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（2013）浦民一(民)初字第23312号 原告（反诉被告）上海xx，住所地上海市xx区xx路3669号。 法定代表人xx，馆长。 委托代理人xx，上海中建中汇xx律师事务所律师。 被告（反诉原告）上海xx服饰有限公司，住所地上海市xx区xx路2055号。 法定代表人xx，总经理。 委托代理人xx，上海xx律师事务所律师。 原告上海xx（以下简称xx）诉被告上海xx服饰有限公司（以下简称xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，后被告提出反诉，本院依法合并审理，于2013年8月20日、9月17日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，被告xx公司法定代表人xx到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告xx诉称，2008年5月10日，原、被告就上海xx西侧门面房及大堂部分区域签订租赁协议，约定由被告承租该部分房屋作经营使用，租赁期限自2008年6月15日起至2011年6月14日止，租金每年人民币（以下币种相同）25万元，物业管理费每年15万元，费用每半年支付一次，每次合计付20万元，第一次支付时间为2008年6月5日、第二次为2008年12月5日，以后每年类推。2008年6月29日，双方签订补充协议，约定原告于2011年6月15日至6月26日给予被告免租以补偿被告在租赁期间xx因赛事、维修原因暂停对外开放所造成的损失，故双方租赁协议实际于2011年6月26日到期终止。租赁期满后，双方未签订续租合同，被告仍占据房屋，并继续支付租金至2012年12月26日。自2012年12月27日起，被告欠付租金及物业费未缴纳。2013年3月14日，原告发函通知被告解除租赁关系，要求其于4月1日前搬离房屋并付清欠款，但被告时至今日未交还房屋及支付欠款。诉请判令：1、确认原、被告间租赁关系于2013年4月1日解除；2、被告立即归还浦东新区浦东南路3669号xx西侧门面房和大堂部分区域；3、被告支付2012年12月27日起至2013年4月1日的欠付租金105,205.48元；4、被告支付2013年4月2日起至实际迁出日止的房屋占用使用费，以租金及物业管理费每年40万元为计算标准；5、被告支付欠付的2012年12月27日起至2013年4月止的水电费、电话费，金额2,375.3元。 被告xx公司辩称，原、被告间并非单纯租赁关系，合同对被告经营项目和时间均作了限制，租赁合同同时也是一份经营许可关系合同，原告发函仅针对租赁关系，故不造成合同解除。原告解除合同应给予被告合理期间，被告盈利主要在每年的7－8月，被告在承租期间没有违约行为，被告在2012年12月底已支付了租金及物业管理费14万元，支付的是2013年1－4月的费用。原告xx曾多次闭馆，给被告造成损失。2008年至今，原告先后闭馆天数达149天，相当于5个月，原告应另给予被告免租经营至2013年8月。原告将被告承租的xx大厅柜台出租给与被告经营相同用途产品的案外人，原告应赔偿被告相应损失，且减少使用费的收取数额，故不同意原告的诉请。另双方租赁合同到期后，经原告同意，被告继续承租至今。2011年6月27日起，经原告同意，被告对使用的店面进行了装修，发生装修费247,000元。现原告提出解除租赁关系，应当对被告的装修进行赔偿，故反诉请求赔偿xx公司装修费用247,000元。 针对反诉，xx辩称，xx公司对房屋进行装修未经原告同意，且即便xx公司实际进行过装修，其已使用二年多，xx公司为经营所需进行的装修，相关费用应由其自行承担，不同意xx公司的反诉请求。 经审理查明，坐落于上海市xx区xx路3669号房屋产权人为xx。 2008年5月10日，xx（甲方）与xx公司（乙方）签订租赁协议，约定甲方出租西侧门面房和大堂部分区域给乙方经营游泳用品及运动服装，另提供二间办公以及仓库用房，并在西侧门面房上方享有广告自主权，广告内容需经甲方审核同意后方可发布。年费用合计40万元，其中房屋租金每年25万元，物业管理费每年15万元。租赁期限三年，自2008年6月15日至2011年6月14日。付款方式：依照先付款后使用的原则，每半年支付一次，每次二十万元，乙方第一次于2008年6月5日、第二次于2008年12月5日向甲方支付各项费用，以后每年依此类推。在不破坏主体结构的前提下，乙方如需对租赁场地进行二次装修，先提供装修方案，经甲方审核同意后方可实施，费用由乙方承担，如违反本条款，甲方有权终止乙方施工。经甲乙双方协商，“游泳用品专卖店”每日营业时间为6：30－21：30，乙方不得单方面延长营业时间。协议另对其他事项作了约定。 2008年8月29日，xx（甲方）与xx公司（乙方）签订补充协议，内容为因甲方在2005年5月15日至2008年5月14日租赁期间因为赛事、维修原因暂时停止对外开放共计42天，其中30天已在甲乙双方于2008年5月10日签订的租赁协议中给予了免租补偿（2008年5月15日至2008年6月14日），现双方商定其余12天在2011年6月15日至6月26日给予免租补偿。 合同到期后，原、被告未签订续租合同。2013年3月14日，xx发出搬离通知书，通知xx公司租赁关系解除，要求于2013年4月1日搬离全部场地。 另查明，2012年12月25日，xx出具情况说明一份，内容为由于xx西大门改造工程以及xx店面装修，对生意有所影响，经双方协商，在原有2个月免租期的基础上，再给予2个星期的免租期。xx公司法定代表人xx在该说明上签字。2012年12月28日，xx公司支付xx租金及物业管理费合计14万元。审理中，xx称，2012年下半年（截止2012年12月26日）被告应交租金及物业管理费计20万元，因双方签署了免除部分租金的情况说明，因此原告同意被告少付了6万元，即2012年下半年的费用支付14万元即可。xx公司称，原告同意2012年下半年只需支付14万元，因此被告于2012年12月28日支付了以上款项，但少付的款项与双方签署的情况说明的内容无关，因此，原告应另行给予被告2个月又2个星期的免租期。 2013年8月19日，xx向xx公司开具了租赁费发票一份，金额87,500元，物业费发票一份，金额52,500元。 再查明，2013年2月4日，xx在其官网发布了xx闭馆维修通知，通知内容为xx将于2013年2月18日至2013年3月31日闭馆维修。 审理中，xx公司向本院提供了xx在2008年至2012年期间的零星通知，证明xx经常因维修保养以及比赛等事由而闭馆或不对外经营，影响了被告经营泳具的生意。另被告称其在2011年6月27日后对承租房屋进行过装修，并提供了与案外人于2012年6月27日、6月30日签订的装修合同二份以及收据一份，证明发生装修费247,000元。经庭审质证，xx对被告提供的闭馆通知的真实性未予确认，但承认原告曾因设备维护以及举办比赛等原因而闭馆，故双方在2012年12月协商给予了被告闭馆期间的免租优惠。对被告与案外人间的装修合同等内容的真实性不予确认。xx称双方合同并未约定xx闭馆被告可以不付或少付租金，被告的经营门面主要在馆外，因此，闭馆不影响被告正常经营，故对2013年2、3月间的闭馆维修不应再给予被告租金优惠。 审理中，原、被告确认被告已付原告租赁押金1万元，原告要求没收。xx另称原、被告在2012年12月协商确定给予被告2个月2个星期的免租期，金额为82,222元（按租金和物业费用一并计算），6万元已在2012年下半年的应付费用中抵扣，余款22,222元同意在2012年12月27日以后的应付费用中扣除。原告另撤回了要求被告支付水电费及电话费2,375.3元的诉讼请求。 以上事实，由当事人提供并经庭审质证的租赁协议、房地产权证、补充协议、搬离通知书、情况说明、付款凭证、发票、通知等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。 本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，协议性质为租赁合同的法律关系，合法有效，双方当事人均应恪守。根据租赁协议以及补充协议的约定，原、被告的合同租赁期限截止2011年6月26日。合同到期后，双方未续签合同，原租赁合同继续履行，但租赁期限为不定期。出租方可以随时解除合同，出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告在2013年3月14日发出搬离通知，要求被告在2013年4月1日搬离租赁场地。原告的行为符合法律规定，其要求确认双方合同在2013年4月1日解除，本院予以支持。 原、被告在2012年12月25日达成一致意见，对xx改造等原因造成被告的生意影响，给予了被告2个月2个星期的免租期。在协商之后，原告授意被告少付了2012年下半年的租金6万元，原告对此解释为是履行免租期减免租金的约定，符合交易惯例，本院予以采纳。对于2个月2个星期的免租期内的差额22,222元，原告同意在2013年度的应付租金中抵扣，本院予以准许。由于原、被告的租赁协议并未对遇xx维修等原因闭馆期间的租金是否需要减免作出约定，因此，被告提出应免除xx闭馆期间的全部租金的请求，缺乏合同依据。但原、被告在合同履行期间，实际对xx因闭馆等事由造成被告的经营影响已在2012年12月25日达成了协议，原告同意给予了被告一定的免租期。至于2013年2月18日至3月31日，原告因场馆维修闭馆，闭馆的事由虽然没有造成被告不能使用门面房经营，但势必影响被告在大堂的正常经营以及被告的经营收入，因此，本院酌情减免被告在2013年2月18日至3月31日期间的应付租金20,000元。上述款项，在被告应付的租金中扣除。因此，原告诉请的2012年12月27日起至2013年4月1日止的租金（含物业费）105,205.48元，被告应付数为62,983.48元。被告在双方合同到期后自行对租赁物进行了装修，其装修的目的亦为自己经营所需，被告要求原告赔偿其装修的损失，既缺乏合同依据，也不符法律规定，本院不予支持。因双方租赁关系已解除，被告缴纳原告的租赁押金1万元，原告应予返还，原告要求没收押金的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）上海xx与被告（反诉原告）上海xx服饰有限公司间的租赁协议于2013年4月1日解除； 二、被告（反诉原告）上海xx服饰有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区浦东南路3669号xx西侧门面房和大堂部分区域，并将房屋返还原告（反诉被告）上海xx； 三、被告（反诉原告）上海xx服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海xx2012年12月27日起至2013年4月1日止的租金及物业费62,983.48元； 四、被告（反诉原告）上海xx服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海xx自2013年4月2日起至返还房屋之日止的租金及物业费，按每月33,333.33元为计算标准； 五、原告（反诉被告）上海xx于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海xx服饰有限公司押金10,000元； 六、驳回反诉原告上海xx服饰有限公司的反诉请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,766元，减半收取计1,883元，由原告上海xx负担383元，被告上海xx服饰有限公司负担1,500元，反诉案件受理费减半收取计2,509元，由反诉原告上海xx服饰有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 何绍辉 二〇一三年十月十日 书 记 员 于 晔 |
