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（2013）徐民四(民)初字第784号 原告（反诉被告）金XX，女，19XX年X月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄X号XX室。 委托代理人金X（系原告女儿），住同原告。 被告（反诉原告）叶XX，男，19XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄X号XX室。 原告（反诉被告）金XX与被告（反诉原告）叶XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。经原、被告同意，本案延长一个月简易程序审理。原、被告及原告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金XX诉称，原、被告于2010年4月22日签订租赁合同，约定由被告租赁原告位于上海市闵行区都X路3199弄42号1401室的房屋，租金标准为第一年1,800元/月，第二年1,900元/月，房屋租赁期限从2010年5月1日起至2012年4月30日止。合同到期后，被告继续使用上述房屋，但是双方没有续签书面合同。被告于2012年8月开始拖欠房租，2012年9月20日搬离该房屋，合计拖欠一个半月房租2,850元、煤气费363.20元、电费1112.18元、水费711.20元尚未支付。原告催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2012年8月起至2012年9月20日期间的房屋租金2,850元；2、被告支付原告水、电、煤气费用共计2,186.58元；3、被告返还原告机顶盒2个。 被告叶XX辩称，不同意原告诉请。原、被告签订的租赁合同内容与原告起诉内容不相符，被告承租原告房屋的地址和起诉状上写的地址不同。在被告租赁期间，的确没有支付公用事业费，是因为原告处尚有被告支付的押金未予返还。 反诉原告诉称，双方合同于2012年4月底到期后，经口头约定达成协议，明确反诉原告续租一年，后反诉原告按约汇给反诉被告租金5,700元（系支付2012年5、6、7三个月的租金）。然而反诉被告于2012年6月突然以装修房屋为由单方面提出终止合同，要求反诉原告搬离该房屋。反诉原告多次与反诉被告协商无果，无奈于7月29日前将该房屋退还给反诉被告。由于尚有押金在反诉被告处，反诉原告要求反诉被告核算水、电、煤气费后将多余费用退还反诉原告，却未果，只得提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金1,800元；2、反诉被告支付反诉原告房屋装修费用8,380元；3、反诉被告退还反诉原告673.42元（即扣除水、电、煤气费用后的多余保证金）。 反诉被告金XX辩称，反诉被告并没有违约，是反诉原告违约在先。反诉原告的装修也与反诉被告无关，退还多余保证金的诉请不予认可。 经审理查明，2010年4月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，约定，甲方将自有的上海市闵行区都X路3199弄42号1401室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方作住宅使用，月租金1,800元。租赁期自2010年5月1日至2012年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，甲方同意后重新签订租赁合同。租金支付方式为每三个月为一期，先付后用，乙方应在当月7日前向甲方支付。每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。 双方约定，乙方于签订本协议时向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即1,800元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋的所发生的水、电、煤气、通信费、有线电视费等费用由乙方承担。物业管理及其他有关费用由甲方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后7日内返还该房屋。合同“其他条款”明确，两年租期届满后，同等价格被告享有优先权。第一年每月租金1,800元，第二年每月租金1,900元，甲方在乙方入住前开通水、电、煤气及有线电视。 签约后，原告按约交付系争房屋，被告支付保证金后入住该房屋，在合同期内，被告均能按约支付租金及水、电、煤气等相关费用。2012年4月30日合同到期后，双方口头约定由被告继续承租使用系争房屋，被告并于2012年6月5日通过银行转账方式支付给原告房租5,700元。 审理中，双方为被告是否拿走系争房屋内机顶盒以及何时搬离该房屋一节发生争议，原告认为被告于2012年9月20日搬离系争房屋。被告则认为，原告于2012年6月底以需要装修房屋为由提出终止合同，被告只得于同年7月29日被迫搬离该房屋。原告为证明己方意见，补充出示2012年9月25日与案外人签订的《房屋租赁协议》、2012年9月20日报警记录及《有线数字电视居民用户信息登记表》各一份。其中《房屋租赁协议》载明，原告将系争房屋出租给案外人曾梅英，租期自2012年9月25日起至2013年9月25日止。水、电、煤气抄表数分别为，水1073吨、电9994（平）、5721（谷）、煤气259度，抄表时间为2012年9月21日。 另，原告于审理中表示，诉请中并未抵扣保证金，同意在被告欠租中予以抵扣或另行退还。 以上事实，除原、被告陈述一致外，另有租赁合同、公用事业费发票等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告租赁期限届满后，被告继续使用系争房屋，双方虽然没有续签租赁合同，但原告未持异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告作为承租人可随时解除合同，但应通知原告并与原告办理房屋交接手续，现被告辩称于2012年7月29日被迫搬离系争房屋，对此被告应负有举证责任。现被告并未提供原告要求其搬离的证据，亦无与原告办理交接手续的任何证据，对此应承担举证不能的法律后果。反观原告提交的租赁协议等证据，盖然性更高，据此本院采信原告观点，认定被告搬离系争房屋的时间为2012年9月20日。原告诉请主张被告支付2012年8月-2012年9月20日的房屋租金以及承租期间的水、电、煤气费用，并无不当，应予以支持。原告水、电、煤气费用的计算方式有误，本院依法予以调整。根据双方合同约定，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。为避免讼累，被告支付的保证金本院将依据上述约定一并处理。至于机顶盒问题，原、被告签订的租赁合同并未约定包含有电视机、机顶盒等物品，双方亦未有相关交付凭证，故本院对原告要求被告返还机顶盒的诉讼请求，难以支持。 原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。在双方合同履行期间，原告并无违约行为，被告要求原告支付违约金（保证金）之反诉请求，缺乏依据，不予支持。原被告租赁合同对合同期限有明确约定，即使被告在承租期间对系争房屋进行了装修，在租赁期间已经届满的情况下，亦无理由要求原告赔偿装修费用，故本院对其该项反诉请求不予支持。基于上述理由，被告要求原告退还保证金抵扣2012年7月份的水、电、煤气费用后多余部分（673.42元）的请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告叶XX于本判决生效之日起十日内支付原告金XX自2012年8月起至2012年9月20日止的房屋租金1,050元（已抵扣保证金1,800元）； 二、被告叶XX于本判决生效之日起十日内支付原告金XX水费711.20元、电费1,069.38元、煤气费363.20元，共计2,143.78元； 三、驳回原告金XX的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告叶XX的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计50元，由被告叶XX负担；反诉案件受理费35元，由反诉原告叶XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 徐 汶 二〇一三年十月九日 书 记 员 卜雯婷 |
