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（2013）沪一中民二(民)终字第2631号 上诉人（原审原告、反诉被告）上海某某****有限公司。 被上诉人（原审被告、反诉原告）上海某某管理有限公司。 上诉人上海某某****有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第15215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审认定，本市某某区某某路某某号房屋是由上海某某管理有限公司（以下简称某某公司）向*****房地产管理处（以下简称***管理处）承租而来。***管理处同意某某公司对系争房屋对外招商租赁，租赁用途为信息咨询、服务类、贸易类、销售类、文体类、娱乐动漫游艺类等企业。2012年2月20日，某某公司（甲方）与上海某某****有限公司（以下简称某公司，乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方自愿将系争房屋提供给乙方使用，由乙方合法经营开办游戏动漫，建筑使用面积约为1,080平方米（双方对此均无异议）；租赁期限为六年，自2012年2月20日起至2018年2月19日止。合同第三条约定：甲方同意乙方有三个月的免租期（从2012年2月20日起至2012年5月19日止），租金从2012年5月20日开始支付；乙方每年应支付甲方租金七十二万元整，分四个季度支付，付款时间为每一季度的前一个月底。合同定金为十万元整，在合同生效后转为房屋押金，在合同签订日支付。合同第四条约定：乙方同意在年租金七十二万元整的基础上每三年递增一次，递增幅度为5%，递增基础为前一年的租金额度。合同第八条约定：乙方经营的游戏动漫项目，由乙方自负盈亏、独立法人、所涉工商、卫生等国家相关开业所需审批手续由乙方自行申报，费用由乙方承担。合同签署时，乙方确定甲方只提供合格的针对该租赁区域的军队租赁许可证、军队转租证明和消防验收证明共三份办证所需资料，如乙方不能做出营业执照，由乙方自负，甲方概不负责。乙方必须在租赁场地上合法经营，由于其自身原因造成违法及亏损等一切后果，由乙方自理，甲方概不负责。合同第九条约定：乙方依约交付租金，不得延期，如拖欠租金，甲方应按双方约定的租金标准加倍向乙方收取租金，乙方如拖欠租金达一个月以上（含一个月），甲方可以停电停水、停止乙方营业，对此甲方不构成违约，并可无条件收回乙方租用的全部房屋及乙方所投入的全部装饰和设备，包括房租、水电费用、违约金及其他债务。租赁期间，如乙方确因特殊原因需要退租，必须提前三个月书面通知甲方，经甲方同意方可解除合同，不动产、动产归属及有关条款按协议第五条的约定执行。特别约定：乙方的全部装修费用及其他投入，不论乙方发生何种原因，（如经营不善、停业、违规营业等）而退租的，甲方不给予任何补偿。合同订立后，某某公司按约将系争房屋交付给某公司使用，并向某公司提供了****租赁许可证（许可证上载明系争房屋位于上海市某某区某某路某某号，出租人为*管理处，承租人为上海某有限公司，建筑面积6,600平方米，有效期自2011年7月6日起至2012年7月6日止，发证时间为2011年7月29日）、军队转租证明、消防验收证明。某公司于2012年5月14日办理了企业法人营业执照，公司成立日期为2012年3月7日，执照有效期自2012年5月14日起至2012年7月6日止。某公司也向某某公司支付了租金共计人民币31万元和房屋押金10万元，之后未再支付。2013年1月24日，某公司向某某公司发送了一份解除合同通知，内容为：我公司（通过法定代表人吴某某）于2012年2月20日与贵公司签订《租赁协议书》，约定我公司自2012年2月20日起承租坐落于上海市某某路道某某号的一幢建筑物中的第四层，租赁期限为陆年，根据《租赁协议书》的约定，我公司承租该房屋用于经营游戏动漫项目。同时根据贵公司提供的****租赁许可证（*房租证【****】***字第****号），我公司承租的房屋为贵公司从*管理处承租而来，且该租赁许可证有效期限自2011年7月6日起至2012年7月6日止。双方签署《租赁协议书》时，贵公司向我公司保证该租赁许可证能如期办理。但是，自2012年7月6日该租赁许可证到期后，贵公司未能如期向我公司提供新的租赁许可证，致使我公司未能合法使用所承租的房屋，且公司经营被迫中断。期间贵公司虽多次口头承诺将办理新的租赁许可证，但时至今日仍然未能办理，故我公司承租该房屋的目的已无法实现。故我公司特发送此函，通知贵公司双方所签署的《租赁协议书》于2012年7月6日终止。 原审另查明，2012年5月7日，上海市某某区某某管理局向某公司出具了一份上海市设立某某场所某某通知书，内容为：你单位拟在某某路某某号某楼设立文化娱乐场所（经营游艺机项目）的服务指导申请收悉。经对提供的场所拟设立地址的房屋产权证明文件和其周边环境的勘验，该地点基本符合设立文化娱乐场所的要求。你单位可持本通知至（工商、环保、消防）部门办理手续，待所有材料准备齐全报我部门后，才予以正式受理。在此期间，若该地点的房屋类型或周边环境发生变化，以至于不符合《娱乐场所管理条例》的有关规定，我部门将不予许可，产生的一切后果自负。2013年3月25日，某公司提起本案诉讼。 原审审理中，某公司称其在原****租赁许可证有效期限到期前曾要求某某公司提供新的****租赁许可证以协助某公司办理营业执照的延期手续，之后也催讨过，某某公司向某公司承诺将很快获得新的****租赁许可证，遭某某公司否认。某公司又称其已于2013年1月25日搬离系争房屋，并提供了搬迁服务合同、搬迁费发票、仓库出租合同以及租金支付凭证，故双方的租赁合同已于2013年1月25日解除，遭某某公司否认，某某公司称其没有进入过系争房屋，无法确认某公司的搬离情况，且某公司并未交还房屋。庭审中，某公司和某某公司一致确认双方并未办理过系争房屋的交接手续，某公司称系争房屋内已没有其公司的物品，某某公司则表示在某公司确认系争房屋内无某公司物品的前提下，其将于庭审当天（即2013年6月26日）进入系争房屋，并以该日作为房屋交接日，反诉诉请中的租金及使用费计算至该日，并自愿撤回要求某公司从系争房屋内迁出并将房屋恢复原状的反诉诉请。此外，某某公司称双方曾就租金支付问题进行过协商，但未达成一致意见，某某公司从未同意某公司停止支付租金，且就某公司拖欠的租金多次向某公司口头催讨未果。 原审中，某公司就其主张的装修损失、钢结构平台施工损失、消防工程损失提供了室内装修工程合同、工程报价表、钢平台工程承包合同、钢结构平台报价表、消防工程施工合同、工程量清单与计价表、收据，某某公司对此均不予认可。但某某公司考虑到某公司在租赁期间确实对系争房屋进行了装修，故在合同解除后自愿给予某公司装修补偿款30万元，并要求将该补偿款在某公司应当支付给某某公司的租金使用费中予以扣除。 原审审理中，某公司要求法院判令：1、解除与某某公司之间签订的租赁合同；2、某某公司向其返还所支付的2012年7月7日以后的租金共计217,288元；3、某某公司向其返还所支付的房屋押金共计100,000元；4、某某公司向其赔偿装修损失667,990元、钢结构平台施工损失92,506元、消防工程损失213,626元，共计974,122元（损失数额具体以法院评估为准）；5、某某公司向其赔偿搬迁费损失25,000元；6、某某公司向其赔偿仓储损失60,000元；7、诉讼费由某某公司承担。某某公司则认为，合同签订后，其按约向某公司提供办证所需的证明文件，某公司也办出了证照并正常经营，其并不存在某公司所述的违约行为。本案的违约方是某公司，某公司经营不善、拖欠租金，故其同意解除租赁合同，但不同意某公司的其余诉请。同时，某某公司提起反诉，要求法院判令：1、解除其与某公司于2012年2月20日签订的租赁协议书；2、某公司支付2012年8月21日至2012年11月20日期间拖欠的租金50,000元及自2012年11月21日起至某公司实际迁出之日止的房屋租金（按照每月60,000元计算）；3、某公司赔偿违约金100,000元；4、某公司从系争房屋内迁出并将房屋恢复原状；5、本案诉讼费由某公司承担。另外表示某公司所支付的房屋押金100,000元要求予以抵扣其反诉诉请中某公司应付的租金、违约金。 原审认为，某公司和某某公司签订的租赁协议书系双方的真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同的约定履行义务。某某公司已履行交房和提供办证所需资料的义务，某公司理应按约支付房屋租金。某公司未按约支付房屋租金，某某公司要求解除双方签订的租赁合同，符合合同约定，法院予以支持。某公司称鉴于某某公司未能提供新的租赁许可证，导致某公司无法营业，遭受重大损失，双方在交涉过程中某某公司表示某公司可不再继续支付租金，如双方达成友好协商愿意退还2012年7月后的租金，故某公司是在特定情况下停止支付租金，且获得某某公司同意的。上述说法遭某某公司否认，某公司亦未能提供充分的证据予以证明，故法院对此不予采信。现无证据证明某公司在原****租赁许可证有效期限到期前曾向某某公司催要过新的****租赁许可证，而某公司径直向某某公司发送了解除合同通知书，该解除行为缺乏依据，不发生法律效力。某公司称其已于2013年1月25日搬离系争房屋，故双方的租赁合同已于2013年1月25日解除，遭某某公司否认，某公司亦未能提供充分的证据予以证明，法院对此亦不予采信。法院确认合同解除日为2013年5月28日（即某公司收到反诉状副本之日）。合同解除后，某公司仍应支付尚未付清的房屋租金及合同解除后至实际迁出之日止的房屋使用费。现某某公司已于2013年6月26日自行收回系争房屋，某某公司要求某公司支付2012年8月21日至2012年11月20日期间拖欠的租金50,000元及自2012年11月21日至2013年6月26日按照合同约定的租金标准计算的房屋租金及使用费，于法有据，法院予以支持。租赁合同因某公司未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，某某公司要求某公司支付违约金，符合合同约定，法院予以支持。某某公司认为合同约定的违约金标准过高，主动予以调整，于法不悖，法院予以准许。某公司以某某公司未及时提供新的****租赁许可证致使某公司无法获得新的营业执照为由要求解除双方签订的租赁合同、某某公司返还2012年7月7日后的租金共计217,288元并赔偿某公司房屋装修损失、钢结构平台施工损失、消防工程损失、搬迁费损失、仓储损失共计1,059,122元，无事实及法律依据，法院不予支持。某某公司考虑到某公司在租赁期间确实对系争房屋进行了装修，故在合同解除后自愿给予某公司装修补偿款30万元，并要求将该补偿款在某公司应当支付给某某公司的租金使用费中予以扣除，于法不悖，法院予以准许。关于某公司支付的房屋押金，某某公司要求用于抵扣反诉诉请中某公司应付的租金、违约金，于法有据，法院予以支持。 原审法院审理后于二○一三年八月二日作出判决：一、解除上海某某****有限公司与上海某某管理有限公司的租赁协议书；二、上海某某****有限公司应支付上海某某管理有限公司租金及使用费人民币480,027.40元，扣除上海某某****有限公司已支付的房屋押金人民币100,000元和上海某某管理有限公司自愿支付给上海某某****有限公司的装修补偿款人民币300,000元，余款人民币80,027.40元上海某某****有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给上海某某管理有限公司；三、上海某某****有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海某某管理有限公司违约金人民币100,000元；四、驳回上海某某****有限公司的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17,187元，减半收取8,593.50元，反诉案件受理费4,750元，合计13,343.50元，由上海某某****有限公司负担。 判决后，某公司不服，上诉于本院称：由于被上诉人未能向上诉人提供新的《****租赁许可证》，造成上诉人事实上无法合法使用租赁场地，且无法办理营业执照和经营游戏动漫所需的游艺机房《文化经营许可证》，导致上诉人无法实现租赁合同的目的，故上诉人才向被上诉人提出解除合同。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部本诉请求。 被上诉人某某公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，上诉人以被上诉人未能提供新的军队租赁许可证致其无法营业而拒付房屋租金，并发函提前解除合同。对此，本院认为，原****租赁许可证的有效期于2012年7月6日到期后，上诉人仍在继续经营，上诉人并未提供证据证明因上述许可证到期导致其无法办理营业证照或无法实际经营的后果，而且租赁合同中也明确约定由上诉人自行负责办理营业执照，因此不能作为上诉人拒付租金及解除合同的合理抗辩理由。鉴于上诉人自2012年8月起未再支付租金，并在未与被上诉人协商的情况下向被上诉人发送解除合同的函，且擅自搬离了系争房屋，已构成违约，被上诉人据此起诉要求解除双方签订的租赁合同，并无不当。合同解除后，上诉人应向被上诉人支付至合同解除日止的房屋租金及至被上诉人收回房屋日止按租金标准计算的房屋使用费。由于租赁合同因上诉人违约而解除，故上诉人理应承担合同约定的违约责任。被上诉人在原审中主动调低了违约金数额，系其对自身权利的处分，并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人返还2012年7月7日后的租金217,288元，缺乏依据，本院不予支持。鉴于租赁合同明确约定，上诉人不论以何种原因退租，被上诉人均不给予任何补偿。因此上诉人要求被上诉人赔偿其房屋装修损失、钢结构平台施工损失、消防工程损失、搬迁费损失、仓储损失共计1,059,122元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审中，被上诉人自愿表示给予上诉人装修补偿款30万元，将该补偿款及收取的押金在上诉人应当支付给被上诉人的租金、房屋使用费和违约金中予以抵扣，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币19,137元，由上诉人上海某某****有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月十日 书 记 员 周 勰 |
