|
浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）浙温民终字第1090号 上诉人（原审被告、反诉原告）：某甲公司，住所地：温州市鹿城区黎明西路6号东首。 法定代表人：郑某某。 委托代理人：吴某某、高甲。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：某乙温州市土地储备中心，住所地：温州市鹿城区东港路116号港城大厦5层。 法定代表人：高乙。 委托代表人：戴某某、张甲。 上诉人某甲公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年9月5日进行询问，于2013年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人某甲公司的法定代表人郑某某及其委托代理人吴某某、高甲，被上诉人某乙温州市土地储备中心的委托代理人戴某某、张甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原判认定，被告某甲公司（以下简称某甲公司）承租原告某乙温州市土地储备中心依法收储的坐落于温州市鹿城区黎明西路6号地块内的土地、建筑物及附属设施多年。双方于2011年达成续租合意，之后签订了二份《租赁协议书》，约定：原告同意将坐落于温州市鹿城区黎明西路6号内的东首厂房（计某某面积288.4平方米）和职工宿舍第二层（计某某面积123.9平方米）出租给被告使用；月租金分别为8891元（折合日租金为296.37元）和7135元（折合日租金为237.83元），租期自2011年10月1日起至2012年9月30日止；租金分二个时段收缴，每时段包含六个月，每时段租金合计为53346元和42810元；协议解除或本协议租期届满未续签协议的，如被告未按本协议约定将租赁物腾空并移交给原告，自协议终止之日始，被告应按照本协议约定的原租金二倍的标准支付土地及建筑物占有费，该费用计算至被告将租赁物实际腾空并交付给原告之日止等。合同签订后，被告支付租金至2012年9月30日。 2012年6月，坐落于温州市鹿城区黎明西路6号内的东首厂房中违章建筑被拆除，剩余厂房被鉴定为“C”级危房。原告于2012年7月10日通知被告腾空。被告于2012年7月12日出具承诺书，向原告承诺对东首厂房进行加固维修，30天内完工，并由温州市房屋安某某定所出具“B级”或“A级”的鉴定报告，否则腾空房屋。2012年9月18日，原告出具律师函给被告要求被告于2012年9月30日前腾空。2012年9月19日原告又通知被告于2012年10月30日前提交鉴定报告，否则限其于2012年10月30日前自行腾空。2012年10月29日原告又告知被告，因被告未提供鉴定报告，限被告于7日内无条件腾空搬迁，但被告一直以原告不配合被告出具鉴定报告为由拒绝搬迁。 原判认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反有关法律、法规的规定，应合法有效。双方均应按照协议约定履行义务。根据合同的约定，涉案房屋的租赁期间于2012年9月30日届满，之后双方乙签租赁合同，则双方之间租赁合同关系于2012年9月30日终止。合同终止后，被告应腾空租赁房屋并返还原告。现原告诉请被告腾空涉案房屋及附属设施（包括占用的土地），将上述房屋及附属设施（包括占用的土地）交付原告并支付合同终止后被告非法占用上述房屋及附属设施（包括占用的土地）的占用使用费、合理合法，予以支持。关于使用占用费问题。使用占用费应按照原房屋租赁协议约定的租金标准的二倍计算，但原告在庭审中自愿要求2012年10月的使用占用费按原租金标准计算，系当事人自行处分其权利，符合法律规定，予以许可，故2012年10月的使用占用费为13763元，自2012年11月1日按照原房屋租赁协议约定的租金（除去多付租金）标准的二倍计算至被告腾空房屋之日止。关于原告要求被告支付律师费问题。律师受理费并非原告必要的支出，且原告的律师为原告提供法律服务，律师受理费理应由原告承担，不应由被告支付。若按双方合同约定，也是赔偿损失问题，故原告要求被告支付律师费5000元无事实和法律依据，对原告该项诉讼请求不予支持。 关于被告反诉多付租金问题。被告认为涉案房屋原东首厂房租赁面积为288.4平方米，因违章面积被拆除，面积变为186平方米（以被告提供的温州市建筑学会温州市建筑技术设计咨询服务处出具的安某某定报告为证），原告却还以原面积收租金。但原告认为违章面积拆除后，面积变为215平方米（以被告提供的施工日记为证），并非186平方米。因被告提供的两份证据记载的面积不一致，则以原告认可的面积为准，即拆除违章面积后东首厂房面积为215平方米。故原告多收取租金为8891／288.4×（288.4-215）×3（2012年7月1日至2012年9月30日）=6788元。因此，对被告反诉原告返还多付租金6788元予以支持，其他部分不予支持。另，虽然原、被告在租赁合同终止后曾陆续表示过续租，但双方最终未签订续租合同，故被告反诉要求原告继续将涉案房屋出租给被告、租金按实际面积计算无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）某甲公司于本判决生效之日起三个月内腾空坐落于温州市鹿城区黎明西路6号内的东首厂房及宿舍二楼的土地及地上建筑物、附属设施（约建筑面积338.9平方米），并交付于原告（反诉被告）某乙温州市土地储备中心；二、被告（反诉原告）某甲公司于腾空上述房屋之日支付原告（反诉被告）某乙温州市土地储备中心使用占用费（2012年10月为13763元，自2012年11月1日起至腾空之日止按每月27526元标准计算）；三、原告（反诉被告）某乙温州市土地储备中心于本判决生效之日起三个月内返还被告（反诉原告）某甲公司租金6788元；四、驳回原告（反诉被告）某乙温州市土地储备中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）某甲公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，减半收取为163元，反诉受理费58元，合计221元，由原告（反诉被告）某乙温州市土地储备中心负担50元，被告（反诉原告）某甲公司负担171元。 一审宣判后，某甲公司不服，向本院提起上诉称：一、原判认定合同到期后没有续租错误。第一，双方合同未到期前，被上诉人就明确表示要续租涉案房屋，被上诉人2012年9月10日还通知上诉人交纳租金，时间是2012年10月1日至2013年3月30日，租金合计96156元。被上诉人已拟好续租协议，同时还要求上诉人缴纳6个月的物业管理费。因部分违章已被拆除，实际合法面积与被上诉人要求上诉人交纳租金面积存在很大出入，所以上诉人与被上诉人交涉后，被上诉人要求上诉人暂缓交纳。第二，涉诉租赁房屋于2012年6月被拆后剩余厂房被鉴定为“C”级危房，不能使用。被上诉人作为出租人有义务对房屋进行修缮加固。现上诉人自己出钱将房乙缮加固，被上诉人于2012年11月15日也书面承诺加固完成后续租给上诉人。第三，上诉人对房乙缮加固后，被上诉人却不配合进行房屋安某某定。因此，因厂房属危房，上诉人自2012年7月以来未使用租赁物，不存在支付占用使用费问题。第四，如合同到期后不在续租的话，上诉人就不会于2012年8月出资几十万元对厂房进行修缮加固。二、原判认定占用使用费按照原租赁协议约定的租金标准的二倍计算错误。涉案厂房系危房，上诉人未使用，即便上诉人有使用，也不能按照二倍标准计算。因二倍标准的计算是有条件的，即协议解除或租期届满后未续签协议。但本案从被上诉人的一系列行为来看，双方已续签协议，且面积计算错误也系被上诉人造成，非上诉人造成，因此，租金应按原标准和实际面积计算。三、原判认定多收取租金的面积按215平方米，时间按3个月计算错误。厂房被拆除后的实际面积为186平方米，而非215平方米。因违章建筑于2012年6月被拆除，故时间也应为4个月，而非3个月。综上，原判认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，发回重审或查清事实后依法予以改判。 被上诉人某乙温州市土地储备中心辩称：一、原判认定双方租期届满后未续签租赁合同，上诉人应腾空租赁物是正确的。第一，双方虽曾就续签事宜进行过协商，但因上诉人未按照承诺书约定履行义务，双方又就租金等实质性内容未达成一致的合意，被上诉人已明确表示不再续租。因此，双方最终未续签合同，没有建立续租合同关系。第二，上诉人称被上诉人以自己的行为明确表示要续租与事实不符。被上诉人于2012年9月18日发出律师函，通知上诉人不再续租，即便双方有过协商，但被上诉人从未承诺要续租。缴纳物业管理费的通知，并非被上诉人所出具。鉴于上诉人仍占有使用租赁物，物业管理单位有权要求其支付物业管理费。二、原审法院判令按照原租金标准的二倍支付占用使用费是正确的。上诉人至今未腾空厂房，其称2012年7月以来未使用租赁物也不是事实。根据双方合同约定，租期届满后，上诉人仍占用使用租赁物，不予腾空的，被上诉人有权要求按原租金标准的二倍支付占用使用费。即便租赁物系危房，也不影响二倍标准的支付租金，被上诉人多次要求上诉人腾空，但上诉人仍置之不理，无理占用租赁物，给被上诉人造成了一定损失。因此，被上诉人要求按照二倍标准支付租金，合理合法。三、关于多收取部分租金计算问题。违章建筑于2012年6月底被拆除，故从6月底7月初算至9月30日，应为3个月，原判认定为3个月正确。关于拆违后的实际面积，应为215平方米，上诉人称为186平方米应承担举证责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。因双方对租赁物拆违后的实际面积存在较大争议，本院决定对租赁厂房的面积进行现场测量，经现场测量，租赁厂房的实际面积为长15.3米，宽11.9米，共计182平方米，双方当事人对此均无异议。另外，被上诉人主张厂房丁面原来的空地，现由上诉人搭建的宽2.1米部分也应计算在内，并支付租金，上诉人则认为该部分不应支付租金。其他事实与原判认定的事实一致。 本院认为，上诉人某甲公司与被上诉人某乙温州市土地储备中心之间的租赁合同于2012年9月30日到期后，双方未再续签合同，上诉人应按合同约定及时腾空租赁物，将租赁物返还给被上诉人。上诉人称被上诉人以自己的行为明确表示续签租赁合同，但未提供证据予以证实，缺乏事实依据，本院不予认定。对租期届满后，如上诉人不及时归还租赁物，对上诉人仍占用期间的使用费如何计算问题，双方在原租赁合同中明确约定按原租金标准的二倍计算。上诉人主张租赁物系危房，要求不应按原租金标准的二倍支付，而按原租金标准支付，因上诉人明知租赁物系危房，应尽早搬出，且本案也确属经被上诉人多次通知后上诉人仍不归还租赁物的情形，故上诉人现又以租赁物系危房为由，要求不按合同约定的二倍标准支付租金，理由不足，本院不予支持。因原租赁物的部分违章建筑已被拆除，租金应按实际面积计算，经现场测量，现实际面积为182平方米，被上诉人主张原为空地，由上诉人搭建的宽为2.1米的部分也应计算租金，因该部分属违章，且有部分根本无法使用，故被上诉人要求该部分也支付租金，本院不予支持。被上诉人自愿同意2012年10月的租金仍按原标准计算，计算公式为8891／288.4×182＋7135共计12745元。2012年11月1日至实际腾空之日的租金则按合同约定的原租金标准的二倍计算为每月12745×2即25490元。另外，因租赁厂房的实际面积为182平方米，而上诉人已支付的2012年7月1日至9月30日的租金均按原合同约定的288.4平方米计算，故被上诉人应返还该3个月多收取的租金8891（288.4-182）×3即9841元。上诉人主张应返还4个月的租金，但租赁厂房的违章部分于2012年6月底拆除，且一审中上诉人也仅要求返还2012年7月1日至9月30日的租金，故其在二审中又要求返还4个月的租金，缺乏依据，本院不予支持。综上，原判认定基本事实不清，上诉人的部分上诉理由成立，本院对其部分上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、维持温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第343号民事判决第一、四、五项； 二、撤销温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第343号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分； 三、上诉人某甲公司应支付被上诉人某乙温州市土地储备中心自2012年10月1日至实际腾空之日的占用使用费，其中2012年10月1日至10月30日为12745元，自2012年11月1日至实际腾空之日按每月25490元的标准计算； 四、被上诉人某乙温州市土地储备中心应返还上诉人某甲公司多收取的租金9841元。 上述第三项款项与第四项款项折抵后，由上诉人某甲公司于实际腾空之日一次性支付给被上诉人某乙温州市土地储备中心。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费326元，减半收取163元，由某乙温州市土地储备中心负担40元，由某甲公司负担123元，反诉受理费116元，减半收取58元，由某乙温州市土地储备中心负担45元，由某甲公司负担13元；本案二审受理费100元，由某甲公司负担50元，由某乙温州市土地储备中心负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 张乙审判员胡某某代理审判员黄某某 二〇一三年十月十一日 本件与原本核对无异 书记员 郭 某 某 |
