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（2013）沪一中民二(民)终字第1843号 上诉人（原审被告、反诉原告）上海某电子有限公司。 委托代理人魏少勇，北京市安博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）上海某实业有限公司。 委托代理人孙康，上海市江华律师事务所律师。 原审第三人吴某。 原审第三人涂某。 上海某电子有限公司（以下简称某公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月12日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明：2001年2月28日，授权代表“刘梅春”以甲方“上海市松江区房屋土地管理局”名义与授权代表“杨凯”以乙方“上海某电器有限公司”名义签订“出让土地使用权地块预约协议”。该协议约定，甲方同意向乙方出让松江区新桥镇春申村656号地块的土地使用权，该地块面积约16,600平方米，以实际测定并载入土地使用权出让合同为准；该地块意向用途为工业用地，以规划部门核定为准。该合同另对出让使用权的年限、出让金的总额、出让合同的签订等相关事宜作了相应的约定。2002年7月29日，上海市松江区发展计划委员会批复新桥镇人民政府称，同意你镇上海某电子有限公司在松江656号地块建造生产、生活用房等。2003年3月16日，上海市松江区规划管理局向某公司出具“建筑工程设计方案审核意见单”，明确同意报送的总体布局及一期工程设计方案，工程建设须向该局申办“建设工程规划许可证”手续后方可施工等。2012年4月10日，上海市松江区规划和土地管理局出具情况说明。该说明除确认签订了上述预约协议，审批通过了上述意见单外，还明确于2011年8月31日获得其颁发的“建设项目选址意见书”等。但是，就涉案上述地块，某公司至今未与相关土地管理部门签订土地使用权出让合同，且未取得相应的土地使用权证书。 2011年7月6日，上海某实业有限公司（以下简称某公司）、某公司签订一份“厂房租赁合同”。该合同约定，某公司将“金都西路655号（园内进大门口）第一块地（约4亩地）的厂地”租赁给某公司做物流及办公场所之用；租赁期间为3年，自同月10日起至2014年7月9日止；租赁期满，某公司有权收回出租厂房；厂房年租金为人民币（下同）180,000元，第三年起每年递增8％；某公司同意以付全年的方式，付年租金180,000元及保证金10,000元，支付日期在合同签订之日起生效；租赁期间，使用该厂地所用的水、电、电话、宽带等一切设备的费用由某公司承担；租赁期间，某公司租赁该厂地为办公、研发、设计、仓库、生产等用途，某公司应按照国家有关法律法规，不得利用厂地租赁进行非法活动，否则一切的后果由某公司承担；租赁期间，某公司可根据自己的经营特点进行装修，如因产权证等问题而影响某公司正常经营而造成的损失，由某公司负责解决。该合同另对其他有关事宜作了相应的约定。次日，某公司向某公司支付175,000元，某公司出具相应收条，并明确其中租金为165,000元、押金为10,000元，扣除一个月免租期租金15,000元。 2011年7月16日，某公司、某公司又签订一份“厂房租赁合同”。该合同约定，某公司将“金都西路655号（园内进大门口）第三块地（约8亩地）的厂地”租赁给某公司；租赁期间为3年，自同月20日起至2014年7月19日止；厂房年租金为500,000元，某公司同意付半年租金250,000元及保证金40,000元，支付日期在合同签订之日起生效。该合同另对其他有关事宜作了与前一份合同基本相同的约定。同日，某公司向某公司支付290,000元，某公司出具相应收条。 上述两份合同签订后，某公司将上述无任何建筑物、构筑物的约定地块交付某公司，某公司遂于同年7月至11月期间在该地块进行搭建临时设施及道路铺设等。2011年10月8日，上海市松江区规划和土地管理局向某公司作出沪松规土当拆字〔2011〕第16号当场拆除违法建筑决定书。该决定书载明，某公司于同日在金都西路655号内擅自搭建建筑物（构筑物）的行为，违反了相关规定，责令某公司停止建设并自行拆除。拒不停止建设或拒不拆除的，其将当场予以强制拆除等。同年11月22日，上海市松江区规划和土地管理局强制拆除了某公司在某公司上述地块上搭建的违法建筑。 期间，某公司于2011年9月9日和10月20日分别与第三人吴某、涂某各签订一份“土地租赁合同”，约定将上述地块分别转租给第三人，并对相应的权利义务作了约定。在实施上述强制拆除行为后，第三人又在上述地块搭建简易棚，并继续经营。2012年10月8日，相关部门封闭了大门，导致某公司、某公司之间签订的第二份合同项下的8亩土地无法使用。据此，某公司明确某公司应将场地交还某公司，否则应按约支付使用费。然，某公司并未将上述场地交付某公司。 2012年3月6日，某公司诉至法院，请求判令：1、某公司、某公司之间签订的上述两份合同无效；2、某公司返还某公司已付租金415,000元；3、某公司赔偿某公司双倍保证金100,000元、各项建筑工程款损失5,308,600元以及自2011年7月10日至判决生效日止的同地段场地租赁费差额每月每亩100,000元。某公司则提起反诉，请求法院判令：1、某公司及第三人搬离承租场地，并将场地交还某公司；2、某公司按年租金680,000元的标准向某公司支付自2011年7月10日至交还场地之日止的占用费。 2012年12月21日，相关部门将某公司、第三人等强制迁出涉案场地。鉴此，某公司于审理中确认自上述强制迁出之日作为其接收涉案场地之日，并明确撤回第一项反诉诉讼请求。 审理中，法院根据某公司申请，对其诉称已被拆违章房屋，委托上海大华工程造价咨询有限公司进行审价。该公司出具的鉴定意见明确，已经拆除的违章建筑房屋造价为4,075,690元，其中道路及仓储地面为642,235元，争议的仓储地面空地为50,904元、钢结构仓库1,968,573元、单体为1,413,978元。 在法院指定期间，某公司对上述意见未提出异议。而某公司认为，意见书不科学、不中立、不公正，故其不能接受。具体理由如下：假图纸及某公司提供的照片不能作为鉴定依据；鉴定不能无视施工材料和发票；场地曾出现两次违章建筑，造价系针对第一次还是第二次或合并造价不明确，依据不明；造价预算系鉴定人编制而非某公司提供；没有竣工资料，鉴定无依据。 鉴定人认为，图纸、照片的真实性法庭判定，故已将钢结构仓库、单体部分作为争议项目单列；本次鉴定已将除直接费用以外的综合费用及税金单列，供法庭据实裁定时参考；根据草图及照片，其系对第一次违章建筑出具造价；预算书是决定书的组成部分；只要有图纸，其即可以鉴定，但图纸真实性无法判断。 原审认为：一、关于合同性质、效力及其过错问题。 根据“厂房租赁合同”约定的内容，某公司向某公司提供土地，由某公司出资在该土地上建造房屋，并以租赁形式使用，故某公司、某公司之间签订的上述合同应认定为房屋租赁合同。 现某公司虽与相关部门签订了“出让土地使用权地块预约协议”，办理了项目的立项批复、选址手续以及“建筑工程设计方案审核意见单”，但某公司并未与相关部门签订“土地使用权出让合同”，进而取得相应的土地使用权证书。鉴此，在进行工程建设时，无论是某公司还是某公司，均不可能取得“建设工程规划许可证”。因此，某公司、某公司之间签订的上述合同应认定为无效合同。 对上述合同的无效，作为出租人的某公司，应承担主要责任。因为其对自身违法用地，并进而无法取得相关许可的情形是明知的，但其仍实施出租行为。而作为承租人的某公司，应承担次要责任。因为其怠于或疏于审查用地行为的合法性，而且其在建造房屋时明知没有相关职能部门的许可。 二、关于后果处理问题。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 鉴此，作为承租人的某公司以及次承租人的第三人应当将实际占有使用的租赁标的返还某公司。现某公司及第三人于审理中已被相关部门强制迁出租赁标的，某公司据此确认自上述强制迁出之日作为其接收涉案场地之日，并明确撤回第一项反诉诉讼请求，并无不当，可予准许。 租赁合同无效后，承租人支付占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，故承租人只能采用折价补偿的办法，即支付使用费予以返还。相关司法解释采用参照租金标准作为使用费的标准，主要相对于市场评估等方式，考虑到诉讼成本而做的选择。但“参照”不等于“按照”，是否参照、如何参照，还需要根据承租人的实际使用状况来确定。此外，还要考虑在一些情况比较特殊的无效租赁中，以租金标准则未必合理。如房屋由承租人全额出资建设，合同约定的租金标准系以此为前提条件，一般来说相比同期市场标准明显是偏低的。合同无效后，作为无效后果的处理，房屋的造价将作为损失由出租人承担大部分。这样就使原来租金约定的前提不再存在，若仍按原约定标准确定使用费，则过分低于承租人实际获取的占有利益。因此，从平衡利益的角度来看，可以实际评估价格为依据确定使用费。但是，参照评估标准为计算依据并不代表完全按照评估价格计算使用费，还需考虑各案的具体情况，酌情处理。本案即属此例。 某公司建造的房屋被首次强制拆除后，某公司未及时将场地返还某公司，而是由作为次承租人的第三人重新在原地搭建简易棚继续进行经营；在大门封闭，影响部分租赁标的使用的情形下，某公司同样也没有及时返还相应的土地，并持续占有至2012年12月21日相关部门将某公司、第三人等强制迁出涉案场地之日。此明显属于某公司扩大的损失，应由其承担上述期间的使用费。基于此，法院根据某公司反诉主张的使用费计算标准以及某公司的转租租金数额等因素，并在综合考量前述本案系较特殊的租赁合同的基础上，确定自约定的租赁期间起始日至强制迁出之日止的使用费可以按合同约定的标准计算，但应扣除首份“厂房租赁合同”中一个月免租期内的使用费。据此，某公司应付某公司使用费为958,699元，扣除某公司已经支付给某公司的465,000元（含保证金），某公司尚应支付某公司使用费（即占用费）493,699元。某公司关于返还租金并赔偿双倍保证金以及差额损失的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。 至于某公司主张的被拆除房屋损失问题。首先，根据前述关于导致合同无效过错的责任认定，结合房屋已被实际拆除的事实，法院确定某公司、某公司对此项损失应分别承担40％和60％的过错责任。其次，就被拆房屋的造价，某公司主张的数额为5,308,600元，鉴定意见明确的造价为4,075,690元，其中还包括争议部分。不管是某公司主张的数额，还是鉴定意见明确的造价，某公司是一概不予承认。对此，法院已予充分注意,但其上述观点并不足以反驳某公司没有因此受损的事实。因为，根据查明的事实，某公司出资建房是事实，所建房屋被拆也是事实。现作为出租人的某公司，其虽一方面提出如上异议，但另一方面对此又未提供任何反驳证据。鉴于某公司现提供的有关造价部分的证据，形成相互之间的关联，相比较某公司上述不予认可的相关意见而言，具有一定的证据优势，故可以以鉴定意见中确定的数额，作为被拆房屋的造价。因此，某公司应赔偿某公司被拆房屋造价损失（即建筑工程款损失）2,445,414元。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一三年五月九日作出判决：一、上海某实业有限公司与上海某电子有限公司之间于2011年7月6日和16日签订的两份“厂房租赁合同”无效；二、上海某实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海某电子有限公司使用费493,699元；三、上海某电子有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海某实业有限公司被拆房屋造价损失2,445,414元；四、驳回上海某实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53,265元，减半收取26,632.50元，反诉案件受理费5,057元，鉴定费75,950元，合计诉讼费107,639.50元，由上海某实业有限公司负担48,888元（已付），上海某电子有限公司负担58,751.50元（已付5,057元，余款53,694.50元于判决生效之日起七日内交付法院）。 判决后，某公司不服，上诉于本院，诉称：审计依据的草图不真实，审计报告的结论不应当被采用。某公司的建房行为属于非法行为，应当自行承担责任。要求二审法院撤销原审判决，驳回某公司的原审诉请。 被上诉人某公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审审理中，在法院主持下，鉴定人上海大华工程造价咨询有限公司就当事人对鉴定报告提出的质证意见进行了补充说明。鉴定人表示：关于桩基问题，经现场实际测量，由于存在两次承建，无法区分是哪一次，也无法证明原柱，故以图纸来计算；现场四至明确，中间的柱子也是确定的。 本院认为：系争租赁合同因所涉房屋未取得建设工程规划许可，故原审认定合同无效于法有据。现双方当事人的争议，在于就合同无效的后果处理，尤其是房屋的造价作为损失如何认定及当事人的责任分担。根据查明的事实，某公司建造的房屋客观存在过，现虽被行政机关强制拆除，但其损失真实存在。由于该房屋为违章建筑，其建筑过程没有正当手续，图纸、费用单据不正规等亦在情理之中。现某公司对某公司提供的证据材料予以否认又无法提供任何反驳证据，主张完全不予赔偿，明显不符合本案系争房屋被拆除、客观上存在损失这一事实，故本院不予认同。鉴于本案系争房屋实际已无法复原，结合鉴定人出具的鉴定意见，本院认为，虽然草图与遗留的桩基不符，但因房屋经过了不止一次建造，且经比对现场四至明确，仍可基本反映系争房屋客观情况。据此，原审法院根据证据优势理论作出的判断本院予以认同。综上所述，上诉人某公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币26,363元，由上诉人上海某电子有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一三年十月九日 书 记 员 周璐珺 |
