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（2013）沪一中民二(民)终字第2454号 上诉人（原审原告）某甲。 委托代理人任刚，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审被告）某房地产公司。 委托代理人赵颖，上海市华亭律师事务所律师。 上诉人某甲因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月20日受理后，依法组成合议庭于2013年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人某甲及其委托代理人任刚，被上诉人某房地产公司的委托代理人赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2010年10月27日，某甲（乙方）、某房地产公司（甲方）签订了《上海市商品房预售合同》，约定某甲向某房地产公司购买位于上海市闵行区XX路5XXX弄XX号XXX室房屋，房屋系样板房（含软装），房屋面积暂定79.95平方米，房屋总价人民币（以下币种相同）1,540,137元，该款包含房屋内的软装；房屋交付时间为2011年12月30日前；房屋符合交付条件后，某房地产公司应在交付之日前10天书面通知某甲办理交付该房屋的手续，某甲在收到该通知之日起10天内会同某房地产公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。2011年10月17日，某房地产公司向某甲发出邀请函，通知某甲于2011年10月26日9：00至12：00期间至上海市闵行区龙吴路5688弄52楼1楼接待现场看房。2011年12月，某房地产公司催告某甲于2011年12月31日办理房屋交接手续，并告知某甲涉案房屋因系样板房，故房屋内的装修装饰及家具、电器等设施在交接时不再全新，某房地产公司在定价时已作了相应折让，无法满足某甲提出的赔偿要求。2012年2月，某房地产公司再次催告某甲于2012年2月20日办理房屋交接手续。2012年9月，某房地产公司发函某甲，要求某甲尽快办理房屋交接手续。 原审另查明，涉案房屋内沙发枕头曾出现破损的现象，床上的床品亦出现过受潮发霉的现象。某甲在签订《上海市商品房预售合同》的同时签署了《某房地产公司万科花园小城DN5样板房软装移交清单》，审理中，双方对软装物品存在重大争议，某甲提出，《某房地产公司万科花园小城DN5样板房软装移交清单》已被某房地产公司收回，自己没有保留；某房地产公司提供由业务员代某甲签名的上述清单。 某甲以某房地产公司违约为由，未办理交接手续。之后，某甲要求某房地产公司予以解释并予以赔偿未果，房屋至今未办理交接。 某甲现提起诉讼，请求法院判令：某房地产公司退还某甲商品房软装物品金额350,000元；某房地产公司支付因软装物品不符合约定而造成某甲的损失（自2011年12月15日起至实际交付之日止，按每月租金2,500元计）。 某房地产公司辩称，某甲购买的房屋系样板房，房屋内所有软装物品都是包括在房屋总价中，无法分割开，某甲要求某房地产公司退还软装物品金额没有法律依据及事实依据。另外，根据《上海市商品房预售合同》第十条约定，某甲明确了解房屋是对外展示之用，某甲也充分了解房屋的价格因素，某甲也充分知悉房屋的交付是以房屋的现状交付。故不同意某甲的诉请。 审理中，某甲申请证人某乙、某丙到庭。某乙述称：其去涉案房屋看了几次房，2012年年初时与某甲一起去涉案房屋看房。以前看房时房屋内的沙发很漂亮，但之后去看到沙发上有很多洞，颜色、尺寸均发生了变化，是两套不同的沙发；房屋内的白色衬衫像放了很久的样子；冰箱的门变松；床上用品很旧；其他方面没有注意。某丙述称：2011年夏天，其在第一次看房过程中认识了某甲，某甲想买了之后转卖给其。2011年底或2012年初第二次看房时，房屋内的东西已经完全不一样了，大件基本都不一样了，沙发的颜色、尺寸都发生了变化，但如何变化不记得了；墙变暗了；物件摆设变更了；另外房屋内有霉味。某甲对证人证言无异议；某房地产公司认为证人的陈述内容不能反映客观事实，不能印证某甲的主张，故不予认可。原审法院认为，证人某乙、某丙述称的前后看房过程中发现沙发等家具作了更换，但当被问及沙发的前后颜色、尺寸变化等基本细节时却无法正确表述，故对证人证言不予采信。 原审认为，某甲、某房地产公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，法院予以确认。某房地产公司根据双方的约定通知某甲办理房屋交接手续，某甲亦前去看了涉案房屋，看房过程中，某甲发现房屋内软装发生了变化，家具等进行了更换、物品等已经使用变旧，但某甲未能就上述主张提供依据加以证实，故法院不予采信。某甲称其曾在某房地产公司处签署过软装移交清单，由某房地产公司保存，但某房地产公司否认签署过软装移交清单，并提交了由某房地产公司销售人员确认的软装移交清单。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。某甲无法提供证据证明软装物品发生了更换，故某甲要求某房地产公司退还软装物品金额的诉讼请求法院难以支持。法院注意到，某房地产公司认可存在沙发枕头破损及床品受潮发霉情况，但已经进行了更换，但某甲对更换的事实予以否认。诉讼中，某房地产公司自愿补偿某甲10,000元，该行为不损害某甲的利益，法院予以准许，且法院认为该款亦足以弥补某甲的损失。本案中，某甲认为某房地产公司更换房屋软装而拒收房屋，对此，法院认为，涉案房屋系样板房，由某房地产公司提供给客户参观观摩，故房屋内的部分物品存在使用的痕迹或外观比较陈旧实属正常。退一步讲，即使某房地产公司更换了房屋内的软装，也非根本性的违约，某甲亦应根据合同约定履行房屋交接的手续，某甲拒收房屋实属不当，因拒收房屋而导致的损失应由某甲自行负担。 原审法院审理后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一三年七月二十四日作出判决：一、某房地产公司于判决生效之日起十日内，支付某甲补偿款10,000元；二、驳回某甲全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,000元，减半收取计3,500元，由某甲负担3,450元，某房地产公司负担50元。 判决后，某甲不服，向本院提起上诉称，1、上诉人购买的是带软装的房屋，被上诉人应当按照约定妥善保管买受人的房屋及软装物品，并按照软装移交清单内容交付；由于被上诉人未提供由买受人签字确认的软装移交清单，交房时上诉人发现沙发被更换，冰箱明显有长时间使用痕迹，在厕所房间摆放他人使用的牙膏、牙刷、使用过的洗衣粉等物品，显然未尽合同义务，构成违约。2、两名证人到庭作证，证明房屋中的软装物品被调换，主要是沙发三人变为两人，颜色也与样板房展示期间明显不同，因该两人参与房屋销售和交房过程，故两人的证词应予采信。3、上诉人购买的房屋为样板房且带软装，因此样板房的设计和物品属于特定物，被上诉人擅自更换软装物品，属于严重违约，上诉人依据“同时履行抗辩权”有权拒收房屋。4、被上诉人向房地产部门备案的该小区最高售价每平方米18,300元，上诉人购买系争房屋的单价19,263.75元，高于备案价格77,051.81元，被上诉人存在价格欺诈的行为，加上交房时软装不符合约定，因此被上诉人应退还软装物品35万元，并赔偿未及时交房的收益损失。原审法院对事实未作查明，举证责任分配不当，判决结果有失公正。故请求二审撤销原审判决，依法改判，退还商品房软装物品35万元；赔偿收益损失（以每月租金2,500元计，自2011年12月15日起至实际交付日止）。 被上诉人某房地产公司辩称，根据合同补充条款第十条的约定，上诉人已经确认房屋为对外展示样板房、了解房屋的价值因素、房屋以现状交付等，因此被上诉人完成告知义务。补充条款第八条对上诉人拒收房屋的情形进行约定，上诉人提出的问题并不存在，也不足以影响上诉人的实际入住，上诉人没有理由拒收房屋。上诉人购买的房屋为样板房，房屋价值包括装修和软装等，具有整体性，不能分割，预售合同中也没有将装修和软装价值进行分开，故上诉人主张软装价值达35万元没有依据。至于两名证人的证词，因证人与上诉人有利害关系，故不能采信。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。 另查明，预售合同补充条款第十条约定，系争房屋为甲方作为装修示范单位对外展示使用，房屋内的装修装饰以及家具、电器等设施设备在交付时将不再全新且势必有损伤，甲方在确定房屋价款时已充分考虑相关因素。乙方在签订合同前对该房屋作为甲方装修示范单位对外展示使用的事实已充分了解，对该房屋平面布局中装修设施、配套管线、家具、家电现状（包括折旧、材料、质量、损伤）等已有充分思想准备和了解，甲方确定该房屋价格时已考虑上述因素并作相应减价折让，乙方对此充分知悉并同意按交付当时的现状收房，没有异议。乙方同意该房屋在本合同签订后至根据本合同约定交付给乙方前继续作为甲方的装修示范单位使用。 预售合同补充条款第八条第3项约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情形下不构成甲方延期交房。但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准。……。 本院认为，上诉人某甲与被上诉人某房地产公司签署的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法有效。上诉人称被上诉人的出售房价超过其向相关部门备案价格，存在价格欺诈行为，因备案价格属于指导价，并非认定价格欺诈的依据，故上诉人以此理由主张退还软装房款，缺乏依据，本院不予采信。同时，上诉人某甲向被上诉人某房地产公司购买的系争房屋为样板房，房屋成交价含房屋装修及软装价值，在合同中就装修及软装的价格并未分列，而是以总房价款形式打包，在预售合同补充条款第十条中对装修及软装在交房时不再全新且有损伤等进行告知，且同意系争房屋作为样板房在上诉人购买后继续给被上诉人对外展示，上诉人对此内容予以确认；在预售合同补充条款第八条中也明确上述情形不影响房屋验收交接，故上诉人主张软装价值35万元并以软装物品存在缺损调换等情形拒绝办理交接手续，与合同约定内容不符，故本院亦不予采信。被上诉人之后多次催告上诉人，上诉人仍未予前往办理交接手续，由此造成的后果由上诉人自己承担。 关于是否存在被上诉人未按软装移交清单交付软装物品，诸如上诉人称沙发调换等，则需上诉人提交软装移交清单等证据加以佐证，只要与现场软装物品进行核对，就可对被上诉人是否存在软装物品缺损调换等查明认定，但因上诉人并未提供该份软装移交清单，而上诉人提供的两名证人证词，因无法与软装移交清单及样板房现场状况核实，故上诉人仅凭提供证人证词进行佐证，本院难以采信。关于软装移交清单是否系上诉人举证范围问题，因被上诉人就预售合同所附的软装移交清单中的上诉人签名非其本人问题进行解释，系上诉人在签约当日带回家，之后并没有将签名的软装清单交还被上诉人，由被上诉人代签入档所致，考虑到上诉人已经签署预售合同，了解购买房屋的性质且同意作为样板房进行对外展示，应视为上诉人同意软装移交清单记载内容，该份软装移交清单作为合同附件，在上诉人签署合同后也应持有一份，故原审法院将软装移交清单的举证责任分配给上诉人，并无不当之处。 原审审理中，被上诉人明确就上诉人提出的软装物品方面存在的问题进行了整改，并自愿给予1万元补偿款，表明了被上诉人的诚意，应予准许。上诉人应及时主动地与被上诉人联系交房事宜，就被上诉人对软装物品方面的整改情况与被上诉人进行核对与确认，避免不必要的经济损失。综上所述，上诉人某甲的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币7,000元，由上诉人某甲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 张雪静 二○一三年十月十日 书 记 员 赵 樱 |
