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（2013）徐民四(民)初字第2554号 原告上海XX儿童食品厂有限公司，住所地上海市XX路X号。 法定代表人陈XX，董事长。 委托代理人于XX，上海XX律师事务所律师。 委托代理人贺XX，上海XX律师事务所律师。 被告上海XX实业有限公司，住所地上海市XX区XX镇XX公路X号X号楼X室。 法定代表人王XX，经理。 被告杨XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X号底层X间。 原告上海XX儿童食品厂有限公司诉被告上海XX实业有限公司、杨XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于XX、被告上海XX实业有限公司的法定代表人王XX到庭参加诉讼。被告杨XX经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2003年1月25日，原告与被告上海XX实业有限公司（以下简称“XX公司”）就上海市XX区XX路X号沿街面一幢房屋签订房屋租赁协议，由原告出租给XX公司使用。此后，双方又多次签订房屋租赁协议，租赁期限延续至2012年6月30日。2006年4月，XX公司又将上述房屋的一部分，即XX路X号X楼西房屋（以下简称“系争房屋”）转租给被告杨XX使用，此后XX公司与杨XX又多次签订租赁合同，租赁期限亦延续至2012年6月30日。XX公司与杨XX于2011年12月5日、12日分别作出承诺，保证在租赁期限届满前搬离系争房屋，并进行房屋移交。由于系争房屋被上海市XX区土地储备中心收储，原告于2012年5月29日发函给XX公司，通知双方之间的租赁合同于2012年6月30日终止，双方不再续签合同，XX公司应将系争房屋在2012年7月10日前交还原告，但XX公司与杨XX在合同到期后拒绝交还房屋。2012年8月30日，原告再次致函XX公司，要求XX公司交还房屋。2012年12月4日，原告委托律师致函两被告，要求交还房屋，但是两被告至今仍然拒绝交还。杨XX仍然非法居住在系争房屋中。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判令：1、被告XX公司、杨XX将系争房屋返还给原告；2、两被告向原告支付自2012年7月1日起至系争房屋实际归还之日止的房屋使用费。 被告XX公司辩称，同意原告要求归还房屋的诉讼请求。但是不同意支付房屋使用费，实际占有房屋的系被告杨XX，XX公司协助原告做杨XX的工作，不应当由XX公司支付房屋使用费。 被告杨XX未到庭应诉。 经审理查明，2003年1月25日，原告（甲方）与XX公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：一、甲方向乙方出借XX路X号，沿街面一幢房屋及电梯，建筑面积为1256平方米，（产权属甲方所有），具体面积以实际测量为准。该租赁房屋提供二条出口通道。二、租赁期限为3年，从2003年4月16日起至2006年4月15日止。（其中2003年3月15日至2004年4月15日为免租装修期）。三、租赁费用和付款方式：1、每年租金为115万元。2、付款：协议生效后，乙方按季并于每季首月5日付给甲方每季租赁费287,500元。3、房屋的房产税及土地使用税由甲方承担。六、其他约定：……3、甲方同意乙方所租的房屋转租或分租给第三方。7、本协议终止后，乙方必须在半个月内撤走，如不按时撤走，乙方在房内的财物归甲方所有，甲方有处理权。8、协议到期终止或乙方违约终止时，房屋内装修的不动产不计费保留给甲方。2003年3月5日，双方签订房屋租赁补充协议，约定：1、甲方向乙方出借的XX路X号沿街面一幢房屋及电梯，租赁期限为5年，从2003年4月16日起至2008年4月15日止。（2003年3月15日至2003年4月15日为免租装修期）。2、租赁前3年（2003年4月16日至2006年4月15日），每年租金为115万元。租赁后2年（2006年4月16日至2008年4月15日），每年租金为120.8万元。3、乙方按季并于每季首月5日付给甲方全年租金的四分之一。（租赁前3年，每季租金为28.75万元，租赁后2年每季租金为30.2万元）。4、本补充协议与2003年1月15日签订的房屋租赁协议同等有效。有抵触之处，以本补充协议为准。2008年3月11日，双方协商同意，将该补充协议延长至2008年10月31日止，如终止合同需提前一个月通知，其余条款不变。2008年10月15日、2009年2月10日，双方再次签订补充协议，分别将租赁期限延长至2009年3月31日、2009年12月31日，租金均为100,666.7元/月。2009年12月21日，双方签订临时租赁协议，将租赁期限延长至2010年3月31日，后双方又多次协商，最终将租赁期限延长至2012年6月30日。在双方于2011年12月5日签订的最后一份临时租赁协议中，约定：甲方接受乙方2009年提出“如甲方用地时间尚有余地，希望能继续签租赁合同，有一个月就签一个月，什么时候甲方正式收回，我们保证无条件搬走”的承诺2012年继续有效前提下，同意继续签订临时租赁协议。租金为100,666.66元/月。 2006年，XX公司（甲方）与杨XX（乙方）签订商业用房租赁合同，约定：1、甲方将其拥有的系争房屋出租给乙方，建筑面积为280平方米；2、租赁期限自2006年4月10日起至2008年4月15日；3、租赁期满，承租的全部房屋乙方应如期交还甲方，如要求续租，则须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。（在相等租赁条件情况下，乙方有优先租赁权。）4、租金为每月13,000元。2010年7月23日，双方再次签订商业用房租赁合同，租赁期限为2010年1月1日起至2010年9月30日止，租金为12,500元。2011年12月12日，双方签订临时租赁合同，租赁时间为2012年1月1日起至2012年6月30日止；租金为12,800元/月。 另查明，2011年12月5日，XX公司出具承诺书，内容为：临时租赁合同中第六条“如甲方提前终止临时租赁协议”时，必须提前30天书面通知乙方，乙方承诺在接到通知书后，保证在10个工作日内无条件完成搬迁且完成移交租房等相关一切手续。本承诺书有效期2012年。2011年12月12日，杨XX出具承诺书，内容同上。 2012年5月28日，原告向XX公司发出临时租赁协议自然终止通知，内容为：XX公司，接通知，我公司地块列入政府收储。因此，双方签订的临时租赁协议于2012年6月30日到期后，即自然终止，不再续签。请贵方在2012年7月10日之前完成搬迁，并完成移交租房的一切手续。现按协议规定提前30天正式书面通知贵方。望谅解。2012年8月30日，原告向XX公司发出通知，内容为：兹通知，上海XX儿童食品厂有限公司与XX公司租约已于2012年6月30日终止，请贵方于2012年8月31日前将存放在原租赁场地的物品搬离。逾期公司将在贵方原租赁场地加锁，并且为安全起见，公司将在玻璃墙处砌上砖墙。另，公司水电设施陈旧，近期将进行检修，无法保障水电正常供应。特此通知！2012年12月4日，原告委托律师向XX公司及杨XX发出律师函，要求XX公司和杨XX在2012年12月18日前搬离并向原告返还系争房屋，同时结清相关费用，否则一切后果由XX公司和杨XX承担。XX公司确认收到该律师函，并转交给杨XX。 现杨XX仍然占有系争房屋，且未支付占有房屋期间的房屋使用费，XX公司亦未向原告支付2012年7月1日至今的房屋使用费，故原告诉至法院，要求判如所请。 以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、临时租赁协议自然终止通知、通知、律师函等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与XX公司、XX公司与杨XX之间签订的房屋租赁合同，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据两份房屋租赁合同约定，2012年6月30日原告与XX公司、XX公司与杨XX之间的租赁合同均到期，各方未签订新的书面合同，虽然被告杨XX继续占有使用系争房屋，但并未向被告XX公司支付租金，被告XX公司也未向原告支付租金。故本院认为原告与XX公司之间的租赁合同及XX公司与杨XX之间的转租合同均已于2012年6月30日终止。两份租赁合同合同终止后，两被告应当向原告返还系争房屋。关于原告要求两被告支付房屋使用费的主张，本院认为，从合同相对性角度分析，原告与被告XX公司系租赁合同的相对方，XX公司基于后合同义务，应在合同到期后将系争房屋返还给原告，现其无法返还系争房屋，无论是否基于次承租人杨XX原因，皆应向出租人承担房屋使用费。而被告杨XX与原告并无直接的合同关系，且连带责任系法定责任，法律未规定承租人与次承租人在此种情形下需承担连带责任，故应当由被告XX公司向原告支付相应房屋使用费。关于房屋使用费的支付标准，由于XX公司向原告承租的系包括系争房屋在内的一整幢房屋，无法按照双方之间的租金标准来核算系争房屋在租赁期限前的租金标准，本院酌情按照转租合同中约定的系争房屋的租金标准来计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告上海XX实业有限公司、杨XX于本判决生效之日起15日内向原告上海XX儿童食品厂有限公司返还上海市XX区XX路X号X楼X房屋； 二、被告上海XX实业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告上海XX儿童食品厂有限公司按照每月12,800元标准支付2012年7月1日至被告杨XX实际搬离上海市徐汇区XX路X号X楼X房屋之日止的房屋使用费； 三、驳回原告上海XX儿童食品厂有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,726元，由被告上海XX实业有限公司负担1,000元，被告杨XX负担726元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 程丽娜 二〇一三年十月十日 书 记 员 毛 成 |
