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（2013）沪一中民二(民)终字第2495号 上诉人（原审被告、反诉原告）某甲。 上诉人（原审被告、反诉原告）某乙。 上述两上诉人之共同委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）某丙。 委托代理人顾联辉，上海一凡律师事务所律师。 上诉人某甲、某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审查明，2013年4月1日，某丙（乙方）委托居间方某房地产事务所（丙方）与某甲、某乙（甲方）签订《房地产买卖暨居间协议》，约定某甲、某乙将其所有的坐落于上海市松江区XX路1XXX弄3XX号8XX室的房屋（以下简称系争房屋）以人民币（以下币种相同）151万元的价格出售给某丙。协议第三条第二款约定，除乙方已付定金1万元以外，剩余定金4万元，乙方应于本协议签订三日内补足，甲方委托丙方收取并保管上述定金，丙方应在甲方将房产证交付于丙方时，将代甲方保管的定金支付于甲方；第六条约定，甲、乙两方签订本协议后买卖合同关系即成立。为办理交易过户手续之需，甲乙两方在本协议签订后20日内（2013年4月21日前）签订《上海市房地产买卖合同》……；第七条约定，若甲、乙两方中任何一方迟延履行本协议项下的己方义务，经本协议相对方催告后超过7日仍未履行完毕到期义务的视为该违约方不再履行本协议……甲方违约的，应双倍返还乙方所付定金；乙方违约的，乙方无权向甲方要求返还定金；第十五条约定，乙方有权变更买卖合同签署权利人（产权权利人）……。签订协议当天，某丙即支付某甲、某乙1万元定金。 2013年4月2日，某丙将4万元定金交给某房地产事务所。 2013年4月3日，某房地产事务所从网上打印出关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，其上约定的买受人为案外人陈某某，出卖人为某甲、某乙。该份合同双方至今没有签字。 2013年4月6日，某丙从某房地产事务所处取回4万元定金，并通过银行转账方式支付给某甲。 2013年4月20日，某丙、某甲、案外人宋某及其父亲宋某某共同至某房地产事务所处商议签订合同事宜，某丙称因为其系代宋某为父母买房，本来想产证上写宋某母亲陈某某的名字，所以打印出的网签合同上买受人写的是陈某某，但因为陈某某生病，故现改为陈某某的丈夫即宋某的父亲宋某某签订合同。某甲因对合同的买受人变更产生异议，并表示对于签订合同的事宜需要回去商量。故双方未能签订正式的买卖合同。 2013年4月22日、27日、28日，某房地产事务所工作人员发短信通知某甲、某乙于2013年4月28日前签订买卖合同，某甲、某乙予以拒绝。 2013年4月25日，某甲、某乙向某房地产事务所发出解约通知函，要求解除居间协议。某丙认为此时尚未超过合同约定的7天催告期，某甲、某乙即行使合同解除权，已属违约。 某甲于2013年5月31日至某交易中心投诉某房地产事务所虚拟系争房屋合同备案信息，某交易中心于2013年6月17日撤销该合同备案信息。 另查明，系争房屋的权利人为某甲、某乙。 审理过程中，双方均同意确认房地产买卖暨居间协议中的房屋买卖合同关系予以解除。 某丙向原审法院提起诉讼，诉称：2013年4月1日，某丙通过某房地产事务所居间介绍与某甲、某乙签订《房地产买卖暨居间协议》，约定某甲、某乙将系争房屋出售给某丙，房屋总售价151万元，双方于2013年4月21日前签订《上海市房地产买卖合同》，某丙支付某甲、某乙定金5万元（意向金1万元已付，剩余4万元于签订居间协议后支付）。因某丙系代朋友宋某买房，故双方在协议第十五条约定某丙有权变更买卖合同签署权利人及产权权利人。2013年4月20日，某丙约某甲、某乙到中介公司处，督促某甲、某乙与案外人宋某的父亲于2013年4月21日前签订正式的《上海市房地产买卖合同》，但某甲、某乙以各种理由推脱，后拒绝签合同。此后，某丙及中介公司均多次催告某甲、某乙签合同，但某甲、某乙明确表示拒绝出卖房屋，双方无法继续签约，故请求法院判令：1、解除双方签订的《房地产买卖暨居间协议》；2、某甲、某乙双倍返还定金共计10万元。 某甲、某乙辩称：同意解除合同，但是不同意双倍返还定金。居间协议中的第十五条是无效条款，因为该条款是针对合同主体的变更，是对合同权利义务的概括转让，该条款使得合同主体处于不确定的状态，而合同权利主体的变更将影响合同的履行情况。另，某丙与中介恶意串通，在某甲、某乙不知情的情况下，于2013年4月3日恶意打印了系争房屋的网上备案的上海市房地产买卖合同。某甲、某乙至2013年4月20日才知道此事，经某甲、某乙向交易中心投诉，该份网签合同才被撤销。而且，某丙本应在2013年4月4日之前支付定金4万元，但是经某甲、某乙催告，某丙才于2013年4月6日支付，其行为已构成违约。综上所述，驳回某丙诉请。同时，某甲、某乙提起反诉，请求判令某甲、某乙没收某丙的定金5万元。 某丙针对某甲、某乙的反诉辩称：因某丙系代朋友宋某签字买房，故在签订居间协议时，已经明确告知某甲、某乙，届时签订正式的上海市房地产买卖合同的买受人并非某丙，所以双方才有了第十五条的约定。虽然，确实在2013年4月3日从网上打印出正式的上海市房地产买卖合同，但是这是因为某甲、某乙此前说好在2013年4月3日来签合同，所以才提前打印准备签合同的。当时合同上约定的买受人为案外人宋某的母亲陈某某。某甲、某乙没有在2013年4月3日前来签订合同，故某丙约某甲、某乙于2013年4月20日一同前往中介公司处商议签合同事宜。此时，由于案外人陈某某生病住院，所以前来签合同的为其丈夫宋某某。当时，某丙已经将情况向某甲、某乙说明，但某甲、某乙恶意违约，不同意签订合同。某丙不存在逾期支付4万元定金的行为，某丙早已在2013年4月2日按约将4万元定金交给中介，因为某甲、某乙本来说好2013年4月3日来签合同，但嗣后反悔，所以某丙才将4万元定金从中介处拿回来直接打入某甲、某乙账户。某丙不存在任何违约行为，故不同意某甲、某乙的反诉请求。 原审认为，某丙与某甲、某乙签订的房地产买卖暨居间协议依法成立，合法有效，双方当事人均应恪守。现双方均同意该协议予以解除，故法院确认居间协议中双方之间的房屋买卖合同关系予以解除。本案的争议在于解除合同后相应违约责任的承担问题，即某甲、某乙是否能以某丙变更合同买受人主体为由拒绝按约签订正式的买卖合同？对此，法院认为，某丙与某甲、某乙在居间协议第十五条明确约定某丙可以变更签署合同的权利人，该条款系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，某甲、某乙认为该约定无效，于法无据，法院不予采信。虽然，某丙在签署买卖合同时确实有过两次变更权利人的情形，但一方面，双方对于买受人的变更事先已有约定。另一方面，某丙对于两次变更均作出合理说明，且在2013年4月20日，某丙已明确合同的权利人为案外人宋某的父亲宋某某，但某甲、某乙还是拒绝签订合同，某甲、某乙之违约心态较为明显。故此，某甲、某乙以合同买受人变更为由拒签合同，属于违约，应当双倍返还定金。 关于定金的数额，虽然某甲、某乙仅出具金额为1万元的定金收条，但某丙已通过银行转账的方式向某甲、某乙支付了4万元定金。尽管该4万元支付的时间晚于合同约定，即便认定某丙存在逾期支付的行为，但某甲、某乙在庭审过程中明确，某甲、某乙要求解除合同亦并非基于该4万元的逾期支付。且某甲、某乙陈述，该4万元定金系经某甲、某乙催告后某丙才支付，这说明该4万元并非某丙自行打入某甲、某乙账户。故某甲、某乙对于收到定金5万元的事实是确认的，某甲、某乙应当双倍返还定金共计10万元。某甲、某乙关于某丙与某房地产事务所串通恶意打印网上备案的合同之辩称意见，法院认为该项意见与处理本案纠纷没有关联，某甲、某乙据此主张某丙的违约责任，于法无据，故法院据此驳回某甲、某乙的反诉请求。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于二○一三年八月二日作出判决：一、确认某丙与某甲、某乙于2013年4月1日签订的《房地产买卖暨居间协议》中的房屋买卖合同关系解除；二、某甲、某乙于判决生效之日起十日内双倍返还某丙定金共计10万元；三、驳回某甲、某乙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,380元，减半收取1,190元，反诉案件受理费525元，合计诉讼费1,715元，由某甲、某乙负担。 判决后，某甲、某乙不服，上诉于本院称，1、被上诉人及中介方未经上诉人同意擅自修改合同内容条款以及买受人，还将修改的合同进行网上备案，包括房款支付方式、税费承担、房屋交付时间、违约金条款等均与居间合同内容不一致，侵犯上诉人的缔约权利。被上诉人还逾期支付定金4万元，已构成违约，上诉人基于被上诉人的上述行为可以要求解除合同。2、案外人宋某是真正的买方，被上诉人仅为宋某的代理人，原审法院采信宋某的证词不符合证据规定。3、上诉人向被上诉人发出解约通知函，是为了维护自己的合法权益，也是行使法定解除权。4、被上诉人称其代宋某签订房屋买卖暨居间协议，但从未提供委托的证据，上诉人没有义务和宋某或者陈某某签订协议，更不能接受4月20日再次变更签约主体。5、房屋买卖暨居间协议第十五条内容并无向上诉人告知，内容由中介方事先打印，属于格式条款，应为无效条款。请求二审撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求。 被上诉人某丙辩称，房屋买卖暨居间协议第十五条是双方约定的其他事项，该条款中有两项内容，一项为被上诉人有权变更买卖合同签署权利人；另一项保证上诉人净到手房价，被上诉人可以调整合同价，多退少补。而且第十五条为协议约定的最后一项内容，上诉人签字时很容易看到，既然上诉人对房屋到手价没有异议，说明上诉人应该看到被上诉人有权变更签约权利人这一项内容，因此第十五条不属于格式条款。被上诉人因担心房屋新政出台，在征得上诉人同意情况下将房屋买卖合同上网备案，不属于恶意网签。定金4万元早给了中介方保管，是上诉人自己没有及时到中介签字收取，被上诉人在上诉人催告下再从中介方取回并通过转账给了上诉人，不存在逾期支付事实。4月20日签约时，上诉人是在找理由故意毁约，被上诉人已将变更两名签约主体的原因和身份提交，更何况被上诉人有权变更签约权利人。上诉人还在签约催告期限未满情况下发函解约，且不具有法定解除权，故应认定上诉人违约。原审法院所作认定正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于房屋买卖合同未签署的原因及违约责任如何认定的问题。 根据双方签署的房屋买卖暨居间协议内容来看，就“被上诉人一方有权变更买卖合同签署权利人”的约定内容在合同第十五条的其他事项中写明，并以下划线注明，属于被上诉人购房的特别要求，在性质上属于补充条款，且上述内容距离上诉人签约处较近，故可以认定已给予上诉人必要的注意和明示，上诉人在签约时应当知道该条款的内容并接受，则第十五条不属于格式条款，应系双方当事人的真实意思表示，房屋买卖暨居间协议有效。上诉人称签约时没有看到该条款内容且该条款为格式条款，本院不予采信。 双方签署房屋买卖暨居间协议，双方应当按约履行。从被上诉人支付定金情况看，虽然上诉人在当日收取1万元，剩余4万元是在三日后收到，但被上诉人在审理中已提供4万元在签约次日交付中介方的收据及4月6日由中介方退给被上诉人后再转账给上诉人的凭证，同时，根据房屋买卖暨居间协议约定，上诉人委托中介方收取并保管定金，则被上诉人支付定金不构成逾期。上诉人以实际收到定金的时间作为被上诉人定金逾期支付违约的抗辩理由，本院不予采信。 关于上诉人诉称的被上诉人恶意网签合同构成违约一节，被上诉人称4月3日是上诉人同意签约时间，因此事先打印并在上诉人没有到场后电话联系告知确认，就签约主体变更为陈某某也向上诉人说明，对此陈述被上诉人虽无证据加以佐证，但从双方签约时间来看，当时市场传出国家将出台新的购房政策，显然被上诉人在上诉人未到场情况下上传网签合同与此有关，虽有不妥，但只要双方之后签订正式的买卖合同，仍可将正式的房屋买卖合同进行网上备案，被上诉人的不当行为完全可以弥补，故被上诉人的行为不属于恶意，且也没有造成对上诉人缔约权的侵犯。上诉人以此为由主张被上诉人违约，本院不予采信。 关于4月20日双方未签约的过错责任一节，虽然双方当天至中介公司，但根据上诉人自己提交的录音内容来看，上诉人并没有就买卖合同的实质性内容与被上诉人进行商谈，而是指责被上诉人再次变更签约主体，并对定金支付时间、恶意网签等提出异议，在被上诉人及中介方给予解释情况下仍不予接受，且这些异议经审理确认不构成被上诉人的违约事项，故上诉人在该日未与被上诉人签约，责任应认定在上诉人一方；事后，上诉人在约定的协商宽限期内不仅未与被上诉人重新协商签约，还向被上诉人发函解约，因上诉人并不具有法定解除权，故双方最终未能签订房屋买卖合同，责任仍应认定在上诉人一方。审理中，双方一致同意解除房屋买卖暨居间协议，故法院应予准许。就被上诉人已付定金5万元，则应根据定金罚则，由上诉人双倍返还给被上诉人。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人某甲、某乙的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,715元，由上诉人某甲、某乙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一三年十月十日 书 记 员 赵 樱 |
