|
（2013）沪一中民二(民)终字第2362号 上诉人（原审被告）朱某。 委托代理人蒋琛琦，上海市君成律师事务所律师。 委托代理人曹正平，上海市君成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）上海某物业管理有限公司。 委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。 上诉人朱某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月7日受理后，依法组成合议庭,于2013年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱某之委托代理人曹正平及被上诉人上海某物业管理有限公司（以下简称某公司）之委托代理人沈琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，系争房屋位于上海市浦东新区浦东大道599号万源晶典公寓三层，系案外人上海万波置业有限公司（以下简称万波置业）所有。2010年6月28日，某公司与朱某签订房屋租赁合同一份，约定：由乙方（朱某）向甲方（某公司）租赁万源晶典公寓三层部分房屋（建筑面积333.31平方米）作为商业使用；租赁期自2010年7月1日起至2018年5月31日止；免租期45天，自2010年7月1日起至2010年8月15日止；第1-4年房屋租金为人民币（下同）35,483.63元/月，第5-8年为40,552.72元/月；租金按每二个月缴付，于每期租金的起始日或之前支付；物业管理费为每平方米建筑面积每月7元，月度物业管理费为2,333.17元，与每期租金同时支付；逾期支付的，乙方应按逾期款项的日千分之一支付滞纳金；乙方在承租期间，应自行承担其房屋内使用的电、水、燃气设备的安装及使用费等；租赁押金70,967.26元；乙方应于租赁期届满或按本合同约定及双方商定之合同提前终止日办妥下列事项，否则在合同终止日后的第15天起至实际归还日止，乙方须每日向甲方支付相当于日租金和物业管理费总和4倍的违约金，并赔偿甲方因此受到的损失：①将恢复后的房屋归还甲方……；甲方应在该房屋归还验收合格后依本合同第8.5款规定将租赁押金退还乙方；在合同有效期内，乙方中途擅自要求退租的、擅自改变房屋用途的、或因乙方违约导致甲方单方面解除合同，乙方须支付相当于两个月租金和物业管理费作为乙方的违约金，并承担甲方恢复原状的实际支出；乙方未按合同约定支付租金和物业管理费时，甲方有权要求乙方支付逾期款额的日千分之一作为滞纳金；乙方未按合同约定支付上述费用累计超过15天，则视为乙方违约，甲方有权采取以下一种或数种措施并同时要求乙方支付相当于2个月租金和2个月物业管理费的违约金：（1）在租赁押金中扣减上述所欠费用；（2）停止向乙方供水、供电；（3）解除合同；（4）勒令乙方即刻退场；（5）并有权进入乙方租赁场所内处理或变卖乙方在该租售场所内所有的设施、设备，装饰等，抵扣乙方所欠费用及违约金；付款账户为上海晶圣水酒店管理有限公司（以下简称晶圣水公司）的银行账户。合同另对其他事项作了约定。2012年6月12日，上海万泉酒店管理有限公司（以下简称万泉公司）、晶圣水公司共同发函给朱某催付租金。后某公司诉至法院，要求判令：1、朱某偿付房屋租金、物业管理费和电费共计人民币751,825.26元；2、朱某偿付某公司滞纳金人民币249,112.85元（按日千分之一，每两月租金为一期本金，自2011年4月16日起逐期计算至2012年12月31日止）。 原审庭审中，某公司与朱某确认一致，合同签订后，某公司即将房屋交付朱某，扣除朱某在租期内付过的6笔款项后，朱某已经付清截至2011年4月15日之前的租金、物业管理费和电费，并剩下余额20,201.33元。某公司表示，2010年6月28日朱某支付过定金7万元，但该笔款项已经在诉请租金和物业管理费金额中扣除；朱某确认该笔款项确实已经扣除，但认为该款为押金，应予以返还。某公司表示其诉请1中租金和物业管理费共计751,820.26元，其中租金728,597.20元、物业管理费47,829.98元均系按合同约定标准自2011年4月16日起算至2012年12月31日止，电费21,321.81元的计费期间亦相同，再扣除营业款28,256元（其中扣除某公司代收代缴的营业税2,858.60元），并扣除之前的租金余额20,201.33元计算而得。朱某对上述诉请的计算方式并无异议，但提出虽然之前交过电费，但2012年4月1日之后朱某未实际使用过房屋，且某公司的电费也不是按照实际使用情况计算得出。 原审审理中，朱某向法庭提供一份2011年3月18日某公司发的“房屋租赁合同转租说明”，内容为：某公司与朱某于2010年6月28日签订的浦东大道599号3楼333.31平方米房屋的出租方现更改为万泉公司，所有某公司在该房屋租赁合同中的权利义务全部转让给万泉公司。朱某认为，依照该“说明”，权利义务转给万泉公司后，某公司与朱某之间的合同无法履行而解除。朱某并提出，朱某在收到该“说明”后就找了万泉公司要求重新订立合同，但因为租金无法达成一致而未签订书面合同，但朱某从未同意过某公司将涉案合同的权利义务转让给万泉公司。某公司表示，对该说明真实性无异议，但对合同权利义务的转让，朱某既未明示同意，也未表示不同意。 原审认为，某公司与朱某之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效；合同期内某公司与万泉公司约定将某公司在合同中的权利义务概括转让给万泉公司，因未征得朱某同意而对朱某不发生法律效力，故某公司仍是系争合同的出租人。朱某仅付清至2011年4月15日止的租金，又在合同约定的租期届满之前擅自退租，显已违约，其提出合同于2011年3月18日即已解除无事实和法律依据。而依据合同之约定，朱某未按合同约定支付费用累计超过15天的，某公司即有权解除合同，故某公司认为合同于2012年12月21日解除的主张具有合同依据，法院予以采纳。同时，朱某作为承租人应按约支付租期内的租金及有关费用，某公司诉请要求朱某支付期间的租金、物业费和电费751,825.26元，于法不悖，法院予以支持。某公司诉请要求朱某支付滞纳金249,112.85元，亦具有合同依据，予以支持。朱某提出部分租金超过诉讼时效和滞纳金过高要求调整的理由并无事实依据，不予采信。 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二○一三年七月三日作出判决：一、朱某应于判决生效之日起十日内支付某公司租金、物业费和电费共计751,825.26元；二、朱某应于判决生效之日起十日内支付某公司滞纳金249,112.85元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,581元，由朱某负担。 判决后，朱某不服，上诉于本院，诉称：2012年4月1日后，上诉人未使用涉讼房屋，不应当支付租金及物业管理费；被上诉人未能提供其与业主间转租及履行合同的依据；被上诉人关于2012年2月28日前租金的诉请，已过诉讼时效；原审判决的滞纳金明显过高，且因被上诉人与案外人间相互推诿导致上诉人无法支付租金，滞纳金本不应得到支持，故要求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。 被上诉人某公司辩称：转租是否合法应由业主主张权利，而不是上诉人，且被上诉人有业主允许转租的证明；万泉公司曾起诉催讨租金，时效未过，故不同意上诉请求。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审中，某公司向本院出具书面意见，同意减少滞纳金人民币100,000元。 本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》，于法无悖，双方均应恪守。朱某主张某公司未能提供业主同意转租的证明。依据本院查明之事实，某公司与万波置业间的合同载明转租需书面告知，而《房屋转租和股权转让协议》、某公司所发的函件等均证实万波置业明知涉讼房屋实际使用状况，且至今未提出过任何异议。因此，本院认为，某公司的转租事实已得到万波置业的认可，朱某的相关上诉理由，本院不予采纳。二审中，朱某自述其于2012年4月1日始不再使用涉讼房屋，其将钥匙交付给万泉公司的财务，同时表示就该节事实无依据可提供。依据相关法律之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，朱某的前述上诉理由，本院亦不予采纳。鉴于万泉公司曾以催款函、诉讼等方式向朱某多次催讨租金，且朱某亦清楚某公司与万泉公司间就涉讼房屋租赁合同的权利义务进行了转让，因此，朱某关于租金已过诉讼时效的上诉理由，于事实不符，本院不予采纳。二审中，某公司同意减少滞纳金人民币100,000元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下: 一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第1435号民事判决第一项； 二、变更上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第1435号民事判决第二项为：朱某应于本判决生效之日起十日内支付上海某物业管理有限公司滞纳金149,112.85元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币12,581元，由朱某负担。二审案件受理费人民币12,581元，由朱某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一三年十月九日 书 记 员 周璐珺 |
