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（2013）沪一中民二(民)终字第2321号 上诉人（原审被告、反诉原告）长兴县某有限公司。 上诉人（原审被告）刘某。 上述两上诉人共同委托代理人林兴鹤，上海市天云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）上海某实业有限公司。 委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师。 上诉人长兴县某有限公司（以下简称“某公司”）、刘某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三(民)初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人某公司、刘某共同的委托代理人林兴鹤，被上诉人上海某实业有限公司（以下简称“某公司”）的委托代理人孙鸿书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2010年10月18日，某公司（甲方）与某公司（乙方）签订租赁合同约定，某公司将本市松江区泗泾镇九干路1号[产权证为沪房地松字(2005)第025863号]房屋和土地以及南面无证办公楼800平方米，即围墙内的房屋和土地，建筑面积（含公摊面积）约5,777.77平方米出租给某公司使用，租赁期限从2010年11月10日至2015年11月9日，所租赁房屋和土地从某公司向某公司支付首期租金之日起交付某公司使用，实际交房时间和约定租赁时间的期间为免租期。合同第二条第1款约定：“租金每年合计人民币（下同）170万元。第一年租金6个月支付一次，从第二年开始一年支付一次。每次支付租金须提前10天；但甲方应在支付日前5天把发票开给乙方，乙方根据发票向甲方支付租金，90万元租金发票所交税费由甲方承担，余额税费乙方自负。”第二条2款约定：“租赁协议签订时，乙方应向甲方支付150,000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收回的租赁保证金可用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”合同第二条第6款约定：“甲方保证对租赁土地和房屋原围墙处可以构筑围墙，乙方在构筑围墙过程中如有政府干涉，由甲方负责和政府部门沟通，所花费用由甲方自己承担。否则视为甲方违约，乙方有权提前解除合同，并赔偿乙方损失或违约金。（甲方和房屋所有人之间的租赁合同做为本合同的附件，以方便乙方备查。）”合同第三条第1款约定：“每拖缴超过一天按日租金的1‰滞纳金收取，超过30天，甲方将采取停电、水、关闭大门等措施，并有权收回出租房屋，收取房屋滞纳金，同时有权终止合同。”第三条第2款约定：“任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。乙方不按时交付租金超过30天，甲方有权没收乙方租房的保证金，并有权对承租人厂房（仓库）内的物资进行扣留，如乙方提前退租应补足免租期内的租金。”合同第十一条第2款约定：“在2010年10月22日前，乙方应把首期租金和保证金支付给甲方。”合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，某公司将房屋及场地交付了某公司。某公司向某公司交付了租赁保证金15万元以及自2010年11月10日至2011年11月9日的租金170万元，以后某公司未再支付租金。后某公司向某公司要求支付租金，但某公司至今未付。后某公司多次催讨，均未果。某公司系刘某投资的个人独资企业。某公司遂起诉要求判令两上诉人支付租金170万元、违约金42.5万元，并继续履行租赁合同。原审审理中，某公司诉讼请求变更并明确为如下：1、判令解除某公司与某公司签订的租赁合同；2、判令某公司支付2011年11月10日至合同解除日的租金暂计113万元（实际按照每年170万元标准计算）；3、判令某公司支付违约金42.5万元；4、判令刘某对上述第2、3项诉请承担连带清偿责任。原审审理中，某公司表示其收取的租赁保证金15万元可冲抵某公司欠付的租金。 某公司在租赁期间曾在场地外侧搭建了围墙，对房屋进行了一定装修，并且在仓库这一房屋上建了一广告牌。2012年4月底，某公司收回了房屋及场地。以后，某公司将某公司搭建的围墙予以拆除。某公司向某公司交付的房屋为两幢，一幢为本市松江区泗泾镇九干路1号，建筑面积4,977.77平方米，土地使用权面积为6,580平方米，房屋登记的产权人案外人上海多福文具用品有限公司，产权证为沪房地松字（2005）第025863号。某公司租赁该房屋后作为仓库使用。另一幢房屋为办公楼，未取得建设工程规划许可证，该房屋建筑面积约800平方米。两幢房屋属于一个区域内。2010年7月10日，某公司与案外人上海多福文具用品有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由某公司承租松江区泗泾镇九干路1号独门独院的所有建筑及场地，租赁期限自2010年7月10日至2020年7月9日止。该合同对其他事宜进行了约定。 原审另查明：某公司于1996年9月成立，投资人为刘某，注册资本3,000万元，工商资料显示实收资本3,000万元。 原审审理中，原审法院依据某公司申请，通过上海市高级人民法院委托了上海沪港建设咨询有限公司对上述办公楼进行装修价款的审价，该公司于2013年5月20日出具《报告书》明确该房屋装修工程造价为338,055元。 原审审理中，原告还自述房屋收回后又出租给了他人，但未重新进行过装修；其收回房屋时，某公司所建的广告牌已经破损，无法使用。 原审认为，双方之间租赁合同涉及的租赁标的物中办公楼部分，因该房屋未取得建设工程规划许可证，故涉及该房屋的租赁合同关系应属无效。合同中因租赁仓库及场地所发生的租赁合同关系，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，故应属有效。关于办公楼部分的租赁合同关系，原审法院认为，导致该合同关系无效的责任，某公司与某公司均存在过错，且相对而言，某公司的过错大于某公司的过错。关于仓库及场地的租赁合同关系，原审法院认为，导致双方发生纠纷的根本原因还是某公司未能按约支付租金所致，根据合同约定，某公司有权解除仓库及场地的租赁合同关系。合同解除时间以某公司收到原审法院诉状副本之日即2012年3月20日为准。某公司认为导致合同解除系因围墙问题所致以及双方已经协商解除合同的意见，并无证据证明，故原审法院不予采信。关于某公司主张的租金及使用费，原审法院认为，某公司占有某公司出租的房屋及场地，某公司有权按照合同约定的租金标准主张租金及使用费。因某公司未提供房屋及场地何时交还某公司的证据，故原审法院确认某公司自述的2012年4月底为房屋收回之时。因某公司曾向某公司支付租赁保证金15万元，而某公司表示同意将该款冲抵租金，故该笔费用可抵作租金及使用费，某公司无需再另行返还。关于某公司主张的违约金，原审法院认为仓库及场地部分合同关系解除系因某公司违约导致，原审法院结合合同约定以及仓库占据整个合同建筑物面积比例确定违约金数额。关于某公司主张的装修损失、广告牌损失，原审法院考虑某公司已经实际使用房屋时间约租期的一半、某公司收回房屋后又对外进行出租且未再次进行装修，同时结合鉴定意见及双方过错，酌情确定某公司就办公楼部分的装修损失承担责任。对于广告牌及仓库等其余装修损失，原审法院认为，本案纠纷起因系某公司未能按约支付租金所致，故对该等损失均不予以支持。关于某公司要求刘某承担连带责任的请求，原审法院认为，刘某未证明某公司的财产独立于自己的财产，故刘某应对某公司的债务承担连带责任，某公司该项诉讼请求原审法院予以支持。 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二〇一三年六月十九日作出判决：一、确认某公司与某公司签订的租赁合同中涉及办公楼部分的租赁合同关系为无效，确认涉及仓库及土地部分的租赁合同关系已经解除；二、某公司于判决生效之日起十日内支付某公司租金及使用费（租金及使用费的计算方式：按照每年人民币170万元标准，从2011年11月10日计算至2012年4月30日，并扣除租赁保证金人民币15万元）；三、某公司于判决生效之日起十日内支付某公司违约金人民币366,153.8元；四、刘某对上述第二、三项承担连带清偿责任；五、某公司于判决生效之日起十日内赔偿某公司损失人民币118,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审判决后，某公司、刘某均不服，向本院提起上诉。某公司上诉称：其一，一审认定房屋实际收回时间错误。2011年12月，被上诉人已经收回房屋，所以2012年1月被上诉人在自行控制的房屋上贴出通知。其二，被上诉人拆除了围墙，违反了合同第6条约定，故被上诉人存在违约。其三，一审认定出租的房屋约5,777.77平方米有错误，虽然双方在租赁合同中约定租赁房屋面积为约5,777.77平方米，但上诉人实际租赁的房屋面积少于合同约定的面积，其中，厂房面积实际不到4,300平方米，办公楼不到600平方米，故应根据实际面积扣减相应的租金。其四，广告架、电动门被上诉人仍在出租他人使用或自己使用，故应赔偿上诉人相应费用。其五，一审认定被上诉人向上诉人赔偿的装修数额不正确。据此，要求二审法院撤销原审判决第二、三、五项，对于第二项，要求改判按照实际租赁面积计算相应的租金及使用费；对于第三项，要求改判不支付违约金；对于第五项，要求重新评估，并按照新的评估价格的三分之二进行赔偿。 刘某上诉称：某公司是有限责任公司，刘某的注册资金全部到位了，要求刘某承担无限责任是没有依据的。合同不是刘某签订的，是作为公司代表签订的。据此，要求撤销原审判决第四项，改判刘某对于原审判决第二、三项不承担连带责任。 两上诉人对对方的上诉请求及理由互相认可。 被上诉人某公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，其一，某公司称某公司于2011年12月即已收回房屋，但缺乏证据予以佐证，某公司于2012年1月张贴催缴租金公告的行为，亦无法说明某公司已经将房屋收回，故对于某公司的该主张，本院不予采信。因某公司未提供房屋及场地何时交还某公司的证据，故原审法院确认某公司自述的2012年4月底为房屋收回之时，并无不妥，本院予以维持。其二，因围墙拆除的时间在某公司收回房屋之后，故某公司所称某公司拆除围墙违反合同约定，属于违约行为的主张，缺乏依据，本院不予认可。其三，某公司称应根据租赁房屋实际面积相应减少租金，亦无证据佐证，本院不予采信。其四，因某公司拖欠租金，违反合同约定，导致仓库及场地部分合同关系解除，故原审法院结合合同约定以及仓库及场地占据整个合同建筑物面积的比例，确定某公司所应支付的违约金数额，并无不妥，本院予以维持。某公司主张其不应支付违约金，缺乏依据，本院不予采信。其五，本案租赁物中办公楼部分未取得建设工程规划许可证，而其余部分并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方合同因某公司违约导致解除，故某公司仅应就办公楼部分的装修损失承担相应的赔偿责任。原审法院综合鉴定意见及双方过错、某公司对房屋的实际使用情况等，酌情确定某公司就办公楼部分装修损失进行赔偿，并无不妥，本院予以维持。某公司认为原审对装修损失的认定不正确，要求重新评估并按照新的评估价格的三分之二进行赔偿的主张，依据不足，本院不予认可。某公司认为某公司还应就广告架、电动门进行赔偿，但缺乏依据，本院不予认可。另，刘某以其注册资金全部到位为由，认为其不应就某公司应支付的租金及使用费、违约金承担连带责任，亦缺乏依据，本院不予采信。某公司系刘某独资的有限责任公司，而刘某未能证明其财产独立于某公司的财产。因此，原审法院认定刘某应对某公司应付租金、使用费、违约金承担连带责任，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。某公司、刘某的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币23,675元，由上诉人长兴县某有限公司、刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 蒋辉霞 代理审判员 朱 瑞 二○一三年十月九日 书 记 员 周璐珺 |
