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（2013）沪二中民二(民)终字第1371号 上诉人(原审被告，反诉原告)郭某某。 委托代理人张恩，上海市锦泓律师事务所律师。 被上诉人(原审原告，反诉被告)上海夏心投资管理有限公司。 法定代表人黄某某。 委托代理人刁爱祥，上海闰德律师事务所律师。 上诉人郭某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人郭某某的委托代理人张恩、被上诉人上海夏心投资管理有限公司(以下简称夏心公司)的委托代理人刁爱祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，本市学前街XXX号二层房屋(建筑面积383.38㎡)及尚文路XXX号二层(建筑面积731.23㎡)系郭某某所有，其中学前街房屋类型为办公楼，尚文路房屋类型为商场。2012年5月9日，郭某某委托案外人潘少燕出租上述房屋。 同年5月20日，夏心公司与郭某某签订房屋租赁合同。合同约定：一、夏心公司承租郭某某所有的本市学前街XXX号二层房屋约383.38㎡及尚文路XXX号二层约731.23㎡(共计1,114.61㎡，以下简称系争房屋)用作经营白领公寓使用；另郭某某将尚文路XXX号二楼楼梯入口处一间房屋(面积约15㎡，以下简称独立房屋)无偿提供给夏心公司管理使用，合同终止履行时，夏心公司无条件将该房屋归还。二、夏心公司租赁房屋的用途为用作白领公寓的出租经营，夏心公司应按照国家规定向工商登记部门及其他相关部门办理登记手续，但无论批准与否均不能影响本合同的履行；夏心公司需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得郭某某书面同意，按规定须向有关部门报批的，应报请有关部门批准后，方可进行。三、郭某某将房屋于2012年8月1日有效地交付夏心公司装修施工，如未能及时交房超过30天，并经夏心公司书面催告仍无法交房的情况下，影响装修工程进度，应予赔偿造成的损失；实际有效交付房屋系指郭某某须保证物业及业委会关系，同意拆除房屋内部隔断，并可进出建筑材料，夏心公司不得擅自拆除承重墙。四、装修期为两个月，免租期按郭某某清场后第2天验收后算起；租期8年，从2012年7月1日至2020年6月30日。五、首年租金为人民币85.2万元(以下币种均为人民币)，租金自2012年7月1日起算；2012年租金分三次支付，签约支付10万元，第一次首期余额32.4万元，在房屋清场后2天内付清；租金4个月支付一次，应在每期租赁开始之前7日前一次性付清当期租金，逾期每日须按年总租金千分之一的标准支付逾期违约金；签约当日夏心公司应支付定金10万元，交房之日定金转为房屋租赁期间的租赁保证金并补足14万元，保证金除用以抵充夏心公司按约应付而未付的费用及其在租赁期间损坏房屋、设施赔偿的保证外，剩余款项在本合同终止时房屋交还郭某某后无息退还；房屋使用要求和维修责任，郭某某要配合夏心公司疏通物业，并同意夏心公司在非承重墙以外的内部拆除或分隔，费用由夏心公司承担。六、水、电、燃气、有线电视、宽带等费用及物业管理费(含环卫费、联防费、门前三包费、治安费等)由夏心公司承担。……九、郭某某未按合同约定按时交付该房屋，经夏心公司催告后30日内仍未交付的，或者郭某某交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使夏心公司不能正常使用的，夏心公司可书面通知郭某某解除合同，并有权要求赔偿损失；夏心公司逾期不支付租金累计超过1个月的，郭某某可书面通知夏心公司解除合同，并有权要求赔偿损失。十、夏心公司中途擅自退租的，应按提前退租天数的1倍向郭某某支付违约金，并赔偿违约金不足抵付的损失。同日，双方签订房屋租赁合同(补充合同)，约定因夏心公司经营管理需要，经夏心公司要求，郭某某将位于本市尚文路XXX号二楼楼梯入口处一间面积约15㎡独立房屋(该房屋不属于主合同的房产证范围)租赁给夏心公司有偿使用，年租金1.2万元，每年租赁前7天支付当年租金，除租金外的其他条款与主合同一致。夏心公司于当日支付郭某某定金10万元。同年8月3日，夏心公司转帐支付郭某某10万元，并对系争房屋开始装修，房屋内原有装修及隔断现已被夏心公司拆除。 夏心公司于2012年9月18日向法院提起诉讼，认为双方在合同中约定，实际有效交付房屋是指郭某某须保证物业及业委会关系，同意拆除房屋内部隔断，并可进出建筑材料。夏心公司支付定金及租金各10万元，后开始进场装修。由于三楼以上居民及物业公司工作人员不同意装修和拆除隔断，阻止装修施工人员从本市尚文路XXX号所在小区出入口进出，禁止系争房屋装修后作居住使用，夏心公司要求郭某某协调未果，遂于8月8日停止施工。由于郭某某作出“保证物业及业委会关系，同意拆除房屋内部隔断，并可进出建筑材料”的虚假承诺，交付的房屋明显不符合约定的实际有效交付条件，不能满足租赁用途，致使夏心公司难以实现订立合同的目的。夏心公司于2012年7月15日已与案外人上海瑜欣建筑装潢设计有限公司(以下简称瑜欣公司)签订《白领公寓装饰装修设计施工合同》，夏心公司支付现金21万元；因居民和物业公司禁止施工，致合同无法继续履行。为此，夏心公司与瑜欣公司签订《终止合同书》，约定夏心公司支付该公司违约金21万元。综上，要求法院确认双方签订的房屋租赁合同于诉状副本送达之日起解除，郭某某退还租金10万元、双倍返还定金20万元、赔偿损失21万元。 郭某某则提起反诉，认为合同签订后，郭某某按约于2012年8月1日上午9时将系争房屋及独立房屋全部交付夏心公司，但夏心公司至今仅支付房屋租金及保证金20万元。因夏心公司长时间拒付租金，构成违约，为减少损失扩大，故要求：1、确认房屋租赁合同于夏心公司返还系争房屋之日解除；2、夏心公司支付自2012年10月1日至返还房屋日止的租金；3、夏心公司支付逾期付款违约金(第一期租金按852元/日计，180天共计153,360元，第二期租金按1,704元/日计至实际付款之日)；4、夏心公司返还系争房屋及独立房屋；5、夏心公司支付自2012年8月1日起至实际返还房屋日止的水、电、煤、有线电视、宽带、物业等费用(按单结算)。 原审法院审理中，关于系争房屋的交付，夏心公司称，其虽于2012年8月3日收到主合同约定的系争房屋的钥匙(独立房屋至今未交付)，但因房屋不符合合同约定用途、郭某某未保证物业及业委会关系、夏心公司无法进出建筑材料，故郭某某之交付不符合合同约定的实际有效交付的条件；郭某某称，2012年8月1日9时，其已将主合同及补充合同约定的全部房屋的钥匙交付夏心公司，实际有效交付房屋是指郭某某同意拆除内部隔断，而非业委会、居民同意，进出建筑材料由郭某某与物业公司沟通，现夏心公司已拆除系争房屋原隔断及装修，郭某某之交付符合合同约定。 夏心公司提供同年8月6日负责管理涉案房屋所在小区的上海霞悦物业管理有限公司平利公寓管理处(以下简称平利管理处)盖章的《关于黄浦区尚文路XXX号二楼房屋出租的情况说明》：“郭某某先生、潘少燕女士：你们与夏心公司签订的上海市黄浦区尚文路XXX号二楼房屋出租合同，现因地区业委会和居民强烈反对，不同意该处房屋改为公寓房，考虑业委会和居民的意见，希望本着居民利益和民声意见，慎重考虑该处房屋出租问题，以免造成不必要的麻烦。特此说明。”。 郭某某提供同年10月20日平利管理处盖章的《情况说明》：“关于黄浦区尚文路XXX号二楼房屋及学前街XXX号二楼房屋的装修，我公司员工从未阻止夏心公司的施工人员进出小区及进行装修施工，特此说明。”该说明下方附有手写内容“证明：承租方夏心公司未根据上海市黄浦区建筑建材业安全质量监督所的要求办理如下证件：①未办理施工许可证擅自施工；②施工单位安全管理责任人员名单备案。”平利管理处亦在该手写内容上盖章。 在夏心公司向法院提起诉讼，该案进入诉前调解程序阶段，2012年11月2日夏心公司同意交接房屋，但郭某某不同意接收。2013年4月25日，郭某某同意接收房屋，但夏心公司表示待郭某某返还租金10万元、双倍返还定金20万元并赔偿损失21万元后才同意返还房屋，否则不同意返还。 原审法院审理中，郭某某称因独立房屋系从物业公司购得，未办理登记手续，故本案中不向夏心公司主张租金。 原审法院经审理后认为，郭某某与夏心公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当确认有效。 当事人双方对于系争房屋是否符合合同约定的用途产生争议。法院认为，房屋是否满足经营需要，应由承租人进行充分了解，系争房屋类型为商场和办公楼，郭某某与夏心公司约定房屋用途为“白领公寓的出租经营”，而工商登记的经营范围中无“白领公寓的出租经营”一项，与之类似的经营范围为旅馆，经询上海市黄浦区工商登记部门，涉案房屋在符合环评、消防、卫生等前置审批程序时，可作为开设旅馆用途。 当事人双方对于郭某某交付房屋是否符合合同约定的交付条件产生争议。法院认为，根据双方签订的合同，郭某某应于2012年8月1日将房屋有效地交付夏心公司装修施工，“实际有效交付房屋”是指“郭某某须保证物业及业委会关系，同意拆除房屋内部隔断，并可进出建筑材料，夏心公司不得拆除承重墙”。根据该条款的文义及双方签订合同的目的，该条款应解释为：在夏心公司为满足出租经营白领公寓所需而装修房屋时，郭某某应协调物业及业委会关系，保证夏心公司可进行装修、拆除房屋内部隔断(不包含承重墙)、进出建筑材料。根据平利管理处出具的证据，业委会及居民强烈反对将系房屋改为公寓房，夏心公司拆除房屋内部隔断后无法进出建筑材料，郭某某未予协调，夏心公司承租房屋出租经营白领公寓的目的无法实现。根据合同约定，郭某某交付的房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使夏心公司不能正常使用的，夏心公司可书面通知郭某某解除合同，并有权要求赔偿损失，故夏心公司要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。解除日为诉状副本送达之日即2012年10月19日。夏心公司要求郭某某赔偿设计费、施工费和违约金等损失21万元，因未提供支付凭证，法院难以支持。又因夏心公司拆除内部隔断后，未实际使用房屋，且2013年4月24日前同意返还房屋，而郭某某不同意接收，故郭某某要求夏心公司支付该日前的租金及逾期违约金、物业管理费的反诉请求，法院不予支持。 根据合同约定，夏心公司签约日应支付定金10万元，郭某某应于2012年8月1日交房，交房之日合同定金转为租赁房屋期间的租赁保证金，现双方对于该款性质为定金还是租赁保证金产生争议。法院认为，双方约定的交房之日为一个具体日期即2012年8月1日，而非一段期间即夏心公司装修期，故夏心公司交付之定金在其收到郭某某房屋钥匙之日转为租赁保证金，因合同并未约定该租赁保证金具有定金性质，故夏心公司要求郭某某双倍返还定金20万元的诉讼请求，法院不予支持。根据合同约定，交房之日夏心公司应补足保证金至14万元，但其并未履行，而合同约定首期租金应于房屋清场后2天内付清。根据两笔款项约定的先后履行顺序，法院认定夏心公司2012年8月3日支付的10万元为保证金4万元及租金6万元。 郭某某主张其于2012年8月1日将系争房屋及独立房屋钥匙交付夏心公司，但未提供证据证明。夏心公司确认其于8月3日收到涉案房屋的钥匙，但不包括独立房屋。根据法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故法院认定郭某某于2012年8月3日交付涉案房屋钥匙。因合同解除，故夏心公司应将房屋钥匙返还郭某某，其于2013年4月25日主张郭某某支付51万元后才返还房屋，无法律依据，法院不予支持。因此，夏心公司应支付郭某某由此产生的自2013年4月25日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费损失。因考虑到郭某某交付房屋不符合约定导致合同解除，故房屋使用费不参照合同约定的租金标准计算；根据双方此节的过错程度，法院判定房屋使用费按5万元/月计算，夏心公司已付保证金14万元及租金6万元应先予以冲抵房屋使用费，冲抵后如有余款，郭某某应予返还。因郭某某未提供证据证明夏心公司自2012年8月3日至10月19日使用水、电、煤、有线电视、宽带产生的费用，故对该反诉请求，法院不予支持。 原审法院据此作出判决：一、确认夏心公司与郭某某签订的《房屋租赁合同》于2012年10月19日解除；二、夏心公司应于判决生效之日起十日内返还郭某某上海市学前街XXX号二层、尚文路XXX号二层房屋；三、夏心公司应于判决生效之日起十日内支付郭某某自2013年4月25日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按5万元/月计算)，夏心公司已付保证金14万元及租金6万元应先予以冲抵上述费用，冲抵后如有余款，郭某某应于夏心公司返还房屋之日无息返还该余款；四、夏心公司的其余诉讼请求，不予支持；五、郭某某的其余反诉请求，不予支持。 原审法院判决后，上诉人郭某某不服，向本院提起上诉称：上诉人交付房屋符合合同约定。上诉人保证被上诉人与物业公司和业委会的协调关系，装修不需要征得物业公司与业委会同意，且物业公司在原审中也出具《情况说明》，表示并未阻挠被上诉人装修。被上诉人没有报警记录等证据证明居民阻挠装修，上诉人对此情况也不了解。被上诉人系因其未办理施工许可证等自身原因导致无法实施装修工作。合同解除的原因在于被上诉人长时间拒付租金，基于合同解除系由被上诉人过错导致，被上诉人应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。因被上诉人不支付租金也一直声称不返还房屋，致上诉人无法收回房屋，故原审法院认定2013年4月24日前被上诉人同意返还房屋，而上诉人不同意接收，从而对上诉人要求被上诉人支付租金、逾期违约金及物业管理费的反诉请求不予支持，没有事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决第三、五项，支持上诉人在原审中的反诉请求。 被上诉人夏心公司辩称：上诉人承诺物业公司和小区居民对于系争房屋的装修不会予以阻挠，但在实际施工过程中，由于物业公司和小区居民的阻拦，被上诉人无法对系争房屋进行装修。由于上诉人未按合同约定履行义务，致合同无法履行的过错在于上诉人，被上诉人也没有实际使用过系争房屋，故要求驳回上诉人的上诉请求。 本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对系争房屋的有效交付作了特别约定，该约定符合法律规定，本院予以认同。本案的争议在于确认夏心公司的解除权是否有效成立。能够佐证夏心公司主张的依据是平利管理处出具的《关于黄浦区尚文路XXX号二楼房屋出租的情况说明》，该份情况说明载明了系争房屋所在居委会以及相关居民的态度，即强烈反对郭某某出租系争房屋供夏心公司经营白领公寓，在避免不利后果的前提下要求慎重考虑。由该份证据推断，夏心公司的装修进程遭遇阻碍，并且并非是需补办相应证照的暂时性阻碍，而是对夏心公司经营行为的根本性否定。郭某某虽也提交平利管理处之后出具的《情况说明》，但该说明并未否定之前情况说明的表述，即便如其所述未实施具体的阻止行为，但其表述的居委会、居民的反对态度以及可能引发的麻烦，足以让夏心公司认为履行合同无望。至于夏心公司施工执照不全的争议，应属行政部门处罚之范畴，并无证据证明夏心公司停工系行政部门阻却所致，郭某某提供的证据并不能证明其主张。因此，原审法院认定夏心公司的解除行为有效，符合事实和法律规定。在确定合同解除的责任的前提下，原审法院对解除后果的处理，与责任归属的认定一致，上诉人虽有异议，但其理由不足以否定原审法院的认定。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8,900元，由上诉人郭某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 陈 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一三年十月九日 书 记 员 黄 慧 |
