系争房屋的门牌号码才做好，系争房屋现在的门牌号是上海市松江区洞泾镇某路501弄8号117室、217室、317室；此外，原告在明知被告已经开始统一为业主办理分户产权证的情况下，为了不承担商铺开业必须增加的设施费用，故意不来公司结算办证所需的相关费用，签订办证备案合同，故延迟办证的责任在原告。对于原告的第二项诉讼请求，首先，被告除收取了原告的294,030元并开具了发票外，根本没有收到原告的100,000元土地转让费和30,000元边间费，其次，被告不同意支付违约金，因为具备办理分户产权证条件的时间是由政府有权部门确定，不是被告所能决定。退一步说，如果法院认定被告要支付的话，6.15%的标准也过高，希望法庭能够调整。对于原告的第三项诉讼请求，办证协议与代包租协议是两个相邻的法律关系，原告把房屋出租给被告要有基本的装修条件，这个装修条件就是23,000元，原告委托被告装修，装修费用从租金中抵扣。被告都没有对这些房屋进行装修，而是在履行代租过程中同样采用装修费用包干的作法交给给市场经营户来做，该装修费用仅作为租赁入驻商户的基本装修费用。且系争房屋在出租6年的使用期间，装修房已消耗殆尽，为此，租户在归还房屋时只要符合房屋的正常使用状态即可，不需将房屋装修后归还出租方，同样，被告与原告的代（包）租赁合同在六年租赁期满后，主要归还符合正常使用状态的房屋即可，没有规定要将房屋装修后归还原告。 经审理查明：2004年2月20日，原、被告签订了《上海国际某联建房协议书》一份，约定为加快上海国际某项目建设，被告拟于礼品生产经营企业或个体经营者合作联建，原告选定某内一期C区12幢1号地块联建房一间，每间占地面积41.60平方米（长度11.24米×宽度3.70米，三层框架结构），共计建筑面积140平方米（含公用面积），因公配设施影响的面积增减部分基础设施配套建设费等每平方米按1,200元结算（不含建筑工程费）；原告应向被告交纳联建房基础设施配套建设费，每间价格为108,000元，应在2003年2月28日前交清，该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设（不含花岗岩铺地）、绿化植树等设施配套费用，第一期联建房被告应在2004年底前竣工交付原告；联建房建筑工程费用及交纳办法：联建房建筑工程由被告按建筑法有关规定和联建房设计的标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房建筑工程土建（含打桩）基本费用每间98,000元，门面统一装修基本费用每间12,500元（边间的边门边窗造价需另增加10,000元），门前路面底层走廊花岗岩铺地基本费用每间11,500元，规划建筑设计费、勘察及测量费、工程管理费、项目人防费、竣工验收费、工程建设管理费基本费用每间10,000元，合计132,000元（边间142,000元）,此建筑工程款原告可选择按实摊派方案结算（原告选择了包干结算），具体付款期根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费，土建开工支付35％，结构封顶支付35％，花岗岩铺地开始支付20％，交房时余款结清；被告经营的上海国际某联建房属商业用地，联建房竣工验收合格后，产权归原告所有，由被告代为办证（绿证），政府规定收取的相关税和费由原告负担；原告可以租赁或转让其联建房，转让联建房的必须到被告办理登记转让手续，并支付总房地价1％的手续费。协议对其他事项亦作出相应约定。 另查明，2007年9月18日，原、被告签订了《某联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际某联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、某商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府向松江区房土局请示办理分户独立产权证，并将上述协议报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据某审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告对商铺进行装修，装修价款按23,000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从第一年租金中扣除15,000元，第二年租金中扣除8,000元等事宜。被告于2007年9月18日向原告出具了金额为294,030元的发票。 再查明，2010年11月25日被告向原告发出致某联建业主的一封信，载明首期36幢商铺建设到2010年11月上旬，包括消防、环保、交通、绿化、卫生、污水处理、工程质量、建设规划、土地核验等已全部通过；2011年1月30日，被告向原告发出致联建户2011年的新春慰问信，载明整个某联建项目已经全部通过了竣工验收，被告为了便于招商而新增了消防喷淋、监控、电梯等设施；2011年4月27日被告向原告发出告知函，表明被告规划建设的房型不符合办理小产证要求，需按户进行产权分割；2011年12月31日被告向原告发出新春贺信，表明被告规划建设的房型不符合办理小产证要求，需按户进行产权分割，被告为了便于招商而新增消防喷淋、监控、电梯等设施。2011年3月25日，被告取得了系争房屋所在项目的大产证。 双方当事人均确认系争房屋现在的门牌号码为上海市松江区某路501弄8号117室、217室、317室，该系争房屋1-2层已装修，3-4层并未装修。 以上事实，联建房协议书、由某联建房转销售（办证）协议书、购房发票、信函、照片、房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《上海国际某联建房协议书》及《某联建房结转销售（办证）协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。本案中，根据原、被告在上述协议书中的约定，办证条件具备后，被告应当代原告办理系争房屋的小产证；审理中，被告表示2013年5月6日已经完成了最终门牌号码的上传，可以为每户业主办理分户产权证了，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证，涉及产权分割的小产证在此之后即可办理，故现办证条件已经具备，被告理应协助原告办理小产证。至于被告以原告不同意支付消防、喷淋、监控、电梯的费用为由，拒绝为原告办理小产证，与双方的约定相悖，本院不予支持。 其次，根据《某联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证，故原告主张自原先的大产证办出之日后90日计算违约金依据不足，另原告主张按照424,030元为本金计算违约金亦缺乏依据。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约。至于原告主张的违约金计算标准，本院根据双方的意见，酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，年利率最高不超过每年6.15％。考虑到分户大产证办出后，原告办理小产证亦需合理时间，故本院自2013年5月21日起计算被告无合理原因拒绝为原告办理小产证的违约金。 关于原告主张的装修费用，因双方约定了每间房屋23,000元的标准由被告代为装修，而被告仅对该房屋的1-2层进行了装修，3-4层未进行装修，故应承担相应的责任，但考虑到原告已获取租金回报、商铺装修的折旧问题，本院酌定被告返还原告装修款2,500元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下： 一、被告上海松江某有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈某将上海市松江区洞泾镇某路501弄8号117室、217室、317室的产权证办至原告陈某名下； 二、被告上海松江某有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告陈某名下之日止的逾期办理产权证的违约金（以294,030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，年利率最高不超过6.15％）; 三、被告上海松江某有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈某装修款2,500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,526元,减半收取763元，由原告陈某负担738元（已付），被告上海松江某有限公司负担25元（于判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 洪 飞 二〇一三年十月八日 书 记 员 苏晓星 |
