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（2013）沪一中民二(民)终字第2221号 上诉人（原审被告）邹某。 上诉人（原审第三人）金某号。 委托代理人陈玉文，上海陈玉文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）上海某国家旅游度假区物业管理有限公司。 委托代理人曹友葆，上海市松江区某镇法律服务所法律工作者。 上诉人邹某、金某因房屋租赁合同纠纷，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月23日受理后依法组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭进行了审理，上诉人邹某、上诉人金某及其委托代理人陈玉文，被上诉人上海某国家旅游度假区物业管理有限公司（以下简称“度假区物业公司”）委托代理人曹友葆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2010年9月26日，度假区物业公司、邹某签订一份《租房合同》，约定邹某向度假区物业公司承租某镇陈坊桥桃源西路362弄79号房屋，租赁面积为400平方米，共计二层，租金全年人民币（下同）52,000元，签约后分二次付清，先付后租。合同第八条约定，合同期满后，如承租方仍需续租的，承租方可享有优先权，届时再作协商。 邹某在该《租房合同》的“承租方代表”处签字，承租方处还盖有“上海诚意医疗器械商行”公章。庭审中，邹某称，其是上海诚意医疗器械商行的法定代表人，但合同是以其个人名义签的，当时度假区物业公司说要拿个章盖一下，所以就盖了这个公司的公章。金某则称，邹某在“代表”处签字而非在“承租方”处签字，说明了邹某是代表其一起与度假区物业公司签订合同，进一步说明了其与邹某是合租关系。 2011年5月11日，度假区物业公司出具一份收款收据，载明的付款单位为邹某，收费项目为房租费，金额为8,000元，备注为“3楼”。庭审中，各方确认该钱款系金某交纳。 2011年9月18日，松江工商分局向金某的妻子李学梅发出一份《询问通知书》，要求其就开设桌球房的相关经营情况至某工商所接受询问。后因没有营业执照被罚款1,500元。 2012年10月18日，度假区物业公司向金某发出一份通知，称金某从上海诚意医疗器械商行私自转租了位于某镇桃源西路362弄79号二楼一间计21.6平方米的房屋，以及在三楼经营的台球室计201.3平方米的房屋，金某未经度假区物业公司同意进行居住及经营台球室，属于非法侵占。之前度假区物业公司曾多次通知金某要求搬离，将房屋返还，但金某一直置之不理，故再次发书面通知，要求金某在收到通知后15日内将房屋返还，逾期将通过法律程序解决。 2013年1月29日，度假区物业公司诉至法院，请求判令：1、邹某及金某向度假区物业公司返还松江区某镇桃源西路362弄79号二楼一小间和三楼；2、邹某及金某向度假区物业公司支付实际使用费16,000元。 案件审理过程中，经法院现场勘察，确认金某提供的照片与现场一致。度假区物业公司诉称的二楼一小间位于二楼楼梯口右手第二间。金某还使用了与涉案房屋三楼相连接的相邻建筑物的阁楼，将阁楼隔成多个小房间（金某提供的照片中亦有体现），并修建了厕所、自来水台盆等。 原审认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案争议焦点在于：就涉案房屋，度假区物业公司与邹某存在租赁关系还是与金某存在租赁关系？ 对此争议问题，原审认为，首先根据证人王蛇根的证言以及邹某和金某的质证意见可以认定，在2010年9月26日租房合同签订时，金某尚未出现，各方尚未谈到金某的租房问题。因此，在租房合同签订时，度假区物业公司与邹某存在租赁关系。其次，从金某多次要求度假区物业公司签订租赁合同、但度假区物业公司拒绝签订，以及虽然度假区物业公司向金某收取了下半年租金8,000元，但收款收据上仍写“邹某”这两节事实来看，度假区物业公司自始至终均无与金某建立租赁关系的内心意思。最后，度假区物业公司知晓金某对涉案房屋进行装修，以及向金某收取下半年租金的行为，并不能得出度假区物业公司已经与金某建立租赁关系的结论。因为在度假区物业公司同意金某从邹某处转租涉案房屋的情况下，其知晓并同意金某对转租部分进行装修并不违背常理；在邹某未将金某转租部分房屋返还的情况下，度假区物业公司向金某收取该部分租金也是维护自身合法权益的合理行为。综合上述理由，法院认为，度假区物业公司与邹某存在租赁关系，与金某不存在租赁关系，金某与邹某存在转租关系。 根据以上认定，鉴于租房合同早已到期，邹某应将尚未返还的房屋，即二楼一小间、三楼返还给度假区物业公司，次承租人金某对此承担共同返还责任。同时，邹某由于未按约向度假区物业公司返还房屋、金某由于实际占有使用房屋，均应向度假区物业公司支付房屋的实际使用费。度假区物业公司主张的使用费金额16,000元于法有据，法院予以支持。 至于金某所称的装修赔偿问题，其可依据合同关系另行主张。 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于二〇一三年七月二日作出判决：一、邹某、金某于判决生效之日起十日内向上海某国家旅游度假区物业管理有限公司返还松江区某镇桃源西路362弄79号二楼一小间（二楼楼梯口右手第二间）、三楼房屋；二、邹某、金某于判决生效之日起十日内向上海某国家旅游度假区物业管理有限公司支付房屋使用费16,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由邹某、金某负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。 判决后，邹某、金某均不服，上诉于本院，邹某诉称：2011年4月，邹某搬离了系争房屋且缴清了租赁费用，其与度假区物业公司的租赁关系解除。以后缴纳租金的为金某，其为租赁合同相对人。因此，邹某不应当再承担租赁合同项下的义务，要求二审撤销原审判决，改判驳回度假区物业公司的原审诉请。 上诉人金某诉称：租赁合同上邹某是承租代表，非租赁相对方。金某和邹某是共同承租人，非转租关系。金某从出租方手中拿到租赁物钥匙，其装修出租方也是知晓的，且2011年5月后，金某直接将租金缴纳给出租方，因此金某是承租人，是当然的被告。原审将金某列为第三人，剥夺了其的反诉权。要求二审法院撤销原判，改判驳回度假区物业公司的原审诉请。 被上诉人度假区物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合同的签订方为度假区物业公司和邹某，金某并非合同的签约方，因此，度假区物业公司与邹某存在租赁关系，金某非租赁合同的相对方，其作为实际使用人参与本案诉讼，原审将金某列为第三人，符合法律规定。至于金某实际使用租赁房屋，替邹某交付租金，均不能证明其为租赁合同的承租人，金某的该项主张，没有法律依据，本院不予采信。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。邹某主张在2011年4月与度假区物业公司解除合同搬离了系争房屋，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。鉴于邹某系合同的相对方，其应当承担相应的合同责任。综上，上诉人邹某、金某的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币560元，由上诉人邹某、金某各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一三年十月九日 书 记 员 周璐珺 |
